Арх. Антон Каравелов, експерт по ТСУ и устройство на територията

Напоследък се вдигна голям шум в пресата и по електронните медии за незаконно изградените обекти по Черноморското крайбрежие, край големите реки, в санитарно-хигиенните зони на язовирите и други водоизточници и в територии публична държавна и публична общинска собственост - безпардонно и очевидно незаконно и неузаконяемо строителство. По своя характер то представлява нерегламентирано изграждане на къщи, хотели, вилни сгради, гаражи, барбекюта, частни плувни басейни и друго подобно „допълващо застрояване“... Човек остава с впечатление, че това криминално изпълнение е осъществено от свръхчовеци или „фантоми“ за няколко дни и нощи... и общинските контролни органи са едва ли не изненадани и учудени за съществуването на тези строежи. Какво са правили тези люде в качеството си на контролни органи (облечени във власт) през последните години на тъй наречения преходен период?... Неведнаж съм слушал отговорните фактори да казват: „Ти строй, па ние после ще те оправим!“ Как ще „оправите“ нередовните строители собственици, след като те нямат осигурена градоустройствена основа (първото и съществено условие за строеж), без виза за проучване и проектиране, при липса на съгласувани и одобрени инвестиционни проекти и разрешение за строеж? Жална картина! А понастоящем има хора, които плачат и кършат ръце... съжаляват за нерадостната съдба на нарушителите и едва ли не стават техни защитници и адвокати. Но ето че идва Видовден и всичко излиза на показ...

Както неведнъж се оказва, практическа вина за това носят не само недисциплинираните собственици „строители“, а и административните органи от изпълнителната власт, които дават евтини обещания само и само да се гласува за тях. Не трябва да се подхожда селективно. Обикновено казват: „Вие гласувайте, а ние ще уредим после незаконното ви строителство!“ (разбирайте бидон вилите на бедняците и многоетажните палати на вождовете). Но не би... Забравя се, че изборните мандати са само за един срок от четири години, а животът е дълъг, ако не и вечен...

КАКВО ГУБИМ ИЛИ ПЕЧЕЛИМ ОТ КРИМИНАЛНОТО НЕЗАКОННО ИЗПЪЛНЕНИЕ НА СТРОИТЕЛСТВОТО, независимо дали това са хотели, ресторанти, сладкарници, жилища, производствени сгради, вили, гаражи, летни кухни, стопански постройки, огради, обекти на техническа инфраструктура и други или техните преустройства, надстрояване и пристрояване или основни ремонти?...

Поначало в тази своеволна и незаконосъобразна дейност няма нищо позитивно, нищо нормално. Не бих успял да посоча поне едно положително, що-годе законно действие, с което малко да се оправдаят незаконно изградените строежи не по правилата, нормите и нормативите, предвидени в нормативната уредба по териториалното и селищно устройство (ЗТСУ от 1977 г.) или по Закона за устройство на територията (ЗУТ от 2001 г., последни изменения в ДВ, бр. 15, 50 и 87 от 2010 г.).

 

 

КАКВИ СА ПО-СЪЩЕСТВЕНИТЕ НЕДОСТАТЪЦИ И ОТРИЦАТЕЛНИ ПОСЛЕДИЦИ НА ТОВА НЕЗАКОННО СТРОИТЕЛСТВО У НАС? Иска ми се да изброя някои от тях:

1. Нарушават се възприетите и утвърдени от обществото ред и дисциплина по застрояването и благоустрояването на територията на страната в периода от Освобождението на България до наши дни.

2. Създава се пълен хаос и безредие в плановото и научно обосновано строителство и по-нататъшните перспективи за развитие на стабилно градоустройство, архитектура, благоустройство и строителство в страната.

3. Незаконното строителство в своята цялост пречи и не дава възможност за осъществяване на някои важни и с обществено значение инфраструктурни и други обекти (примерно пропадането на предвидените озеленени клинове от Витоша планина до центъра на столицата, предвидени по първия Общ градоустройствен план на арх. Адолф Мусман още през 1935-1936 г.; разширението на някои автомагистрали като Околовръстното шосе на София и много други; замърсяване на водоизточниците за питейна и за битово обслужване за населението вода и пр.).

