Автор: арх. Антон Каравелов -  09.2007 г.

Много често в практиката се търсят резерви за преустройство на най-различни нежилищни обекти, за търсените и дефицитни помещения за обитаване –жилищата. Тази тенденция напоследък се засили, като можем да отчетем, че цените на жилищата за един квадратен метър застроена площ в големите градове неимоверно и необуздано се повишиха с над 1000 евро. Тази тенденция необосновано ще продължи, като неправилно се счита, че цените трябва да се изравнят с тези, на другите страни, членки на Европейския съюз. „Пазарна икономика“, няма що! Абсурдът идва от факта, че нашите заплати и пенсии са няколко пъти по-ниски от техните приходи... За какво изравняване може да става въпрос? За обикновените трудови хора закупуването и притежаването на скромно жилище от 70-80 кв. м стана непостижима мечта, мираж...

С оглед на тази сурова действителност преустройствата станаха още по-актуални и необходими. Поставя се само въпросът как, по какъв начин следва да се изпълни това? По какъв законен начин, без притеснения, без много нерви и с ограничени средства може да се осъществи тази хубава идея?

Необходимият резерв естествено може да се търси в подпокривните пространства на сгради със скатен покрив, в мансардните и терасовидни етажи, с надстройки и пристройки.

Жилища в таваните на заварени, съществуващи сгради.
Казвам „заварени“, което означава законно построени, по смисъла на § 21 от ЗУТ. В него се казва: „Когато във връзка с устройство на територията се държи сметка за заварени строежи, се имат предвид само законно направените строежи“.

Откъде да започнем?
Първо, следва да се уредят въпросите със собствеността. Ако сградата е собствена, проблеми няма с никое физическо или юридическо лице. Направо можете да поръчате проучване и проектиране - изработване на инвестиционни проекти, с договор със специалисти архитекти и инженери с пълна проектантска правоспособност (ППП).

Само със строителни книжа – съгласувани и одобрени проекти, разрешение за строеж, даване на строителна линия и нива, респективно откриване на строителна площадка по чл. 157 от Закона за устройство на територията - ЗУТ, може да се започне законно самият строителен процес.

Когато сградата е на други собственици - частна, на държавата или на общината, следва да бъде отстъпено право на строеж от съответните собственици суперфиция (възмездно или безвъзмездно). В договора с проектантите и строителите, който следва да бъде прегледан и приет от юрист, трябва да се отразят всички фактически и правни условия и обстоятелства за извършване и приключване на строителството. Най-добре е да се закупи част от парцела – урегулирания поземлен имот (УПИ). Съгласно чл. 183 от ЗУТ, ново строителство, надстройки и пристройки могат да се разрешават само с представянето на писмен документ с нотариално заверени подписи от собствениците. Дори договорът с държавата или общината за отстъпване право на строеж трябва да е в писмена форма. Това е потвърдено и с Указание № V8-62 от 27.06.2000 г. на Министерството на регионалното развитие и благоустройство - МРРБ (след като се прехвърля право на собственост по чл. 182 и 183 от ЗУТ това е задължително).

Много често жилища могат да се изградят, като се преустройват други нежилищни помещения - складови тавански помещения, сушилни, перални, общи помещения и други, разбира се, със съгласието, получено по установения ред – съгласие на общото събрание на етажните собственици или съсобственици (чл. 42 - чл. 45 от Закона за собствеността). Ако обектът се намира на по-горните етажи на сградата, под режим на етажна собственост и в обекта се дава достъп на неограничен брой външни лица - с нотариално заверени подписи на всички собственици на жилища - непосредствени съседи на обекта (чл. 38, ал. 2 и 3 от ЗУТ).

Проблемите имат освен юридически, и строително-технически аспекти. Жилището трябва да отговаря на следните по-важни условия:

а) По изискванията на чл. 40 от ЗУТ - всяко жилище трябва да има самостоятелен вход; задължителни помещения са, най-малко една стая за обитаване, кухня или кухненска ниша, баня и тоалетна, както и най-малко едно складово помещение, във или извън жилището – в подземния или полуподземен етаж, в подпокривното пространство или на самия етаж. Същото се повтаря и в чл. 110 от Наредба № 7
от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони - накратко Наредба № 7 от 2004 г. (ДВ, бр. 3 от 2004 г., посл. изм., ДВ, бр. 63 от 2005 г.), която замени Наредба № 5 от 2001 г.

