Оградите – избор, вид, стил, разрешаване и изграждане

За оградите днес има законови изисквания по отношение на височина и вид. Това е така, защото не следва да се засенчват засадените земеделски култури в съседните дворове, което би предизвикало гневът на пряко заинтересувани собственици, на оплаквания и подаване на жалби до различни инстанции, до съдебни спорове и т. н.
15.03.2007
Дипл. арх. Антон Каравелов - експерт по ТСУ и устройство на територията
101
огради, огради ковано желязо, метални огради, бетонни огради, зелени огради

С ограждането на имотите си българите имат многовековни традиции. Още от oсманското робство, за да запазят себе се, семействата и имуществото си през Средновековието, те издигали високи „дувари“ от камък, приличащи на крепости, с разполагането на известно разстояние на дървени хоризонтални бичмета – сантрачи, за укрепване и хоризонтиране на каменната зидария. Оградите са покривани с естествени каменни плочи. Междусъседните оградни зидове са оставяни отвори - врати, тъй наречените „комшулуци“, за осигуряване на контакти между съседите, за взаимно посещение или за бягство от нападение при набези на неканени „гости“ - еничари и башибозуци. Това е било в миналото.

 

Как е понастоящем, какви правила, норми и нормативи действат, как се третират оградите – те строежи ли са, как се разрешават и изпълняват? На тези въпроси ще се постараем да отговорим въз основа на действащите нормативни разпоредби.


За оградите днес има законови изисквания по отношение на височина и вид. Това е така, защото не следва да се засенчват засадените земеделски култури в съседните дворове, което би предизвикало гневът на пряко заинтересувани собственици, на оплаквания и подаване на жалби до различни инстанции, до съдебни спорове и т. н. Най-подходящи са леките, със зеленина оформени огради, каквито виждаме много често по американските филми, а жилищата са потънали в зеленина. Но къде е сигурността на гражданите? За това се изпълняват незаконно изградени високи огради, поставят се без разрешение решетки по прозорците и балконите, монтират се няколко защитни ключалки по вратите и прочие. Всеки гражданин посвоему търси защита и сигурност... Всеки се спасява поединично и по свои съображения.

 

  

Към улиците и другите публични пространства (площади, булеварди, авенюта, паркове, градини и други) оградите могат да бъдат в плътната си част високи до 0,60 м, а нагоре ажурни (прогледни). След като височината им е над 0,60 м, оградата се разрешава със съгласието на собственика на съседния имот, дадено в писмена форма. Защо?

 

Защото оградите по принцип се изграждат между два съседни урегулирани поземлени имота (УПИ), като се разполагат с равни части в двата имота (чл. 48, ал. 3 от Закона за устройство на територията - ЗУТ). Затова се изисква изричното съгласие на съседите. Това съгласие се дава в писмена форма за по-сигурно. В ЗУТ и други нормативни документи не се посочва, че съгласието се дава с нотариално заверени подписи, но това е логично, за да не се откаже по-късно деклараторът на даденото съгласие.
 

Материалите, от които могат да се изграждат оградите, са най-различни - бетон или стоманобетон, тухли, ламарина, етернит, дървен материал, жив плет или смесено изграждане на оградата - от няколко материала. Към улиците оградите могат да бъдат декоративни, като бижу и да служат като допълнителна украса към жилището.

 

Изисква се кметът на общината по предложение на Общинския експертен съвет по устройство на територията (ОЕСУТ) да определи общите изисквания за изграждането на оградите по вид, форма, височина, материали и други. Това зависи от устройствените зони, вида и функционалния тип на населеното място, оформлението на първостепенната улична мрежа и други публични пространства, предназначението на имота, съобразно с вида и характера на УПИ, както и съобразно действащите подробни устройствени планове - ПУП (чл. 48, ал. 2 от ЗУТ). Съгласно Наредбата № 7 за системи за физическата защита на строежите, издадена от МРРБ - ДВ, бр. 70 от 1998 г., изм. бр. 101 от 2002 г., строежите са разделени на три категории.

