София, 04.09.2006 г.            арх. Антон Каравелов - експерт по ТСУ и устройство на територията
 

Много често съм слушал от хората, че да се търсят и откриват пропуски и грешки по устройство на територията е най-лесната работа. „Да намериш маана е най-лесното нещо!“ - казва народа, но не е прав. За да се открият недостатъци в един план по устройствено планиране или инвестиционен проект се изискват специални знания и квалификация. Тази контролна дейност на архитектите и инженерите съвсем не е лесна работа. Трябват много опит, знания и умения, трябва практически опит и стаж. С оглед на това за контролните инженери се изисква най-малко десет (10) години практика по специалността.
    

Темите които ще разгледаме можем условно да разделим на две:
    а) допускани пропуски, грешки и закононарушения в устройственото планиране (подробните устройствени планове - ПУП);
    б) най-често срещани недостатъци в инвестиционните проекти (идейни, технически и работни с детайли).

    а) УСТРОЙСТВЕНО ПЛАНИРАНЕ
    
Създаването на градо/устройствена основа е една от първите и най-важни стъпки за следващите действия по устройство на територията (УТ). Едва след изработването, обявяването, одобряването и обжалването (ако има недоволни заинтересувани лица) по общите и подробни устройствени планове (ОУП и ПУП), може да се премине към по-нататъшни процедури - изработването, съобщаването, съгласуването, одобряването и влизането в сила на инвестиционните проекти, може да се започне същинското строителство. Кои са по-съществените недостатъци, които се допускат в практиката и са причина за разтакаване на възложителите (инвеститорите), притеснения за проектантите, че не могат в дадения срок по договор да представят коректни и законосъобразни проекти, т. е. да се справят със задачите и да извоюват „виза за проучване и проектиране“. Сагата продължава с губене на време, средства и натрупване на психическо напрежение във всички участници в инвестиционно-строителния процес. Ето някои от по-важните причини и недостатъци:

    1. Общите и подробни устройствени планове не се разработват върху актуална и точна геодезическа основа, което води до още по-големи пропуски и грешки. Много често се работи по неодобрени кадастрални планове и недостатъците се натрупват впоследствие. С оглед на това, би следвало заедно с плана за регулация и застрояване (ПРЗ), да се включи в заповедта за одобряване на ПРЗ и кадастралния план (което много често не се прави) и се допуска нарушение.

    2. В експертния съвет по устройство на територията в общината (ЕСУТО) няма, не се представя съгласие на кмета, за изменението на действащия подробен устройствен план, с предложение за промяната, съгласно изискванията на чл. 135 от Закона за устройство на територията (ЗУТ, ДВ, бр.1 от 2001 г., последно изм., ДВ, бр.65 от 2006 г.). По този начин не е изяснен и обхвата на новата градо/устройствена разработка. Не е ясно и дали са спазени изискванията на чл. 134, ал. 1, точки 1 и 2 от ЗУТ.

    3. Не винаги е определено и предназначението на урегулираните поземлени имоти (УПИ), което е нарушение на чл. 4, ал. 5 и ал. 6 от Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройството на отделните видове територии и устройствени зони (накратко Наредба № 7 от 2004 г. - ДВ, бр. 3 от 03.01.2004 г., изм. и доп., бр. 10, 11, 51, 63 от 2005 г.). В наредбата се казва дословно: „С ПУП се определя конкретното предназначение на всеки отделен поземлен имот“. Отбелязването на УПИ е много важно, като свързваме разпоредбата с чл. 39, ал. 2 от ЗУТ, в който е посочено, че „промяна на предназначението на част или на цялата сграда в жилищни, курортни и вилни зони, когато преустройството е свързано с масов достъп на външни лица и наднормено за зоната натоварване или друго замърсяване, освен спазването на чл. 38, ал. 3 и ал. 4 от ЗУТ, е необходимо и изричното нотариално заверено съгласие на всички собственици и носители на ограничени вещни права в съседните имоти“. Много често тази разпоредба се „забравя“, и процедирането, особено на частично изменение на плана за регулация и застрояване (ЧИ на ПРЗ), води до нежелателни между съседски конфликти и продължителни съдебни дела.

    4. Много често се представят непълни и негодни за проверка „технико – икономически показатели“. Не рядко ми се обаждат млади специалисти и казват че няма такива показатели, за това не знаят къде да ги търсят и да ги отразят в плановете. Тези показатели не се намират в ЗУТ, а в Наредба № 7 от 2004 г., както следва:
    а - за жилищни зони, отбелязани като Жм, Жс и Жг по чл. 19, ал. 1 (жилищни сгради с малка, средна и голяма височина на застрояване);
    б - за производствени зони - чл. 24, ал. 3 от наредбата;
    в - за курортни зони - чл. 28, ал. 2, т. 1 до т. 4 включително;
    г - за вилни зони - чл. 29, т. 1, 2 и 3 от наредбата;
    д - зони със смесено предназначение (смесени централни зони) - по чл. 38, ал. 1 от наредбата.
  

    5. Много често се иска изменение на ПУП от името само на един от съсобствениците вместо на всички без изключение;  това води до конфликти, съдебни дела и забавяне на инвестиционното изпълнение. По този начин се нарушава разпоредбата на чл. 134, ал. 2, т. 6 от ЗУТ, в който се посочва, че трябва да има съгласие на всички собственици или съсобственици, в писмена форма и нотариално заверени подписи.