б) Санитарното помещение следва да не е разположено над жилищни помещения, над кухня или килер за хранителни продукти, т. е. не е допустимо да се разполагат мокри върху сухи помещения (чл. 110, ал. 3 от Наредба № 7 от 2004 г.).

в) Най-ниската височина за жилищни помещения трябва да бъде най-малко 1,50 м, а светлата височина от пода до тавана – най-малко 2,30 м за 50 на сто от площта на помещението - чл. 72, ал. 3 от Наредба № 7 от 2004 г. (за обикновените жилища по етажите тази светла височина е минимум 2,60 м). Отпадна възможността да се намаляват височините на помещенията с нотариално заверена декларация от възложителите (отм. в ДВ, бр. 51 от 28.06.2005 г.).

г) Осветлението следва да бъде осигурено най-малко с прозорци или с капандури - 1:6 от площта за дневните и 1:7 от площта на спалните, кухните, столовите и кабинетите и 1:10 - за стълбищата (чл. 113 от Наредби № 7 от 2004 г.). Височината на капандурите по външната им вертикална част не може да бъде по-голяма от 0,70 м (фиг. 2 и 4). За табакерите, разположени по наклона на покривите, нормативи няма.
д) Всички външни зидове на жилищата и тези за отделянето от други вътрешни обекти (жилища, ателиета, гарсониери или складови помещения), зидовете следва да бъдат с най-малка дебелина от 0,25 м с топлинна изолация. Изолирането на отделните жилища се налага от противопожарна гледна точка и изолиране от външния шум и вибрации (чл. 118, ал. 2, точки 4 и 5 от Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони (ДВ, бр. 3 от 2004 г., изм. и доп., бр. 63 от 2005 г.).

За жилища могат да се преустройват обекти, разположени в терасовидни и мансардни етажи на сградите.
Терасовидните етажи следва да бъдат регламентирани още с приемането и одобрението на градо/устройствената основа – подробните устройствени планове - ПУП/ПРЗ или РУП, придружен със силуети. Построяването им се извършва по метода на чл. 24, ал. 1 и 2 от ЗУТ - те се разполагат зад наклонената плоскост, проведена под наклон от 45 градуса от най-високата плътна част на сградата (височина на покрива, възприет по този начин, не може да бъде по-висок от 4,50 м

                                           Фиг.  3                                               Фиг.  4

1. Височина на сградата до стряхата
2. Височина на сградата до горния ръб на главния корниз
3. Мансарден покрив Нсгр = Н1+Н2
4. Терасовиден етаж - ъгъл 450 започва от мислената линия,
от където се дава строителна линия, а не от еркера

По-големи възможности за разрешаване и изграждане на нормални жилища дават мансардните етажи.
Изразите „мансарден покрив“ или „мансарден етаж“ обаче няма да срещнем в нормативната уредба. Този тип покриви са кръстени на френския архитект Франсоа Мансард (1598 г. - 1666 г.), който за пръв път е приложил този вид покриви. По речниците на Ларус, Роберт и др. тези покриви означават „Част от сграда, разположена под наклонена плоскост с наклонени стени и нисък покрив“. Покриването им се извършва от ламарина, графитни плочки и други. Напоследък се проектират и изпълняват от стоманобетон, дървена обшивка и съвременни покривни материали като „Ондулин“. С мансардни покриви са изпълнени много дворци във Франция като: Блоа, Карнавале, Вал дьо Драс, Версай, Банк дьо Франс и други, а по-късно се появяват подобни обекти и в Германия, Англия, Италия и др. Покривите, комините и оформлението на капандурите са разработени като истински шедьоври – творби на изкуството през европейския Ренесанс. Височината на сградите се получава по следния начин - Н1 + Н2 = Н на сградата (фиг. 3).

У нас са изпълнени по този метод сградите на Министерството на земеделието и продоволствието, Министерството на икономиката на ул. „Батенберг“ и др. 

