Дипл. арх. Антон Каравелов - експерт по ТСУ и устройство на територията 

Запитват граждани от София

По принцип не е желателно да заменят съгласуваните, одобрени и влезли в сила планове за регулация и застрояване (ПРЗ), поставени под един общ знаменател – подробни устройствени планове (ПУП). Самата процедура не е лека, изисква средства и много време. Особено след като се получат от „заинтересованите страни“ по чл. 131, ал. 2 от Закона за устройство на територията - ЗУТ/1, жалби,
възражения или предложения. Процедурите могат да продължат с години. Заповедта за изменението на ПУП подлежи на обжалване по съдебен ред (пред окръжните съдилища като първа инстанция, а за София в Софийския градски съд - по чл. 215 от ЗУТ, от началото на 2007 г. - пред административните съдилища).

В минали броеве на списанието подробно бяха описани процедурите по изработването и процедирането на подробните устройствени планове - ПУП и най-съществените пропуски, грешки и закононарушения, които се допускат в тях, с оглед да се имат предвид и да бъдат избягвани. За изменението или допълнението на ПУП, следва да има сериозни и законосъобразни причини, като по-съществените са следните:

1)    Настъпили са съществени промени в обществено-икономическите условия, при които те са били създадени (чл. 134, ал. 1, т. 1 от ЗУТ). Тази разпоредба винаги може да се изтъква и винаги ще бъде правилна и приемлива, защото се промени обществено-политическия строй у нас и режимът на собствеността на недвижимите имоти (земя, сгради, съоръжения и други).

2) Винаги с приоритет са били обществените интереси пред частните; в този смисъл след като възникнат нови държавни и общински нужди, или такива на експлоатационните дружества: електроснабдяване, водоснабдяване, топлофикация, телефонизация и други. Макар че съгласно разпоредбата на чл. 2 от Закона за собствеността/2, се посочва че „Всички видове собственост се
ползват с еднакви възможности за развитие и закрила“.

3) Промени могат да се допускат, при условие че са изминали най-малко 5 (пет) години от влизането в сила на плана и не е започнала процедура по отчуждаване на урегулираните поземлени имоти (УПИ), а за поземлените имоти, предвидени за елементи на техническата инфраструктура по чл. 64 от ЗУТ - в десетгодишен срок (чл. 134, ал. 2 от ЗУТ).

Изменения могат да се допускат още и в други случаи:

1. Когато в кадастралната карта има констатирани съществени непълноти и грешки, които имат значение за застрояването и налагат изменение на подробните устройствени планове (ПУП);
2. Когато планът не осигурява възможност за целесъобразно застрояване по действащите строителни правила, норми и нормативи и следва да се правят компромиси;
3. Ако се открият археологически находки при изпълнението на строителството: археологически, исторически или културни ценности; строително-монтажните работи следва да спрат и да се уведоми най-близкият музей и съответната общинската администрация;
4. Когато планът съдържа явни фактически грешки, които имат значение за неговото приложение и могат да доведат до бъдещо объркване и спорове;
5. Ако планът е одобрен при съществени закононарушения, с изключение на тези, за които има влязло в сила решение на съд, или когато планът е приложен. Важен момент е, че влезлите в сила и приложени ПУП не могат да се изменят на горните основания;
6. Когато има съгласие на всички пряко заинтересовани собственици; това се прави със заявление, адресирано до общината с нотариално заверени подписи от всички собственици и съсобственици;
7. Ако има предложение от съда по дела за делба на урегулирани поземлени имоти (УПИ);
8. Когато правото на собственост върху поземлените имоти е възстановено по силата на реституционните закони; Изменение може да се извърши и без провеждане на дълги и мъчителни процедури, когато не се изменят начинът (свързано и свободно застрояване) и характерът на застрояване (малко, средно или високо) - чл. 134, ал. 6 от ЗУТ. Тази разпоредба съществуваше и в чл. 84-а от Правилника за прилагане на Закона за териториално и селищно устройство - ППЗТСУ/3 и беше често приложима.

Изброените по-горе членове на ЗУТ са и законовите основания за изменението на ПУП. Изменението трябва да бъде мотивирано.

КАКВО СЛЕДВА ДА СЕ НАПРАВИ ЗА ИЗМЕНЕНИЕТО?

