текст: арх. Антон Каравелов, експерт по ТСУ и устройство на територията

Всеки български гражданин в краткия си, или по-продължителен житейски път обикновено трябва задължително да направи следното: да завърши образованието си, да изгради свой собствен дом, да се задоми и да остави поколение.  По този начин той (тя) счита, че са изпълнили най-важните си задължения в живота и съществуванието си на този свят. В случая ще се спрем на втория много важен въпрос - осигуряването на собствено жилище. При липса на наследен недвижим имот или на готово жилище, получено по наследство, не остава нищо друго, освен да се закупи подходящ частен терен или от общината да се получи право на строеж и да се изгради собствено жилище (добилото гражданство у нас название „суперфиция“ - означава да се строи обект с точно опре- делена застроена площ на чужд недвижим имот със съгласието на собственика - общината или частно лице).

За изяснение на темата можем да отворим една скоба и да посочим някои от по-важните обстоятелства в тези случаи определени от действащия Закон за собствеността – ЗС/1:
- предмет на правото на строеж може да бъде и строеж под повърхността на земята - подземно строителство (чл. 66, ал. 3 от ЗС); с оглед на това в документа за отстъпено право на строеж, следва да се посочи и този факт;
- веднъж дадено правото на строеж и при изграден вече обект, правото на строеж не се погасява (не отпада), ако постройката или част от нея погине, освен ако в акта за учредяването е предвидено друго (чл. 66, ал. 2 от ЗС);
- когато правото на собственост върху постройката е установено със срок, след изтичане на срока собствеността върху сградата преминава безвъзмездно върху собственика на земята (чл. 65 от ЗС);
- правото на надстрояване или пристрояване може да се учреди и на заварена сграда, а не на съществуваща, защото може тя да бъде и незаконно изградена (заварена сграда означава законно построена съгласно разпоредбата на § 21 от ПР на ЗУТ/ 2);
- собственикът може да отстъпи на друго лице право на строеж, да построи обект върху неговата земя, като стане собственик на постройката; за даване на допълнително право на строеж на трето лице, не е необходимо даване на съгласие с нотариално заверени подписи на лицата, получили вече правото на строеж преди това;
- правото да построи сграда върху чужда земя (чл. 63, ал. 1 от ЗС), се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на пет (5) години. В повечето случаи това не се случва на практика.
 

В Република България може да се изграждат всякакви строежи, ако са надлежно разрешени и са в съответствие с характера на съответната земя. В страната, по основния закон - ЗУТ различаваме пет вида територии: урбанизирани, земеделски, гори и горски фонд, защитени и нарушени (чл. 8, т. от 1 до 5 включително от ЗУТ). При застрояването на обектите, трябва да се съобразяваме с всяка една от тези територии.
Без уговорки, застрояване може да се разреши в урбанизираните територии, които представляват: градовете, селата и селищните образувания извън населените места. Въз основа на одобрена и влязла в сила градо/устройствена основа – общи и подробни устройствени планове (ОУП и ПУП/ПРЗ), в тях могат да се изграждат: жилищни, обществено- обслужващи, производствени, складови, курортни, вилни, спортни и с развлекателен характер сгради, обекти на транспортно-комуникационната система, за техническата инфраструктура - електроснабдяване, водоснабдяване, топлофикация, телефонизация, далекосъобщения и други. Подробно са описани възможностите за изграждане на строе-жи, съобразно предназначението на териториите, посочени в чл. 4, ал. 7, т. 1 до т. 19 от Наредба № 7 за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони - накратко Наредба № 7 от 2003 г./3.

В земеделските земи, без промяна на предназначението в поземлените имоти се допуска застрояване на обекти, чиито функции са съвместими с предназначението на имотите. Условието е, да се изработи, обяви, одобри и да влезе в сила подробен устройствен план (ПУП), или разрешение за строеж може да си получи въз основа на виза за проучване и проектиране, издадена от главния архитект на общината. Кои и какви могат да бъдат тези земи? Това са обработваеми и необработваеми земи - извън регулационните граници на населените места. В първата категория спадат: ниви, лозя, овощни, зеленчукови и розови градини, както и засадени с други трайни насаждения земи. Във втората категория са включени: пасища, ливади, скатове, дерета, оврази, скали и други.

В ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ се допуска застрояване на основание Наредба № 2 от 1998 г. за застрояването в земеделски земи, издадена отмМинистерството на регионалното развитие и благоустройство - МРРБ и Министерството на земеделието, горите и аграрната реформа - МЗГАР. Както се вижда, тя е издадена въз основа на отменения вече Закон за териториално и селищно устройство – ЗТСУ/4, подробности за която ще бъдат дадени в следваща статия. Приложението на Наредба № 2 от 1998 г. на МЗГАР и МТСУ/5, макар и остаря ла ще можем да прилагаме, на правното основание на § 20, ал. 2 от ЗУТ, в който е посочено: „Подзаконовите нормативни актове, издадени въз основа на ЗТСУ, се прилагат до издаването на съответните нови подзаконови нормативни актове, доколкото не противоречат на този закон“ (б.а. Закона за устройство на територията - ЗУТ).

Към Наредба № 2 от 1998 г. е приложен Списък на сградите, постройките и съоръженията, които могат да се строят, без да се извършва промяна на предназначението на земята. Те са съвместими с вида и характера на територията. Това са: селскостопански постройки, складове за растителна и животинска продукция, хангари, гаражи, резервоари и водоеми, силажовместилища, торища, пречиствателни съоръжения, обекти на техническата инфраструктура (водоснабдяване, канализация, електроснабдяване, далекосъобщения, телефонизация и други), уредби, строителни хидромелиоративни съоръжения и прочие. За земеделски имоти с площ до десет декара, може да се изгради стопанска постройка до 35кв.м застроена площ за съхранение на селскостопанската продукция и инвентар, в това число и помещение за обитаване, които строежи нямат траен градоустройствен статут и не следва да се заплащат при отчуждаване или комасация на земята.

За земите над 10 декара - могат да се изграждат гореизброените сгради и постройки, а освен това и жилищни сгради за обитаване за домакинствата на собствениците на земята и/или тези, които произвеждат селскостопанска продукция. Условието е, да има изработен, одобрен и влязъл в сила ПУП/ПРЗ и утвърден „застроителен двор“ за предвидените сгради и постройки (чл. 4 от Наредба № 2 от 1998 година).


В ГОРИТЕ И ГОРСКИЯ ФОНД могат да се изграждат строежи, чрез които земите се стопанисват, опазват и управляват.
Въпросите са подробно описани в Наредба № 39 от 2006 г. за строителство в горите и горския фонд/6. За сведение на читателите старите Наредба № 18 от
1999 г. и Наредба № 19, също от 1999 г., третиращи нормативите и възможностите за застрояване в горите и горския фонд са отменени с новата Наредба № 39 от 2006 г. Горите биват по предназначението си: дървопроизводителни, защитени, рекреационни и други. Горските земи обхващат, освен горите, а също така и поляни, земи заети с храсти, скали и други. Напоследък сме свидетели на хищническо изсичане от бракониери на горски масиви, което се отразява зле на климата, привличането на дъждовни облаци, погубване безвъзвратно на флората и фауната у нас, ерозия и свлачища - все отрицателни явления.


ЗАЩИТЕНИТЕ ТЕРИТОРИИ обхващат природозащитени територии (природни резервати, природни паркове и забележителности, буферни зони, плажове, пясъчни дюни, водни и влажни зони, защитени крайбрежни ивици), както и огромно културно-историческо наследство, като цели резервати, отделни улици и квартали или поземлени имоти, археологически находки и архитектурно-естетически паметници на културата, което е предмет на друга тема. В защитените зони и територии е забранено строителство, освен строежи за управлението, поддържането и стопанисването им. Тези територии са със специфична характеристика и достойнства, както и със специфично застрояване и контрол (чл. 10 от ЗУТ).

