Има ли полза от техническите паспорти на сградите ни?

Остават по-малко от 2 години до крайния срок за снабдяване на сградите в България с технически паспорти, а мнозинството хора в страната ни все още не са на ясно какво предствляват те и какви са ползите от тяхното изготвяне.
22.02.2021
инж. Славчо Топалов, управител на „Балгериан Експерт Консулт“ ЕООД
1431
етажна собственост, енергийна ефективност, технически паспорт на сграда, Наредба №5 на МРРБ
Източник: сп. “Още за къщата”

Остават по-малко от 2 години до крайния срок за снабдяване на сградите в България с технически паспорти, а мнозинството хора в страната ни все още не са на ясно какво предствляват те и какви са ползите от тяхното изготвяне. Разбира се не можем да ги виним за това, защото макар и Наредба №5 на МРРБ за техническите паспорти на строежите да е в сила от 28.12 2006 г., темата за тях, особено за съществуващи сгради, до скоро не беше получавала полагащото й се внимание от медиите.
 

За жалост липсата на активност на населението в тази посока и годините прекарани в бездействие, вероятно ще доведат до припряни действия от страна на етажните собствености на сградите, с цел да бъде спазен крайния срок за изготвянето на техническите паспорти, което може да повлияе на качеството на последните. Все още има и много домакинства, които не вземат изискването на МРРБ на сериозно, особено тези, които отдавна живеят в съществуващи сгради и смятат, че вече са приключили с бумащината необходима за използването им. За момента обаче, липсва индикация, че крайния срок за изготвяне на паспортите ще бъдат удължен за пореден път. 

Какво по-точно представляват техническите паспорти на сгради?

Причината за появата на Наредба №5 беше влизането на България в Европейския съюз и синхронизирането на законодателството ни с европейското, вследствие на което се появиха редица нови нормативни документи. Според Наредба №5, всички нови сгради, които се въвеждаха в експлоатация след 29.01.2007 г. трябваше да са снабдени с технически паспорти. Сградите, които са въведени преди тази дата обаче нямат технически паспорти, т.к. за тях това не беше задължително изискване. Съгласно Наредбата, съставянето на технически паспорти на тези сградите се прави след подробно обследване по всички части на проектната документация. 


По време на обследването се установяват архитектурни разпределения и фасади, направените изолациите, вида на конструкцията и размерите на конструктивните елементи, якостта на вложените материали, сеизмичната устойчивост на сградата и съответствието й с действащите в момента строителни норми, както и с тези, които са действали към момента на въвеждането на сградата в експлоатация. Установява се също вида на всички инсталации – електрическа, ВиК, ОиВ и други каквито има в сградата. Обследват се също енергийната й ефективност и противопожарната й безопасност. Обследването приключва с доклад, на базата на който се съставя технически паспорт и енергиен сертификат на сградата. В доклада и паспорта се посочват всички ремонти и промени, които са направени в сградата след нейното въвеждане в експлоатация, описват се дефектите й и се дават препоръки за тяхното отстраняване. 


Описаните по-горе процедури, разбира се не са нито леки, нито приятни, т.к. изискват вземане на решения на общи събрания, набавяне на строителна документация, събиране на пари от домакинствата, допускане на външни хора в жилищата, както и ходене по различни инстанции. На фона на тези затруднения, много хора се питат има ли и какви са реалните ползи от снабдяването на сградите с технически паспорти и оправдават ли те, в крайна сметка инвестицията, която трябва да направят за тях.
 

Ползи свързани с надежността на сградите

На първо място, по време на обследването, за сградите се събира техническа информация за всички техни части, в т.ч. състояние на строителната конструкция, технически характеристики на вложените материали, обследване на всички видове инсталации, на използваните материали, изолации и т.н. 


Техническият паспорт не е проект за усилване на сградата или за нейното саниране, но всички описани по-горе аспекти представляват една сериозна база данни, която може и трябва да се използва при следващи проекти за ремонти или намеси в строителните конструкции на сградите, на техните инсталации, изолации и т.н. 


Докладът от обследването на сградата, завършва с препоръки по всяка една част от проекта, след изпълнението на които, сградата би отговаряла на действащите нормативи в страната и ЕС.


Преобладаващата част от жилищните сгради у нас са строени през периода между 60-те и 90-те години на миналия век, което обуславя големият брой самоделни намеси, които обитателите им са направили по време на експлоатацията им. В т.ч. направа на отвори за врати или портали в носещи елементи или дори премахване на цели панели. Многобройни и често пъти опасни са намесите в електрическите инсталации и т.н. Една от големите ползи от обследванията на сградите и снабдяването им с техническите паспорти са препоръките за отстраняването на тези дефекти, дадени от специалисти, по всички проектни части на сградите.
 