Отрицателен пример може да видите по сгради на бул. „Възкресение“ в София, където неизвестно защо – незаконно или по незаконосъобразни одобрени инвестиционни проекти, са изградени „мансарда“ върху „мансарда“, което е непонятно от архитектурна гледна точка, а освен това е и грозно.

В нормативната уредба по устройство на територията се среща само една разпоредба, която третира тези въпроси. Това е чл. 74, ал. 3 от Наредба № 7 от 2004 г. в която се казва:  „При наклон на покривната плоскост, по-голяма от 45 градуса, към височината на сградата Н се добавя и надвишението над равнината, проведена под 45 градуса“.
Това е правилно и справедливо като компенсация за собствениците на съседните имоти, чиято собственост ще бъде засенчена от по-големия наклон на покрива и оттам да се изисква по-голямо разстояние на сградите до регулационните линии. Но защо толкова анонимно и тайнствено е всичко? Липсва и придобилия гражданственост термин или израз „мансарден етаж“ или „мансарден покрив“.

За да преустроите един склад или друг обект в жилище, или например едно жилище в магазин, лекарски и зъболекарски кабинет, офис и други, означава да им се промени предназначението. Легалната дефиниция е дадена в § 5, т. 41 от ДР на ЗУТ (ДВ, бр. 65 от 2003 г.) и означава: „Промяна в начина на ползването му, при което не се изпълняват строително-монтажни работи“ (СМР). Следователно дали се извършват или не СМР, при всички случаи е „промяна на предназначението“. С класификатор към Приложение № 2 на чл. 16, ал. 2 от Наредба № 3 от 2005 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри (ДВ, бр. 41 от 2005 г., изм. бр.16 от 2006г.) се дава идентификаторен код, с който се определя конкретното предназначение на сградите и самостоятелните обекти в тях. Във връзка с това за промяна на предназначението на обект следва да се счита един начин на ползване, съответстващ на определен код от посочения класификатор, в друг начин на ползване със съответстващия му код.

Предназначението на помещенията и обектите се посочва и отразява в архитектурните инвестиционни проекти, като проектантите са длъжни да използват коректни и законосъобразни термини и изрази, а не паразитни думи, като например: „партер“, вместо първи или приземен етаж (чл. 38, ал. 2 и § 5, т. 50 от ЗУТ); „сутерен“, „изба“, „мазе“, вместо подземен етаж (§ 5, т. 48 от ДР на ЗУТ); WC, вместо тоалетна или санитарно помещение; Haal (хол или хоол), вместо дневна, помещение за дневно пребиваване (на френски етаж е същото название и смисъл „Сал дьо сежур“- зала за дневно пребиваване) и т. н. Промяната на предназначението винаги се извършва със съгласувани и одобрени архитектурни проекти, с разрешение за строеж и други задължителни строителни книжа.

Към проектите за преустройство задължително се представя становище на инженер-конструктор с пълна проектантска правоспособност (ППП), с доказване, че не се засягат конструктивни елементи и не се намалява носимоспособността и устойчивостта на конструкцията на сградата. Когато се налага да се увеличават натоварванията, се представя и конструктивна част на проекта (чл. 38, ал. 5 от ЗУТ, с последното изменение в ДВ, бр. 61 от 27.07.2007 г., като накрая е добавено „и предназначение на помещенията“).

За отбелязване е, че не се изисква съгласие на съсобствениците или етажните собственици в случаите по чл. 185 от ЗУТ, когато:

а. не се изменя предназначението на помещенията;
б. не се отнемат общи помещения и площи или части от тях;
в. не се променя предназначението им;
г.  се свързват вътрешни инсталации с общи мрежи;
д. се прокарват нови инсталации през общи помещения, които не засягат помещения на отделни собственици;
е. преустройството се извършва при условията на чл. 38, ал. 5 от ЗУТ (ДВ, бр. 103 от 23.12.2005 г.).

Както се вижда, при всички случаи въпросите са регламентирани и следва да се спазват техническите, противопожарните, санитарно-хигиенните и другите изисквания, както и действащото законодателство.