Технически Паспорт на Сграда

До декември 2022 г. всички сгради в България трябва да имат технически паспорт. Няма да има удължаване на срока твърдят от МРРБ.
08.02.2021
инж. Славчо Топалов, Управител на „Балгериан Експерт Консулт-БЕК“ ЕООД
9347
технически паспорт, енергийна ефективност, обследване на сгради
Източник: сп. “Още за къщата”

Техническият паспорт на сграда е сравнително ново понятие в българската строителна практика. В европейските страни и зад океана, тези паспорти отдавна са задължителна част от строителната документация, както и от тази, отразяваща промените в сградата след завършване на строителството. Наличието на подобен документ, в който са вписани всичките технически характеристики на сградата, направените подобрения и ремонти, както и такива, които са предписани и предстоят да се правят, безспорно представлява голямо удобство за купувачите или наемателите на обекти в нея.


На 01.01.2007 г. България стана член и на Европейския съюз, но за да стане възможно това, трябваше да започне да синхронизира законодателството си с европейското. Част от тези законодателни промени  е и появата на Наредба №5 на МРРБ за техническите паспорти на строежите от 28.12 2006 г., вследствие на която след 29.01.2007 г. строежите в страната можеха да бъдат въведени в експлоатация само при наличие на технически паспорт. 


Погледнат от страни, техническият паспорт може да изглежда като администранивна приумица, но всъщност от него има редица ползи, както за етажната собственост на  сградата, така и за пазара на недвижими имоти като цяло. Ето някои от основните ползи от наличието на технически паспорт на сградате:
 

  • Осигурява документация на сградата, която замества екзекутивната документация на строежа по чл.175 от ЗУТ;
  • Установява и описва състоянието на сградата, което е съществена информация за участниците в сделки с обекти в сградата;
  • Освен, че установява дефектите по сградата, докладът от обследването й завършва с препоръки по всяка една част от проекта, след изпълнението на които, сградата би отговаряла на действащите нормативи в страната и ЕС;
  • Съгласно енергийната стратегия на страната, след 2022 г., ще може да се продават или отдават под наем обекти, единствено в сгради притежаващи технически паспорти. 
  • Допринася за дигитализацията на строителния архив в страната.


Технически паспорт на сграда – какво представлява и как се съставя?

Техническият паспорт на сграда представлява документ (на хартиен и електронен носител), в който са описани всички нейни специфични характеристики: архитектурни решения, изолации, конструктивна система, всичките й инсталации, в т.ч. електрическа, мълниезащитна, водопроводна, канализационна, отоплителна, вентилационна, климатична, противопожарната и други, в зависимост от наличието им в сградата. Съществена част от техническия паспорт представлява и раздела за енергийната ефективност и енергийния сертификат на сградата. 

Съставянето на техническите паспорти за новите строежи е задължение на строителния надзор, а за обектите от 4-та и 5-та категория, при които строителния надзор не е задължителен, те се съставят от технически ръководител на строежа. Самото съставяне на технически паспорти за нови строежи е сравнително лесно, защото в този случай е налице цялата строителна документация на строежа: проекти по отделните части, актове по време на строителството, сертификати и декларации за съответствие на вложените материали и т.н. Достатъчно е само тези налични данни да се опишат в съответните раздели на паспорта и той е готов. 


Съвсем различно обаче, е съставянето на технически паспорти на съществуващи сгради, при които тази документация почти никога не е съхранена и възстановяването й трябва да се направи чрез обследване на сградата. Обследването е дълъг и сложен процес свързан с използване на специализирана апаратура и наличие на опитни специалисти по отделните части на проекта. Това в най-голяма степен се отнася за обследването на строителната конструкция на сградата, при което трябва да се установи якостта на излетите бетони, както и вида и разположението на вложената армировка. 

Тъй като в повечето случаи става дума за обитаеми сгради, за обследването на конструкциите е важно да се използва апаратура, която е напълно безвредна за здравето и не нанася щети върху обследваните повърхности. За тази цел нашата фирма например, използва склеромертри, скенери за армировка, и друга специализиране апаратура. В случай, че е необходимо да се прави екзекутивно заснемане, БЕК разполага и със 3D лазерен скенер на швейцарската фирма „Leica”, който заснема 360 000 точки в секунда с точност до 4 мм. По този начин, освен точните размери на обектите и архитектурните им особености, можем да установим провисванията и завъртанията на конструктивните им елементи.