НАРУШЕНИТЕ ТЕРИТОРИИ, подлежат на възстановяване и на рекултивация.
В тях въобще е забранено да се строи каквото и да било. Тук, в тази категория спадат: депа за твърди отпадъци, рудници, мини, кариери, хвостохранилища, срутища, насипища и други. Въпросите са посочени и уредени в една стара наредба - Наредба № 26 от 1992 г. за рекултивация на нарушени територии, подобряване на слабопродуктивни земи и отнемане и оползотворяване на хумусния слой/7. След възстановяването им, те следва да се озеленяват, да се засаждат с висо- ка и декоративна дървесна растителност, с оглед да се умножават и да разрастват „белите дробове“ на населените места, особено в големите и много големите градове. Според специалистите площта на листната маса на широколистните дървета, умножава кислорода и намалява въглеродния двуокис (а не райграса и кашбите). С оглед на това, в повечето нормативни документи се изисква от 20 на сто до 50 на сто от площта на озеленените площи да бъдат осигурени с висока растителност. В тези случаи не можем да предвиждаме подземни етажи – разни подземни заведения или складове.

Познавайки добре същността на тези пет вида територии, и какво може да се строи в тях, ние следва да се съобразяваме и с чл. 9, ал. 4 от ЗУТ.  В разпоредбата се казва: „В териториите без устройствени планове за предназначение на поземлените имоти се счита факти-ческото им ползване, доколкото то не противоречи на закон или наредба, и може да се променя с цел застрояване само въз основа на ПУП“. С други думи, когато не съществуват някакви ОГРАНИЧИТЕЛИ за застрояването. Какви могат да бъдат те? Те обаче, не са един и два, и следва да ги разгледаме по-подробно в следваща статия. Само по този начин ще можем да изберем недвижимия имот за застрояване, без да се страхуваме, че по устройствени причини, няма да ви бъде разрешено строителство - одобряване на градо/устройствена основа, съгласуване и одобряване на инвестиционни проекти и издаване на разрешение за строеж и други строителни книжа - все задължителни елементи на едно законно и регламентирано застрояване. Незаконното застрояване не се толерира в бъдеще, то забранено. За незаконосъобразно разрешеното строителство и незаконните строежи няма да има и амнистия, както беше досега. Следва да се има предвид, че разпоредбите на чл. 226 и чл. 227 от ЗУТ са отменени от ЗИД на ЗУТ от 2003 г./8, както е във всички страни, членове на Европейския съюз.

следва продължение

ИЗПОЛЗВАНИ НОРМАТИВНИ ДОКУМЕНТИ:
1 - Закон за собствеността - ЗС, в. Известия, бр. 92 от 16.11.1951 г., изм. много, последно изм. бр. 59 от 20.07.2007 г.;
2 - Закон за устройство на територията - ЗУТ, ДВ, бр. 1 от 02.01.2001 г., влязъл цялостно в сила от 31.03.2001 г., посл. изм. и доп., ДВ, бр. 61 от 27.07.2007 г.;
3 - Наредба № 7 от 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, ДВ, бр. 3 от 13.01.2004 г., изм. бр. 10, 11, 51 и 63 от 2005 г.;
4 - Закон за териториалното и селищно устройство - ЗТСУ, ДВ, бр. 29 от 1973 г., отменен от ЗУТ;
5 - Наредба № 2 от 1998 г. за застрояване в земеделските земи, ДВ, бр. 48 от 1998 г., в сила от 28.04.1998 г.; БСА, кн. 5 от 1998 г.;
6 - Наредба № 39 за застрояване в горите и горския фонд, ДВ, бр. 38 от 2006 г. (към Закона за горите и горския фонд - ДВ, бр. 125 от 29.12.1997 г., последно изм. 64 от 07.08.2007 г.);
7 - Наредба № 26 от 1992 г. за рекултивация на нарушените територии, подобряване на слабопродуктивни земи и отнемане и оползотворяване на хумусния слой, ДВ, бр. 16 от 1980 г., изм. бр. 101 от 1992 г.;
8 - Закон за изменение и допълнение на Закона за устройство на територията - ЗИД на ЗУТ, ДВ, бр. 65 от 22.07.2003 г., в сила от 27.07.2003 г.