    6. При представянето за съгласуване и одобрение на частичното изменение на ПРЗ, РУП и други, липсва извадка от действащия подробен устройствен план, с оглед да се установи в какво се изразяват исканите промени. А когато има такава извадка, много често тя е в различен мащаб от новата устройствената разработка, което може да заблуди заинтересуваните граждани по чл. 131, ал. 2 от ЗУТ.

    7. Не много често, а винаги са обозначени неправилно „фазите за проектиране“ в графичната част; обикновено се посочват видовете планове: ПРЗ, ПР, ПЗ, ПУР, ПП, РУП и др., а не истинските фази, а те са: а) предварителен проект и
    б) окончателен проект, съгласно изискванията на чл. 46, ал. 4, т. 1 и т. 2 от Наредба № 8 от 14.06.2001 г. за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове (накратко Наредба № 8 от 2001 г. - ДВ, бр. 57 от 26.06.2001 г., изм. бр. 68 от 03.08.2004 г.). всяка отделна фаза има специфични изисквания, които следва да се спазят.

    8. Често е объркано цветовото представяне на графичната част на плановете; прието е, заварените сгради (по смисъла на § 21 от ЗР на ЗУТ - законно изградени), да се дават с черен цвят, като остават елементи на застрояването, а новопредвиденото строителство – с червен цвят. Оцветяването на различните територии и устройствени зони са дадени в Приложение № 2 от Наредба № 8 от 2001 г., което не винаги се спазва.

    9. Задължително трябва да се представя характера на прилежащия терен, чрез хоризонтални коти в линии и цифри за надморската височина, което се среща много рядко в плановете. Това се отразява неблагоприятно при прилагането на чл. 32, ал. 2, изречение второ от ЗУТ, в които случаи трябва да се отрази денивелацията; в него е посочено: „При наклонен терен в зависимост от посоката на наклона спрямо по-благоприятната посока, разстоянието се увеличава или се намалява с разликата между средните нива на прилежащия терен при двете сгради“.

    10. В земеделски земи (чл. 8, т. 2 от ЗУТ) и извън регулация не би могло да се строи, съгласно императивната разпоредба на чл. 12, ал. 2 от ЗУТ, а именно: „ Застрояване се допуска само ако е предвидено с влязъл в сила ПУП и след промяна на предназначението на земята, когато това се изисква по реда на специален закон“. Без промяна на предназначението на земята се допуска застрояването на обекти, чиито функции са съвместими с предназначението на имотите, при спазване на действащите правила и нормативи и въз основа на ПУП, или виза за проектиране, издадена по чл. 140 от ЗУТ. Въпросите за застрояването в земеделски земи се третират в Наредба № 2 за застрояването в земеделски земи на МРРБ и МЗГАР (ДВ, бр. 47 от 04.06.1993 г., нова Наредба е публикувана в ДВ, бр. 48 от 28.04.1998 г.).
    Бедата е, че тази стара наредба не се познава и не се прилага правилно. Обяснението на специалистите не е сериозно и не може да се възприеме, след като знаем, че подзаконовите нормативни актове, издадени по отменения ЗТСУ се прилагат, до издаването на нови, доколкото не противоречат на ЗУТ (§ 20, ал. 2 от ЗР на ЗУТ).

    11. За застрояването в горите и горския фонд основно се спазват разпоредбите на ЗУТ. Съгласуването на ПУП задължително се извършва за държавната земя от директора или негов заместник на Националното управление на горите – НУГ (което често не се извършва), а за останалите горски фондове - от съответните областни служби. За отбелязване е, че двете наредби № 18 и № 19 от 1999 г. са отменени. В сила е Наредба № 39 от 2006 г., издадена от МРРБ, МЗГ и МОСВ (ДВ, бр. 38 от 2006 г.).

    12. Понякога в ПУП се допускат намалени разстояния на ново предвидени сгради до регулационните линии и до сгради в съседните УПИ - това може да се прави при условията на чл. 36 от ЗУТ, но за съжаление не се отразява в заповедите за одобряване на плановете. Забравя се в такива случаи да се изработи, обяви и одобри работен устройствен план, придружен със силуети - РУП по чл. 113 от ЗУТ.

    13. В работните устройствени планове със силуети също се допускат нарушения, които се изразяват в следното:
    а) Не винаги се изработва и процедира РУП, в случаите когато те са задължителни:
    - когато при застрояването се допуска свързано застрояване на повече от два УПИ (имота);
    - когато се допускат отклонения от законовите изисквания.
    б) не се представят необходимия брой силуети, а само към улицата, което е недостатъчно; това е нарушение на чл. 61, ал. 3, т. 3 от Наредба № 8 от 2001 г.  в която се посочва, че силуетите се дават от всички страни на сградите и през улицата, абсолютните височини на сградите, формата и наклоните на покривите, характерни напречни разрези и т. н.;
    в) много често не се представят геодезически заснемания на поземлените имоти и съществуващите сгради, което е нарушение на чл. 62, ал. 3, т. 1 от Наредба № 8 от 2001 г.;
    г) не винаги се дават размерите на заварените сгради и новопредвиденото строителство; при липсата им не могат да се изчислят застроените квадратури, каквато е и една от целите на РУП със силуети;
    д) допускат се и други по-малки пропуски, грешки и закононарушения в устройственото планиране, които влияят повече или по-малко на качеството на проучването и проектирането и от там се отразяват на качеството на строителството.
    
    Темата за „Пропуски, грешки и закононарушения в инвестиционните проекти“ ще разгледаме в един от следващите броеве на списанието.

Приложение: ПРЗ и РУП на вече приложен и изпълнен случай в кв. „Слатина“ в гр. София.