Как да се справим с документацията в строителството?

За съжаление всички тези стъпки ще си останат все така неизбежно досадни.
Все пак нека започваме.....

СТРОИТЕЛНИЯ ПРОЦЕС НАКРАТКО
Документацията по време на строителство е голяма като обем. Обхваща различни етапи и  често е непоследователна. За да внесем малко яснота нека първо погледнем най-общо какво обхваща строителният процес за да можем да изясним и документацията на този фон. 


 

Няма да навлизаме в дълбочина в отделните стъпки. Нужно е само да направим уточнение, че и тук понякога етапите се презастъпват. Например: проектирането продължава и по време на строителството, инсталациите и интериорните работи са свързани, докато фасадата и околното пространство могат да се правят паралелно и независимо от тях.

КЛЮЧОВИ ЕЛЕМЕНТИ НА ДОКУМЕНТАЦИЯТА
Самата документация е още по-объркваща и непоследователна, но все пак има няколко "крайъгълни камъка" (milestones), които могат да ни служат за ориентир:

Както може да забележите тези основни стъпки се намират в началото и края на двата основни етапа - проектиране и строителство. Сдобиването с документи между тях нямат задължителна последователност, но води до тези ключови елементи.

СПИСЪК НА ОСВНОВНАТА СТРОИТЕЛНА ДОКУМЕНТАЦИЯ
При работа със строителна документация трябва да имаме предвид две неща: 

• Не всички строежи са еднакви.
• Процедурите при различните звена и райони на администрацията могат да функционират доста различно.

Все пак нека разгледаме по-подробно документация която ни е нужна в "общия случай":

1.1 Копие на документ за сосбтвеност (най-често Нотариален акт) и кадастрална скица. Това са документите които ще ви бъдат поисквани на всяко гише. С тях доказвате чия е собствеността на имота (документ за собственост) и как изглежда той (графично отразено в скицата).
1.2 Комбинирана скица. В нея се показва съответствието/несъответствието между кадастрална граница (това което владеете) и регулационна граница (там където може да строите). Тя се изготвя от инженер-геодезист. Ако имате съществени несъответствия ще трябва да започнете "устройствена процедура" за отстраняване на несъответствията.
1.3 Оценка на дървесната растителност (понякога). В някои населени места е необхдоимо да направите оценка на дървесната растителност в имота ви. Тя се прави от ландшафтен архитект и се подава за заверка в общинската администрация.
1.4 Скица-предложение (или мотивирано предложение) за издаване на "виза за проектиране". Представлява схематичен чертеж на контура на сградата (или ограничителната и линия), която желаете с пояснение за нейната функция и отстояния. Изготвя се върху комбинирана скица. Макар да няма законово изискване, този документ най-често се изготвя от архитект.

                     

1. Виза за проектиране. След като съберете предишните документи ги подавате в техническия отдел на общината за издаване на "виза за проектиране". Според закона тя е "извадка от действащия устройствен план". Визата ви дава информация дали сградата която желаете е принципно допустима от гледна точка на функция, етажност, квадратура, отстояния....

Ура! Тук вече знаете, че имота не е само за "биоземеделие".

2.1  Изходни данни от експлоатационните дружества (ВиК, Електро и други ако има). В тях се указва каква е възможността за свързване на новата сграда към електро и ВиК мрежата(независимо дали имота ви е вече захранен или не).
2.2  Уведомление до РИОСВ (понякога). Понякога е нужно да уведомите РИОСВ за сградата която ще строите. Уведомлението е по образец на РИОСВ в които се описва строежа и въздействието му върху околната среда. Това уведомление е възможно да е извършено в предшестваща утсройствена процедура.
2.3 Удостоверение за водовземно съоражение (понякога). Когато нямате водоснабдяване в имота, или имате нужда от технологична вода (автомивка, поливане, производство) е нужно да имате разрешение за кладенец/сондаж.
2.4  Инвестиционен проект. За да ви бъде издадено разрешение за строеж ви е необходим проект по всички части - най-често архитектура, конструкция, геодезия, ОВК, ВиК, Електро, ЕЕ, ПБ и ПиБ. Тази документация се изготвя от архитект и освен за "разрешение за строеж" ще ви послужи и за сключване на договор със строител.
2.5 Доклад за оценка на ЕЕ. Към проекта по част ЕЕ (енергийна ефективност) следва да бъде изготвен доклад от лицензиран оценител за съответствието с нормативните изисквания.
2.6  Доклад от КТК по част "Конструктивна". Към проекта по част конструктивна следва да бъде изготвен доклад от проверяващ конструктор.
2.7 Оценка от ПАБ и РЗИ. Понякога за специализирани обекти е необходимо съгласуване на проектите с ПАБ (Пожарна и аварийна безопасност) и РЗИ (Регионална здравна инспекция).
2.8 Оценка за съответствие от надзорна фирма. Освен ако сградата ви не е шеста категория или еднофамилна къща, ще ви е нобходим доклад от лицензирана надзорна фирма (оценка за съответствие на проекта).
2.  Разрешение за строеж. След като съберете предишните документи ги подавате в техническият отдел на общината за издаване на "разрешение за строеж". То обикновено се издава от главния архитект и има валидност 5 години. 