Обследването на сградата завършва с доклад, в който се обобщават резултатите и препоръките по всички части и видове инсталации. Докладът задължително включва оценка на техническите характеристики на строежа за съответствие с изискванията на нормативните актове, действащи към момента на въвеждането на строежите в експлоатация, както и възможностите за изпълнение на съществените изисквания по чл. 169, ал. 1 от ЗУТ, в т.ч. оценка за сеизмичната осигуреност на строежа в съответствие с действащите към момента на обследването нормативни актове. На базата на този доклад от проведеното обследване се съставя техническия паспорт на съществуващата сграда.

В този смисъл би могло да се каже, че работата по съставянето на технически паспорт на съществуваща сграда е съизмерима с тази по проектирането на нова сграда, особено в случаите, когато липсва строителна документация и е необходимо да се прави екзекутивно заснемане. 


Техническите паспорти на сгради, които са частната собственост –  предизвикателство за следващите 2 години

След многократно удължаване на сроковете за съставяне на техническите паспорти, в края на 2014 г., успяхме да приключим този процес за сградите които са държавна или общинска собственост. Това обаче беше предизвикателство само в техническо отношение и се оказа сравнително лесна задача в сравнение с тази която ни предстои сега, а именно снабдяване с технически паспорти на сградите, които са частна собственост.

Основните различия в двата случая се състоят в начина на взимане на решение и разбира се във възможностите за заплащане на работата. 
Докато при държавните и общински сгради, решението за възлагане на работата и заплащането й се осигуряваше директно от възложителите, сега при частните сгради, то е задължение на всеки отделен собственик на обект в сградата


Техническият паспорт обаче е документ, който не може да се изготвя за отделни апартаменти или входове от сгради. Той се изготвя за цялата сграда, освен в случаите на етапно въвеждане в експлоатация, което в миналото почти не се практикуваше. Това означава, че Етажната собственост на цялата сграда се явява Възложител на изготвянето на техническия паспорт, респективно тя е тази която трябва да осигури заплащането му. 

Имайки предвид, че за почти всички собственици изготвянето на технически паспорт ще се яви като един непредвиден разход, събирането на тези средства най-вероятно ще се окаже непосилна задача и най-съществената пречка за реализацията на идеята за снабдяване на частните сгради в България, с технически паспорти. 

Изхождайки от тази най-сериозна пречка, стояща пред масовото стартиране на работата по техническите паспорти, а имено липсата на финансови средства, бих искал да изкажа мнението си, че може би и тук, както и при предстоящата програма за саниране на жилищни сгради, би било добре да се разработи система за смесено финансиране. Става дума за това, че освен собствените средства на живущите в сградите при подходяща нормативна уредба, биха могли да се ползват също така и национални програми, европейски фондове, общински средства, както и облекчени условия за кредитиране от банки. Имайки предвид непреклонността на Европейския съюз за ново отлагане на срока за паспортизация на жилищните сгради у нас, както и безспорните ползи от дигитализацията на строителния архив, считам, че изготвянето на такава нормативна уредба в най-близко бъдеще е напълно възможно.

Друго което според мен би помогнало за масовата паспортизация на сградите у нас е  по-широкото обсъждане на темата в медиите, с цел разясняване на ползите от техническите паспорти на сгради.


Често задавани въпроси и практически съвети


Как се определя цената на технически паспорт?
Цената за изготвяне на технически паспорт на съществуваща сграда, освен от площта й, силно се влияе от наличната документация на строежа, затова препоръчвам на всички етажни собствености, които възнамеряват да изготвят технически паспорти, преди да преговарят за цената на услугата,  да потърсят строителните книжа на сградите си.


Как се третират общите части?
Хората се интересуват от това дали при определянето на цената на паспорта, влиза само площта на апартаментите им или и тази на мазетата, стълбищата, таванските помещения и т.н. Отговорът на този въпрос е, че паспортът е за цялата сграда и заплащането му следва да стане според квадратурата описана в нотариалния акт на всеки обект от сградата, плюс процента от общите части от нея.


Каква е разликата между енергиен паспорт, енергиен сертификат и техническия паспорт?

Отговорът на този въпрос е, че енергийния паспорт е част от проекта на сградата, а енергийния сертификат е част от техническия паспорт. В първия се съдържат проектните характеристики на вложените материалите, докато във втория се описват действителните параметри установени при обследването на сградата. Във този смисъл, енергийният сертификат е част от техническия паспорт и в нашата фирма не се заплаща допълнително.


Очаквайте продължение на тема Технически паспорт на панелни сгради.

 

Закони Нормативна база Коментари