4. Създава се неприязън, омраза, а понякога и враждебност между съседи, приятели и познати, собственици на поземлени имоти по местоживеене или по месторабота.

5. Похабяват се съществени енергийни и други ресурси, строителни материали, парични средства, електрическа енергия, питейна вода и др., които са необходими за редовното и законно строителство.

6. Получава се тотално неуважение към националното материално наследство, унищожавайки съзнателно или несъзнателно вековни ценности и паметници на културата, като се премахват или незаконно преустройват, надстрояват или пристрояват; с това те губят автентичния си облик и значение.

8. Занимаване на държавни и общински служители, магистрати и съдебни органи от различни нива с допуснатите нарушения, както и с неразумните си и незаконни действия гражданите похабяват личната си и обществена енергия, необходима за други, по-съществени мероприятия в държавата по време на криза и след това.

9. Губене на ценно лично и служебно време (на гражданите и контролните органи), хабене на нерви и нарушаване на спокойствието за решаването на казусите по допусканите закононарушения.

10. Хабене от гражданите на ценно време и парични средства в общините, инстанциите по контрола и различните съдилища за решаване на проблемите, предизвикани от самите тях и за защита на „своите интереси“ и болни амбиции.

11. Има и много други причини.

 

 

ИМА ЛИ ДЕФИНИЦИЯ И КАКВО ПРЕДСТАВЛЯВА НЕЗАКОННОТО СТРОИТЕЛСТВО? ОТГОВОРЪТ Е СЪВСЕМ ПРОСТ:

В точка 36 на § 5 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ се изяснява „Какви са необходимите строителни книжа“ за изграждането на законен строеж: това са всички необходими: 1) одобрени и съгласувани инвестиционни проекти за извършване на строителството; 2) разрешението за строеж и 3) протокол за определяне на строителна линия и ниво.

В нормативната уредба се посочва, че незаконни са строежите, изпълнявани в отсъствието на тези одобрени инвестиционни проекти, разрешение за строеж и протокол за определена строителна линия и ниво. Дефиниции може би липсват в нормативните устройствени уредби на страните от Европейския съюз, защото те не познават такова явление. Когато ги попитате как се борят и как се справят срещу незаконните строежи, те вдигат рамене и питат какво искаме да им кажем. След обясненията те отсичат: „Това е невъзможно!“ И са прави - да строиш без строителни книжа, в нарушение на закона, макар и в своя двор (урегулиран поземлен имот - УПИ), е недопустимо и невъзможно! Строежите веднага биха били регистрирани, издават се констативни актове за установяване на нарушението и се събарят – изравняват се със земята. Затова и никой не си позволява да строи незаконно... Кой ще иска да строи, след като знае, че строежът безапелационно ще бъде премахнат? Без пазарлъци и предварителни уговорки...

По нашия основен закон – ЗУТ, темата се третира в глава 25 (чл. 224 до чл. 228 включително от ЗУТ). Недопустимо е строителството и когато се изпълнява при следните условия:

1. Да не е осигурена градоустройствена основа – действащ общ и подробен устройствен план – обикновено план за регулация и застрояване (ОУП и ПУП).

2. При съществени отклонения от издадените строителни книжа по смисъла на чл. 154, ал. 2, т. 1, 2, 3 и 4 от Закона за устройство на територията – ЗУТ.

3. Без осигурени от възложителя или собственика на строителен надзор (когато такъв е задължителен за категорията на строежа).

4. Без да е съставен протокол за определяне на строителна линия и ниво, без определяне на основния репер и без заверена Заповедна книга от органите на ДНСК по чл. 157 от ЗУТ (условия за откриване на строителна площадка и започване на строителството).

5. Когато строежите се изпълняват с нестандартни и некачествени строителни материали.

6. Без представяне на договор от възложителя за изпълнение на строежа от строител, който е вписан в Централния професионален регистър – ЦПР, ако строежът е от категория, за която се изисква от строителя да бъде вписан в ЦПР (допълнителен текст, публикуван в ДВ, бр. 108 от 29.12.2006 г.).

В тези случаи органите на контрола спират изпълнението на строителството и нареждат да продължи след отстраняване на причините, довели до спирането.

