Изходни данни за проектиране и разрешение за строеж

Всички знаем, че за стартиране на строителство е нужен проект. Един от най-честите въпроси при първата ми среща с клиент е - какво е нужно за да стартира проектирането? Този набор от документи е известен под събирателното наименование "изходни данни". Ето и малко разяснения какви "изходни данни" са необходимо за започване на проекта и какво ще ви трябва за да го внесете за получаване на заветното "разрешение за строеж":

1.Документи по чл.144(1) от ЗУТ(Закон за устройство на територията). 
Това са основополагащите документи показващи, че вие сте собственик, на какво точно сте собственик и какво имате право да строите:

Документ за собственост, или право на строеж. Това естествено е документа които показва, че имате право да строите, а в случей на съсобственост и/или отстъпено право на строеж при какво условия може да строите. Също така в него се посочва дали владеете "поземления имот" и/или "урегулирания поземлен имот".

Кадастрална скица. Тя показва границите на вашия имот, вид сосбтвеност, вид територия, начин на трайно ползване и неговата големина. Изключително важен момент е ако в нотариалния ви акт е описан "поземления имот" квадратурата в скицата да е същата. Ако имота ви попада в териотрия с одобрена "кадастрална карта" може да извадите скицата от АГКК (Агенция по геодезия, картогграфия и кадастър) и да видите имота си тук - https://kais.cadastre.bg/bg/Map. Ако за имота ви няма одобрена кадастрална карта скицата се заявява в деловодството на общинската администрация.

Комбинирана скица. Този документ е нужен когато трябва да изкарате "виза за проектиране" и за имота ви има "кадастрална карта". Показва имотните граници по кадастрална карта (черни линии) и регулационния план (червени и сини линии). Показва дали иамте неуредени сметки по регулация със съседите и общината (най-често към улицата). Изработва се от правоспособен геодезист след представяне на предишните два документа - акт за собственост и кадастрална скица.

Виза за проектиране / Извадка от ПУП. Целта на тези документи е да покаже градоустройствените праматри на вашия имот - какво е допустимата функция,  площ и височина на сградата; какви са необхдоимите отстояния от съседни сгради и имоти и дали има сервитути в имота ви. Те се издават от общинската администрация след подване на молба придружена от предходните документи. Ако желаете да получите виза трябва да приложите и "скица-предложение" показваща контурите или ограничителните линии на желаната от вас сграда. Най-често "скицата-предложение" се изготвя от вашия архитект.
 

2. Документи по чл.143(1) от ЗУТ(Закон за устройство на територията).
Тук е специфичната документация в зависимост от вида на обекта:

Становище от РИОСВ. Накратко ако правите нещо различно от жилищна сграда трябва да уведомите местното РИСОВ като опишете по образец вашето инвестиционно намерение. Бланки може да намерите тук например. В най-честия случей след месец и нещо чакане ще ви уведомят, че обекта ви не застрашава околната среда и не му е нужна преценка по ОВОС. Ако ще извършвате специфична производствена дейност свързана със замърсяване ще трябва да подадете документи за "преценка по ОВОС" - отново по образец.
 

Предварителен договор / изходни данни от електроразпределителното дружество. В най-блзикия клон на дружеството на което сте "феодален", трябва да подадете искане за проучване като носите със себе си копие на нотариален акт, скица и виза от предишните точки. Трябва да посочите и желаната от вас електрическа мощност. Имайте впредвид, че присъединителните такси са на стъпки 15,50,100... кВ. Това означава че за 16 и 49 кВ таксата ще ви е една и съща (около 2400 лева). Също така няма никакво значение за цената дали искате трифазен или монфазен ток. Пак заради таксата дружествата са си измислили два вида мощност - присъединена и предоставена. Например ако търсите най-ниската такса от 680 лева отговаряща на "15 кВ присъединена мощност", трябва да заявите "11,4 кВ предоставена мощност". Подло нали?
 

Предварителен договор / изходни данни от ВиК оператор. Същото като с електро оператора - нотариален акт, скица, виза и молба в местното дружество. След около месец ще получите текстови или графични данни имате ли изобщо вода и канал и какви са те.
Ако се окаже, че нямате вода и/или канал отивате на следващата стъпка - собствен водоизточник. Ако сте физическо лице искащо да си строи къща ще трябва просто да пуснете "уведомление за кладенец за собствени нужди" в "басейнова дирекция". От скоро обаче този кладенец трябва и да се провери, че го има физически от районната администрация. Ако ще ползвате обаче водата за тъгвоски/промишлени нужди ще ви е нужен хидрогеоложки проект за кладенец които да се одобри от "басейнова дирекция" и да му се издаде разрешение за строеж. За отпадните води трябва да има къде да ги "закарате" и съответно да се сдобиете с "разрешение за засутване" отново в "басейнова дирекция".