Ползи при юридически и нотариални сделки

Поспортът осигурява документация на сградата, която замества екзекутивната документация на строежа по чл.175 от ЗУТ. След заверката му, тази документация става официална и може да се използва като екзекутивна, например при нотариални сделки с обектите в сградата и навсякъде, където е необходима.


Паспортът установява и описва състоянието на сградата, дефектите по нея, както и необходимите мероприятия за тяхното отстраняване, което е важна информация за участниците в сделки с обекти в сградата.


Съгласно енергийната стратегия на страната, след 2022 г., ще може да се продават или отдават под наем обекти, единствено в сгради притежаващи технически паспорти. 


 

Ползи за етажната собственост

Едно важно предимство, което имат сградите, на които е направено обследване на строителната конструкция, пред тези, които нямат такова е, че в първите могат да се правят основни ремонти, докато в другите се допускат такива, само ако целият строеж отговаря на действащите норми. Според сегашното законодателство, дори ако тези ремонти засягат един единствен носещ елемент от конструкцията, целият строеж трябва да отговаря на действащите наредби, а сградите ни не отговарят на тях. Единственият законен изход да се извърши ремонт на някакъв обект в сграда е да има положителен доклад от обследването на сградата. Това обследване е задължителна част от техническия паспорт, а разковничето е в това, че при него се допуска съответствие на техническите параметри на сградата с нормите по време на въвеждането й в експлоатация, а не с действащите в момента. В общият случай, съществуващите сгради у нас не покриват изискванията на сега-действащите норми за натоварване и земетръс, което означава, че законен ремонт засягащ носещата конструкция на сграда може да се прави само ако тя има технически паспорт с положителен доклад от обследването по част конструктивна.


По мое мнение, сградите притежаващи технически паспорти съшо биха имали важно предимство в сравнение с останалите сгради, кандидатстващи по програмите за саниране. Ако до момента, сградите у нас се санираха изцяло с европейски и държавни средства, сега открито се заговори за смесено финансиране, в което участието на собствениците на обекти в тях ще бъде задължително. Макар все още да няма някакви одобрени наредби в тази посока, може да се очакава, че наличието на технически паспорт на сградата ще е задължително условие при кандидатстването за саниране, защото то е допустимо само за сгради с надеждна конструкция. В тази връзка сградите притежаващи технически паспорти биха имали възможност да кандидатстват по новите програми за саниране, докато останалите ще могат да направят това едва след като се снабдят с такива. 


Друго потенциално предимство, което получават сградите притежаващи технически паспорти се състои в официалният характер на паспортите, обстоятелство което би могло да послужи при разрешаването на съдебни спорове. Известно е, че съдът не се съобразява с частни технически експертизи и при взимането на решения се влияе от становищата на вещи лица, които по мое мнение, не винаги са компетентни или безкористни. Обикновено при делата свързани със строителство се назначава едно вещо лице, на което се поставят всички въпроси в областта на строителството и на които то отговаря, без да е компетентно във всички области. Смятам, че работа на съда може да се облекчи, а качеството й значително да се подобри, ако наред с мнението на вещи лица, се използват и данните от техническите паспорти, т.к. те са изготвени след извършване на обследване с професионална апаратура от специалисти по всяка една част на проекта. Това би улеснило и самият съд с техническото обосноваване на решения му, когато е необходимо.


 

Ползи за участниците в строителството и администрацията. 

Тъй като технически паспорти на сградите се изготвят и предават на администрацията и в електронен вид, наличието им безспорно ще допринесе и за дигитализацията на строителния архив на страната, съставянето, на който би било от голяма полза както за гражданите така и за администрацията, строителните специалисти, нотариуси и други. 
 

Обществени ползи

Всички знаем как изглежда един жилищен комплекс у нас и лесно можем да направим разликата с подобни урбанизирани територии в Европа. Разбира се, разликата се дължи на множество фактори, но един от по-важните е наличието на технически паспорти на сградите и стриктното спазване на изискванията и препоръките дадени в тях. Едва ли можем да очакваме някакво естетическо удовлетворение от вида на един панелен блок, в който всеки сам сменя дограмата си или пък боядисва фасадата на собствения си апартамент както намери за добре, за разлика от друг блог или ансамбъл, при който всички решения и детайли са подчинени на общ архитектурни план. 


Най-общо казано, със съставянето на технически паспорти на сградите се прави опит да се подобрят качеството и надеждността на жилищата ни, но също така се цели и подобряване на условията на градската среда и на качеството на живот като цяло.
 

Статията е част от поредица за технически паспорт на сгради

Закони Нормативна база Коментари