Известно е, че строителството е незаконно не само когато се отнася за изграждането на нов строеж (новоизграждащ се обект), а и когато е заварен строежът (по смисъла на § 21 от Допълнителните разпоредби от ЗУТ – законно изграден), но се преустройва вътрешно или когато се пристроява и надстроява даден обект...

 

ПОНАСТОЯЩЕМ МОЖЕ ЛИ ДА СЕ СТРОИ НЕЗАКОННО И ВПОСЛЕДСТВИЕ ДА СЕ УЗАКОНЯВА СТРОЕЖЪТ, КАКТО СА СВИКНАЛИ ОБИКНОВЕНО БЪЛГАРИТЕ?

От датата 25 юли 2003 г. на Преходните и заключителни разпоредби на ЗИД на ЗУТ (Държавен вестник, бр. 65/2003 г.), УЗАКОНЯВАНЕТО като процедура беше премахната, както не съществува и в целия ЕС. Разпоредбата на чл. 226 от ЗУТ, който третираше тази тема, беше отменена. Даден беше гратисен период от шест месеца собствениците, които са допуснали незаконни строежи след 1998 г., да ги заявят в съответните общини. Едновременно с това нарушителите трябваше да представят необходимите документи и планове и ако има необходимите условия за това, да бъдат узаконени. Времето, през което те са изградени, се доказва по всички законно установени средства и по ГПК, включително и с нотариално заверени декларации, за истинността на които се носи наказателна отговорност. Тези строежи, които не са заявени по ал. 2 на § 184 от ПЗР на ЗИД-ЗУТ (ДВ, бр. 65 от 2003 г.) или срокът от шест месеца е изтекъл или за които производството по узаконяване е приключило с влязъл в сила отказ за издаване на акт за узаконяване, се премахват по реда на чл. 225 от ЗУТ.

При липса на желание от нарушителите незаконното строителство се премахва по реда на Наредба №13 от 2001 г. от органите на ДНСК.

 

 

КАКВО ПРЕДСТАВЛЯВА РЕЖИМЪТ ТЪРПИМОСТ НА НЕЗАКОННИЯ СТРОЕЖ И КОГА ТОЙ Е ПРИЛОЖИМ?

Режимът на търпимост е измислен в нашата нормативна уредба по териториално и селищно устройство и по устройство на територията. Строежите са доказано незаконни,  но се търпят. Нещо повече... по § 16, ал. 1 от Заключителните разпоредби на ЗУТ, която разпоредба влезе в сила още от датата на публикуването на Закона в ДВ, бр. 1 от 02.01.2001 г., се посочва, че строежите, изградени преди 7 април 1987 г., ако са били допустими по тогавашните разпоредби – правилата и нормативите, както и по действащите подробни устройствени планове, но не са узаконени досега, не се премахват „и не се забранява обитаването им“ (добавка в ДВ, бр. 65 от 2003 г.). Те могат да бъдат предмет на разпоредителни сделки (покупко-продажби) след представянето на удостоверение за търпимост, издадено от главния архитект на съответната община.

Много спорове предизвиква въпросът удостоверенията за търпимост индивидуални административни актове ли са, или са от рода на извършване на техническа услуга. Ако се счете, че са индивидуални административни актове по смисъла на чл. 214 от ЗУТ, те могат да се обжалват от заинтересованите страни пред съда. В края на спора се разбра, че те са именно такива и могат да се обжалват по съдебен ред.

Вторият период на търпимост е от 8 април 1987 до 30 юни 1998 г., но неузаконени до влизането в сила на този закон (ЗУТ). И те не се премахват, ако са били допустими по действащите подробни устройствени планове и по правилата и нормативите, действали по време на изграждането им, или по този закон (ЗУТ).