 

Най-уязвимите и охранявани са тези от първа категория (сгради за производство на оръжие и отровни химически вещества, помещения за печатане на пари, универсални магазини, банки и други кредитни институти). В регулация височината на оградите за тях може да достигне до 2,50 м от решетъчни материали – ажурни, а извън регулация височината им може да достигне до 3,00 м и да бъдат от тухли и стоманобетон (плътни).

 

За по-малко охраняваните строежи от втора категория, изброени в наредбата – в регулация височината на оградите може да бъде до 2,00 м, а извън регулация – 2,50 м, от решетъчни материали. За останалите строежи от трета категория - в урбанизираните територии височината на оградите в регулация и извън нея може да бъде до 1,50 метра. В случая има разминаване със Закона за устройство на територията.

 

Оградите за летищата, за да възпрепятстват навлизането по пистите на хора и животни, височината на оградите от мрежести, ажурни материали е най- висока – до 3,44 м, съгласно Наредба № 14 за летищните комплекси – ДВ, бр. 103 и бр. 104 от 2000 г. по разпоредбата на чл. 48, ал. 4 от ЗУТ към вътрешните граници за урбанизираните територии най-високата част на оградите може да бъде до 2,20 м от прилежащия терен, а не от средното ниво на този прилежащ терен, както при сградите по чл. 24, ал. 1 от ЗУТ. Условието е разстоянието между оградата до жилище в първия етаж на жилищна сграда в съседния УПИ да бъде равно или по-малко от 2,20 м, с оглед да не го засенчва. В случаите, когато между заварена сграда и оградата за изграждане (законно изградена по смисъла на § 21 от ЗР на ЗУТ) има разстояние например 1,50 м - 2,00 м, то масивната ограда не може да бъде във височина, по-голяма от тази мярка (от това разстояние), което по предишни, отменени нормативни документи е било законно и приемливо за всички.

 

В едно от последните изменения на ЗУТ към чл. 48 беше добавена ал. 4 със съдържание в следния смисъл: „При липса на съгласие на собственик на засегнат имот строителството на плътна ограда между два съседни имоти с височина на плътната част над 0,60 м се допуска при спазване на изискванията на ал. 3, изречение второ, като оградата се разполага изцяло в имота на възложителя - лицето, желаещо да изгражда оградата (ДВ, бр. 103 от 23.12.2005 г.). С това се решават много спорове между собствениците на съседни поземлени имоти, които не си дават взаимно съгласието.

 

 

 

 

 

Как трябва да се постъпи при денивелация на терена между два съседни имота? Когато денивелацията на терена между два съседни УПИ е над 1,50 м, височина на плътната  част на оградата до 0,60 м се допуска спрямо котата на по-високия прилежащ терен (ал. 6 от чл. 48 на ЗУТ). Когато оградата се разполага по наклонен терен, по улицата или по страничната регулационна линия, тя трябва да се изгражда стъпаловидно по терена - с височина до 2,20 м за вътрешните линии, или по тротоара към улицата с височина на плътната част 0,60 м.

 

Отклонения от изискванията се разрешават за обекти на културно- историческото наследство – от историческо, археологическо, етнографско и архитектурно значение (УПИ на църкви, манастири, жилищни сгради - паметници на културата, обществени сгради, като картинни галерии, библиотеки, пощенски станции, банки, застрахователни дружества и други), а в останалите случаи, съгласно предназначението на УПИ - от главния архитект на общината, с оглед осигуряване на архитектурно единство, и то възоснова на изработен и одобрен индивидуален архитектурен проект и след заключение на Общинския експертен съвет по устройство на територията (чл. 48, ал. 9 от ЗУТ, в редакцията от изменението през 2005 г.).

 

За някои строежи, в това число и за оградите, за издаване на разрешение за строеж в обикновените случаи не се изисква одобряването на архитектурен проект (чл. 147, ал. 1, т. 7 от ЗУТ). В тези случаи задължително следва да се изготви писмено становище на инженер-конструктор с указания за изпълнението на оградата (чл. 147, ал. 2 от ЗУТ). Тези указания са задължителни за възложителя (собственика).