3.Технически данни за проектиране
Това са техническите данни, които са нужни за да започне самото проектиране. Те най-често идват директно от архитекта ви, или с неговата активна помощ:

Геодезическо заснемане. Геодезическата снимка се изготвя от геодезист след посещение и замерване на място с геодезически уреди. На него се показват физическите граници на имота; граници на регулация и кадастър; съществуващи сгради, съоражения и огради; височина на терена в абсолютни коти; прилежащи улици с техните граници и височина; елементи на техническата инфрастуктура (канализационни шахти, ел.табла...) и др. Важно е геодезическото заснемане да е в цифров вид, защото хартиените копия към днешна дата имат нулева практическа стойност.
 

Геоложки доклад. Представлява описание на земните пластове във вашия имот изготвено от инженер геолог. Може да бъде направен по архивни данни (общо взето практически безсмислен), с шурф (изкоп на място до 3-4 метра) и сондаж. Може да бъде взет от една точка (при по-малки сгради) или няколко точки които да дадат теренни разрези с промяната на пластовете. При по-сложни обекти могат да бъдат добавени и различни изпитвания за носимоспособност и инфилтрация. Геоложкия доклад не е задължителен за издаване на разрешение за строеж и от общинската администрация нямат право да ви го изискват (освен анпример ако не сте в раьон със свлачище). При по-малки обекти (като къщи на стандартен терен или едноетажни сгради) той се явява една скъпа екстра. При малко по-големи обекти (да кажем над 1000 m2), дълбоки сутерени, наклонен терен и/или съмнение за подземни води той дава незаменима информация, която ще ви спести пари по време на строителство.

Задание за проектиране. Заданието описва накратко какво очаквате да бъде проектирано от вашия архитект. То може да бъде написано от специализиран екип (при големи и/или държавни поръчки), или в по-лесния вариант да бъде изготвено от вашия архитект след като ви зададе редица въпроси. В основата си всяко задание съдържа информация за функционалните единици (помещения или групи помещения) които са ви нужни и приблизителната квадратура на сградата. Има три начина да достигнете до тази информация, а най-добрият вариант е да ги съчетаете. Първия е да опишете помещенията които са ви необходими и приблизително да ги сумирате като добавите още 20-30% за стени, конструкция и инсталации. Втория е да определите бюджета на бъдещата ви сграда, да го разделите на окрупнената строителна стойност (евро/м2) и да получите квадратурата която може да си пзоволите, а от там и помещенията. Третия е да проверите допустимата застроена площ за вашия имот (по Кинт и отстояния) и отново да виидте единиците които може да поберете. Освен това заданието трябва да опише  приблизително и редица по-ясни характеристики на бъдещия строеж: етажност (от-до), със или без сутерен, вид на покрива (плосък или скатен), строителна коснтрукция (бетонна,стоманена или дървена), ограждащи елементи (зидария, термопналеи, остъклени части....), вид на отопление и вентилация.
 

Оценка на дървесната растителност. Ако проектът ви е в рамките на гр.София попадате под юрисдикцията на чл.19 от ЗУЗСО и неговата Наредба. Идеята на този текст е да бъде картотекирана (от общината) дървесната растителност в гр.София и да бъде контролирана. Вместо това по стар административен обичай тази работа е прехвърлена "на парче" на сосбтвениците на имоти под формата на книжен документ които да влезне в годишния отчет за свършена "дейност". Накратко имате два варианта: в имота ви няма никаква дъресна растителност и ландшафтен архитект изготвя становище за отсъстве на такава, или имате дървесна растителност на която трябва да бъде засента от геодезист и оценена от ландшафтен архитект. Когато вземете становището/оценката го внасяте в общината, която да го подпечата след проверка на място от нейн служител. На база тази оценка се издава визата и се изготвя проекта. Ако имате плодови дървета може да ги прмехвате, а ако са широколистни и/или иглолистни не можете.
 

На какъв етап са ми нужни тези документи?:
Теоретично най-добре е да имате всички тези документи преди началото на проектирането. На практика голяма част от тях са свързани с протяжни административни процедури и са готови буквално в деня на внасяне на проекта за строително разрешение в общината. Добре е да съставите план с вашия архитект кога и как да набавите липсващите документи спрямо етапите на проектиране. За големи обекти и/или сложна градоустройствена ситуация е препоръчително да се ограничите до фазата на "идеен/концептуален" проект преди да сте набавили изходните данни. В противен случей рискувате да платите "технически проект" които да отиде в кофата за боклук. Също така, ако ще купувате нов имот, един трик от предишната статия е да накарате продавача да извади голяма част от тези изходни данни. Освен че ще спестите малко време и пари, ще сте сигурни че си купувате имот които ще ви звърши работа ;)