ПРЕДИ ВСИЧКИ СЛЕДВА ЗАИНТЕРЕСОВАНОТО ЛИЦЕ - ВЪЗЛОЖИТЕЛ, да подаде заявление в деловодството на общината, за да му се издаде разрешение за изработването на проекто-план за изменението и допълнението на действащия ПУП. Към заявлението следва да се приложат: документ за собственост – нотариален акт, съдебно решение, заповед за възстановяване на собствеността, удостоверение за деактуване на имота, договор за отстъпено право на строеж върху чужд поземлен имот; актуална скица на действащия ПУП; евентуално може да се представи и предложение за изменението, което не е задължително по закон.
Заявлението по преценка на главния архитект може да се внесе за разглеждан пред общинския експертен съвет по устройство на територията (ОЕСУТ). Ако кметът на общината е съгласен, същият издава предписание (писмо) за допускане на изменението, за което се уведомява възложителя (чл. 135, ал. 3 от ЗУТ). 

Едновременно в писмото се определя обхвата на разработката. Ако изменението е до три квартала, съобщението се прави по реда на Гражданския процесуален кодекс - ГПК/4, с разписен лист (списък) или с препоръчано писмо по пощата с обратна разписка - чл. 41, ал. 3 от ГПК. Съобщението се поставя и на видно място в сградата на общината.

Заинтересованите лица могат да дадат по плана възражения, предложения, искания и др. В този случай частичния проект за изменение на ПРЗ се одобрява със заповед от кмета на общината.
Когато обаче обхватът е за повече от три квартала, съобщението на заинтересованите лица се извършва с публикуване в “Държавен вестник”, като в срок от един месец могат да се подадат жалби, възражения, предложения и пр. В този случай одобрението се извършва с Решение на общинския съвет (ОбС).

Проектите заедно с постъпилите възражения се разглеждат от общинския експертен съвет по устройство на територията (ОЕСУТ). Ако планът за изменение на ПУП се върне за частична или цялостна преработка, предвидените по закона процедури се провеждат отново (чл. 128, ал. 10, във връзка с чл. 136, ал. 1 от ЗУТ). При условие че възраженията не са основателни, те не се вземат предвид
и се издава заповед за одобряване на плана. Тази заповед се съобщава на заинтересованите страни, които също могат да подават жалби, които са подсъдни на окръжните съдилища по местонахождение на недвижимия имот (за София пред Софийския градски съд). За УПИ, по които не са получени жалби, проекто-планът влиза в сила и могат да се издават визи за проучване и проектиране от главния архитект на общината по чл. 140 от ЗУТ. И в двата случая жалбите се подават
чрез органа, който е издал индивидуалния административен акт (чл. 214 от ЗУТ). За отхвърлените частични изменения, или на част от тях (на ПУП), както и по неприетите възражения и предложения общинските служители са длъжни при необходимост, да уведомят заинтересованите страни и да ги информират за хода на преписката (чл. 128, ал. 11 от ЗУТ).

След окончателното решение на съда планът влиза в сила, а стария ПУП отпада в частта на извършените промени. Специалистите от общината трябва да комплектуват с всички планове и документи досие и да го впишат в регистъра за
изменение на ПУП (чл. 5, ал. 5 от ЗУТ). Тези преписки се съхраняват безсрочно в техническия архив на общината. В необходимия обем преписката се изпраща и в Агенцията по кадастъра.

Неразделна част от ПУП са правилата и нормативите по неговото прилагане. С изменението на плана, ако е необходимо, се променят и правилата за неговото прилагане (чл. 108, ал. 4, във връзка с чл. 136, ал. 1 от ЗУТ).

ПРИЛОЖЕНИ НОРМАТИВНИ ДОКУМЕНТИ:

1) Закон за устройство на територията - ЗУТ, ДВ, бр. 1 от 02.01.2001 г., изменян над двадесет пъти, последно в бр. 29, 30, 34, 37, 65, 76, 79 и 82 от 2006 г.;
2) Закон за собствеността - ЗС, Изв. бр. 92 от 1951 г., изм. много, посл. ДВ, бр. 46 от 06.06.2006 г.;
3) Правилник за прилагане на закона за териториално и селищно устройство - ППЗТСУ, ДВ, бр. 62 от 1973 г., отм. от 02.01.2001 г. със ЗУТ;
4) Граждански процесуален кодекс - ГПК, Изв. бр. 12 от 1952 г., изм. много, посл. ДВ, бр. 17, 33 и 34 от 2006 г.
изложба” на Галерия “Цар Освободител“
1999 Награда за млад автор за специализация в ателиетата “Сите Интернационал Дез Арт”, Париж, Франция