 

 

Какви могат да бъдат оградите извън регулация? Извън урбанизираните територии и в неурегулирани части на населените места се допуска поземлените имоти да се ограждат с леки огради (бодлива тел и метални мрежи, от дърво, жив плет от различни пълзящи растения и др.) по предложение на Експертния съвет по устройство на територията на общината (чл. 48, ал. 7 от ЗУТ). Протоколът се утвърждава от кмета на общината или от негов заместник, съгласно § 1, ал. 3 от „Допълнителните разпоредби“ на ЗУТ.

 

Много често в практиката съседите се скарват и спорят за точното местоположение на оградите между отделните УПИ. Готови са взаимно да се обвиняват в заграбване на чужди части от имотите. Те се жалват неправилно до общината, до Регионалната дирекция за национален строителен контрол – РДНСК, до Министерството на регионалното развитие и благоустройство – МРРБ, и други. По инерция, както повеляваха старите разпоредби, собствениците се отнасят до местната администрация или изпълнителната власт.

 

Понастоящем постановките се решават по съвсем друг начин, ако собственик се жали, че съседът му е присвоил част от имота, това е от компетенциите и прерогативите на Закона за кадастъра и имотния регистър - ЗКИР (ДВ, бр. 34 от 2000 г., посл. изм. бр. 30 от 2006 г.). По искане на собственика границите на поземления имот се означават на място с трайни знаци въз основа на кадастрални данни, представени от службата по кадастъра. Прилагат се и разпоредбите на Наредба № 3 за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри (ДВ, бр. 41 от 2005 г., БСА, кн. 8 от 2005 г.). И в чл. 15, ал. 3 от ЗУТ се посочва, че границите на урегулираните поземлени имоти могат да се променят с план за регулация само със съгласието на собствениците им, изрично с представено заявление и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи.

 

 

С други думи, не могат своеволно и без съгласие на заинтересуваните собственици да се променят границите на поземлените имоти и да се заграбват чужди земи. Съгласно чл. 16, ал. 3 от ЗКИР собственикът или друго заинтересувано лице може да възложи на получило правоспособност при условията и по реда на ЗКИР лице да изработва скици на поземлени имоти и сгради, схеми за самостоятелни обекти в сгради – жилища, офиси, ателиета, магазини, гаражи, проекти за разделяне или обединяване на недвижими имоти, комбинирани скици за пълна или частична идентичност на границите на поземлените имоти, кадастрална карта и кадастрални регистри по чл. 35 от ЗКИР и други. Едновременно с това тези лица като експерти могат да извършват и свързаните с тях геодезически измервания и доказване на фактите – истинското и точно определяне на границите на УПИ. 

 

Границите на поземлените имоти се трасират и координират за сметка на собственика, съответно на носителя на друго вещно право, съгласно разпоредбата на чл. 38, ал. 1, т. 2 и чл. 56, ал. 1 от ЗКИР. Заинтересуваните лица следователно трябва да се отнесат до службата по кадастъра с писмена молба. Лицето, което трасира имота и координира граничните точки, съставя протокол по образец за извършеното трасиране, одобрен от изпълнителния директор на Агенцията по кадастъра. Лицето, което е извършило трасирането и измерванията, представя в службата по кадастъра данните по заснемането и координирането на трасираните гранични точки, както и съставения протокол.

 

Непълнотите и грешките на основните данни в кадастралната карта и кадастралните регистри се допълват или поправят по молба на заинтересуваното лице, а когато са налице одобрени кадастрална карта и кадастрален регистър, непълнотите и грешките се установяват на самото място от службата по кадастъра с акт, който се подписва от съставителя, заявителя и пряко заинтересуваните собственици. При спор за точното разположение на имотните граници, по които ще се изгради оградата, въпросът се отнася до съда, защото се касае за имуществени спорове (чл. 56, ал. 2 от ЗКИР).