Първия цикъл от бюрократичния ад е завършил - може да запазите сепаре в най-оборотната дискотека.
 

3.1 Договор със строител. За всички строежи над 100 m² ще ви бъде необходим договор с лицензиран строител.
3.2  Надзорна фирма. Въпреки, че тя е законово необходима чак при въвеждане в експлоатация, ще трябва някой, който да подготвя и събира документите по време на строителството. Това най-често е лицензираната надзорна фирма.
3.3 Договор за авторски надзор. Това е договора с авторите на проекта за осъществяване на контрол по време на строителството. Например оглед на армировката от инженера-конструктор преди наливане на бетон.
3.4  ПБЗ - план за безопасност и здраве. Изготвя се от проектант и се заверява в общината. Има валидност 6 месеца.
3.5 ПУСО (за сгради над 600 m²) - план за управление на строителните отпадъци. Изготвя се от проектант и се заверява в общината. Има валидност 6 месеца.
3.6  Договор за извозване на строителните отпадъци с лицензирана фирма.

3. Откриване на строителна площадка. След като съберете предишните документи с разрешенеито за строеж и подготвите физически строителната площадка (огради, табели, тоалетни...) ги подавате в техническият отдел на общината. Обикновено след няколко дни пристига общински служител, който проверява на място и разписва протокол за "откриване на строителната площадка". Официално започва физическото строителство на бъдещата ви сграда. Макар да не се изисква законово може да добавите и някой и друг ритуал - поп, почерпка, чупене на бутилка MOET в багера, .....
 

4.1 Актове по време на строителство. Те се описани в специализирана наредба. Важно е да знае, че не са строго поселдователни. Подписват се от собственика, строителя, проектанта и строителния надзор. Ето списък на основните:
Акт 2 - Удостоверява откриване на площадката и достигане на основните проектни нива (изкоп, цокъл, корниз и било).
Акт 7 - Удостоверява проверка на положената конструктивна армировка преди наливане на бетон
Акт 12 - Удостоверява завършването на различни "скрити работи" - покривни слоеве, фасадни монтажи, ел.инсталация, ВиК инсталация, ОВК инсталация...
Акт  14 - Удостоверява завършването на етап "груб строеж". Това е етапа, в които сградата е устойчива на времето (завършена нoсеща конструкция, покрив и зидове).
Акт 15 - Удостоверява цялостното завършване на обекта и резюмира информацията от предишните актове.

4.2 Сертификати за вложените материали. Това са сертификатите, които показват произхода и допустимостта на вложените материали. Предоставят се от лицето, което доставя материалите.
4.3 Лабораторни изпитвания. В общият случай това са изпитания на бетоновите проби, изпитания от ел.лаборатория за контактите, заземлението и мълниезащитата на сградата.
4.4 Вписване в кадастрална карта. Извършва се от геодезист, който прави заснемане на построената сграда, подготвя "проект за изменение на кадастралната карта" и тя се отразява в кадастъра като форма, големина и местоположение. 
4.5 Присъединяване към експлоатационната мрежа. Това е момента, в който включвате сградата си към електромрежата, ВиК, Топлофикация... Това най-често се удостоверява със сключване на договор с експлоатационните дружества.

4. Въвеждане в експлоатация. След като съберете предишните документи ги подавате в дирекцията за строителен контрол за въвеждане на сградата в експлоатация. 

Честито!
Мъките приключиха и вече може да се наслаждавате на новата си сграда.