Друго важно условие е, че те трябва да са декларирани от собствениците нарушители до 31.12.1998 г. (края на 1998 г.). Датата не е случайна. Тя е определена още в § 27, ал. 1 от ЗИД на отменения Закон за териториално и селищно устройство – ЗТСУ в ДВ, бр. 79 от 1998 г., попр. бр. 89 от 1998 г. В тези разпоредби се посочва следното: „В срок до 31.12.1998 г. собствениците на имоти, в строителните граници на населените места и в другите селищни образувания, върху които са изградени незаконни строежи, започнати до 30 юни 1998 г., следва да ги декларират и да представят в съответните общински технически служби необходимите проекти за изследване на възможността за узаконяване на строежите. Декларираните строежи се узаконяват по реда на отменения с този закон чл. 180.“

Третият период на търпимост е за строежите, изградени незаконно след 1998 г., за които се прилага разпоредбата на § 184, ал. 2, ал. 3, ал. 4 и ал. 5 от ПЗР на ЗУТ, публикуван в ДВ, бр. 65 от 22 юли 2003 г. Този срок изтече на 26.01.2004 г. Съгласно писмо - Указание № V8-825 от 14.07.2005 г. на МРРБ, срокът може да се продължи, ако по дефиниция строежът може да се узакони, да се обитава и да е предмет на разпореждане. Само въпросът е дали с едно писмо-указание, а не с промени в Закона (ЗУТ) може да се извърши това, което е много съмнително и незаконосъобразно. Незаявените до този срок незаконни строежи, в края на 1998 г., не могат да се узаконяват по няколко причини:

• отменена е разпоредбата на чл. 226 от ЗУТ, който третираше процедурата на узаконяване;
• крайният срок - 26.01.2004 г., отдавна изтече;
• процедурата по узаконяването е премахната и не съществува, както и в други страни от Европейския съюз.
  
   

ЗАЩО СЕ ВЪЗПРИЕ ТОЗИ ТЕРМИН „ТЪРПИМОСТ“? - СТРОЕЖЪТ Е НЕЗАКОНЕН, НО СЕ ТЪРПИ... Този термин е измислен, защото ако се приложат законовите разпоредби в пълната им сила (безкомпромисно) по Закона за благоустройството на населените места в царство България от 1897 г. или следващите закони – Законът за планово изграждане на населените места от 1942-1949 г. или Законът за териториално и селищно устройство – ЗТСУ от 1973 г. и ЗУТ от 2001 г., без помилване и индулгенции, трябва да се разрушат много сгради и постройки... ще стане у нас истинска революция! Все пак законно или незаконно изградено, строителството е национално богатство, затова се допускат тези компромиси и половинчати решения...

ИМА ЛИ ПОУКА ОТ ПИСАНОТО ПО-ГОРЕ? Трябва да има! Поне гражданите да знаят какво ги чака, ако искат да хитруват и да не плащат средства за инвестиционен проект, за разрешение за строеж и други разходи. „Който зле плаща, плаща два пъти“,  казва народът!

Основната поука е да не се започва каквото и да било строителство или преустройство без консултации с общинските органи (главния архитект, инженер) или други специалисти – архитекти и инженери. Следва ние, българите, да си избием от главите, че можем всичко да построим в двора си, щом той е собствен, и после да търсим законни или незаконни средства, за да го узаконяваме. Баста, край на такива изпълнения! Контролните органи от техническите служби в общините следва да престанат да говорят и да забравят приказки от рода на „Вие стройте, а после ще ви оправим! Само гласувайте за нас!“...

Ръководните органи в общините и кметствата са най-близо до хората. Кметовете имат значителни права по чл. 195 от ЗУТ – трябва да ги използват, стига да ги знаят! Още когато гражданинът разтовари строителните материали на улицата или на тротоара (в най-добрия случай в двора си), веднага да се провери има ли господинът одобрени проекти и разрешение за строеж, в миналото наричано „Позволителен билет“ (т. е. строителни книжа), и да се разбере намерението му още в началния период, а не постфактум, за да не бъде рекетиран и изнудван. Обективната истина изисква да забравим, че насреща имаме нарушители от рода на роднини, приятели, познати, колеги съвипускници и т.н., когато се касае за незаконно строителство или преустройство. По изпълнените и материализирането на незаконни строежи се носи морална и материална отговорност, а следва да се има предвид, че у нас много трудно се премахват, за сметка на нарушителите и последиците от тях... Има случаи, когато за незаконосъобразно разрешено строителство от главния архитект в нарушение на ЗУТ гражданите търсят компенсации и възмездие по съдебен ред и тогава тежко и горко на нарушителите на ЗУТ и подзаконовите разпоредби. А колко лесно е да се спре процесът на нарушенията още в началото! Сами разбирате това...