 

Гражданите и юридическите лица могат да обжалват пред съдилищата всички административни актове, включително и  вътрешнослужебните, след като тези актове нарушават техните права и законни интереси и не са изключени изрично от закон за съдебно обжалване (чл. 120, ал. 2 от Конституцията на Р. България). С оглед на тези обстоятелства желателно е преди започване изграждането на ограда да се даде строителна линия и нива за съответния поземлен имот и да се уточнят първо границите му, за да няма по-късно неприятни последици.

 

Както се вижда от описаното по-горе, за една най-елементарна ограда се изискват макар и малки познания за решаване на интересуващите ни въпроси. Оградите са вид строежи, съгласно разпоредбата на § 5, т. 38, от ДР на ЗУТ. В нея буквално се казва: „Строежи са надземни, подземни и подводни сгради, постройки, пристройки, надстройки, огради, мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура, благоустройствени и спортни съоръжения, както и техните основи ремонти, реконструкции и преустройства, със и без промяна на предназначението.“ 

 

 

За оградите обаче при всички случаи следва да се издава разрешение за строеж по чл. 148 от ЗУТ, след като те са вид строеж. Особено важно е в разрешението за строеж да се вписват всички фактически и правни основания за издаването му, условията, свързани с изпълнението на строежа, и прочие. Изпълнените огради без разрешение за строеж, каквато е честа практиката у нас, не биха могли да се узаконяват, защото чл. 226 и чл. 227 от ЗУТ са отменени. Остава единственото решение, че те трябва да бъдат премахнати (разрушени) като незаконни и неузаконяеми по смисъла на чл. 225, ал. 2 от ЗУТ. Естествено, местната администрация в лицето на кмета на общината (района) може да задължи със заповед собствениците, които управляват строежите и поземлените имоти, за тяхна сметка да премахнат, преобразуват или ремонтират неподходящи по местонахождения, разположение, вид и материали огради и др., дори и да са законно изградени. Достатъчно условие е да е в интерес на сигурността, безопасността на движението, здравеопазването, хигиената, естетиката, чистотата и спокойствието на гражданите (чл.179 от ЗУТ). При това положение възложителите (собствениците) следва да си правят добре сметката и да се съобразяват с действащата законова уредба у нас. В това отношение ще се равняваме с народите членки на Европейския съюз – по отношение на ред, дисциплина, изготвяне, съгласуване и одобряване първо на строителните книжа, а след това да се предприемат стъпки по набавянето на строителни материали, търсене на майстори-строители и изграждане на строежите.

 

Оградата на урегулирания поземлен имот, особено по улицата, подсказва за вкуса, състоянието, стила на действие и култура на самите собственици на жилищната или друга сграда в дворната част на УПИ

Автор: Дипл. арх. Антон Каравелов - експерт по ТСУ и устройство на територията
Чех-Пласт

Прозорци и врати за пасивни и нискоенергийни сгради.

http://chehplast.com
СИНХРОН-С ООД

Решения за противопожарна защита и сигурност.

http://synchron-s.com
Кливенто

Официален представител на европейски производители на отоплителна и климатична техника.

http://klivento.net
Баумит СтарТоп - ново поколение силиконова мазилка

Kомбинира три функции: перлен ефект при дъжд, поемане на влагата при наличие на роса или мъгла и бързо изсъхване на повърхността.

https://baumit.bg/statii/1085/premium-silikonova-mazilka
Вълков Хидроизолационни покрития

Производител на индустриални подови покрития, течна гума, прозрачна хидроизолация.

https://hidroizolaciq-techna-guma.com/akrofleks-2k-pu-t
YES - Екологична матова емулсионна боя с висока покривност и белота.

Подходяща за училища, спортни зали, хотели, гаражи и други, където често се налага пребоядисване. Качествена, но не скъпа боя. Притежава висока адхезия и трайност, лесна за нанасяне.

http://www.miptrade.com/produkti/boi-berling.html
Пусни своята реклама
Закони Нормативна база Коментари