Търси

Демонстрационно обновяване на многофамилни жилищни сгради

Планирането и вземането на решения е процес, който обикновенно протича в среда, характеризирана с рискове, неопределеност и неясноти ...

Демонстрационно обновяване на многофамилни жилищни сгради

Демонстрационно обновяване на многофамилни жилищни сгради Автор / Източник: Още за къщата

Планирането и вземането на решения е процес, който обикновенно протича в среда, характеризирана с рискове, неопределеност и неясноти – а тези неясноти често водят до разединение между непосредствените решения и желаните в дългосрочен план резултати.
 
Проблемът  със снабдяването и потреблението на енергия е един от важните въпроси за разрешаване при прилагането на стратегии за устойчивото развитие на общините. Ето защо за в бъдеще Европейският съюз определя като много важна ролята на общините при прилагане на различни програми, които са насочени към структурата на регионите и оттам на общините като организационни единици. Общината не трябва да бъде само потребител, производител или  доставчик на енергия. Тя трябва да бъде институцията, отговорна за регионалното развитие и да е поддръжник и мотиватор на дейности, свързани с енергията - да изгражда информационни центрове, да иницира работни срещи, семинари, форуми и др., да разработва и прилага  пилотни проекти.
 
Днес, когато консумацията на енергия е многократно завишена и светът е коренно променен, ефектът от усвояването на алтернативните източници на енергия е едновременно и градивен, и разрушителен за околната среда. Това налага търсенето на рационални начини и методи за енергоефективна намеса при формирането на екологична жизнената среда.
 
Архитектурата като специфична форма на отразяване на действителността е единствената, която може и трябва да разреши този проблем. Сградната обвивка като граничен елемент се явява онази бариера, която със своите топлотехнически качества може да гарантира формирането и поддържането на оптимален комфорт. Следователно, вместо да се инвестира в допълнително оборудаване за компенсиране и подобряване на енергийната ефективност на сградата, е необходимо да се подобри топлотехническата характеристика на сградната обвивка.
 
Разработването на енергийни мерки представлява важна част от процеса на стратегическо планиране в общините. Ето защо това планиране се нуждае от решения, взети от компететнти личности, осъществени в среда на яснота и в дългосрочна перспектива.  “В България над 2 000 000 души обитават жилищни комплекси, строени по индустриален способ, и в следствие от това страдат от редица неудобства, свързани с лоши топлоизолационни качества, непосилни разходи за отопление, амортизирани и авариращи инсталации, течове и влага, неугледни фасади, входове и околни пространства.”
Стремежът към подобряване на жизнения комфорт в средата за обитаване е естествен.
 
СОБСТВЕНИ ИНВЕСТИЦИИ
Разумно е при наличието на финансови възможности за всеки живущ в режим на етажна съсобственост да се възприеме самостоятелно саниране на жилищния блок. По то зи начин живущите сами ще определят мерките на саниране, без да се нарушават изискванията на действащите нормативни актове, сами ще изберат проектантския колектив, който да разработи проектната част в съответствие с техните насоки, и сами ще си изберат строителната фирма, която да реализира проекта. Но невинаги  “едновременността” при санирането на целия блок се разбира като нещо фундаментално за получаването на бъдещите положителни резултати от приложените енергийноефективни мероприятия, поради което са налице частични реновации на отделните апартаменти по различните етажи с незадоволителни постижения и пораждане на нови от съвсем друго естество технически проблеми.
 
САНИРАНЕ СРЕЩУ ПРАВО НА СОБСТВЕНОСТ
Често  пъти финансовите възможности на собствениците в един блок не са равностойни, а необходимостта от енергийното саниране на сградата е наложително. В тези случаи при активното действие на председателя на етажната собственост и съгласие на всички собственици е възможно сключване на договори с фирми за извършване на обновяване, срещу условието фирмите да придобият право на собственост върху новопостроените имоти, в резултат на пристрояване или надстрояване или допълващо застрояване при устройствена възможност. 
 
ЕСКО УСЛУГИ или ДОГОВОРИ С ГАРАНТИРАН РЕЗУЛТАТ
С  влизане в сила  на закона за Енергийната ефективност   (Обн., ДВ, бр. 18 от 5 март 2004 г., в сила от 5 март 2004 г.) се регламентира характера на Енергоефективната дейност за  осъществяване на енергоефективни услуги.
 
Фирмите за енергоефективни услуги с гарантиран резултат (известни като ЕСКО фирми) осигуряват със свои собствени средства ЕСКО услугите (проучване, обследване за енергийна ефективност, проектиране,) и инвестиции за санирането.
 
Договори  с гарантиран резултат с тези фирми за енергоефективни услуги се сключват  срещу условието фирмите да получават за определен период разликата между нивата на заплащане на изразходваната енергия преди и след намесата;
 
СУБСИДИИ ОТ ПРАВИТЕЛСТВЕНИ ПРОГРАМИ
През 2005 г. Министерският съвет прие Национална програма за обновяване на жилищни сгради (НПОЖС). Бяха предвидени три времеви  хоризонта: първа фаза - 11 години (2005-2015 г.) - като първа подпрограма; втора фаза - 13 години (2008-2020) – като втора подпрограма; третата фаза се третира като неограничен естествен процес, предизвикан от първите две фази и затова няма времеви параметри.
 
В съответствие с тази Национална стратегия  за  обновяване на жилищните сгради стартира  Програма “Демонстрационно обновяване на многофамилни жилищни сгради” в края на 2006 г., иницирана от Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ), с подкрепата на Програмата на ООН за развитие (ПРООН).
 
Основната цел на тази програма бе да се разработи матрица, по която да бъде оказана техническа, организационна и финансова помощ на собственици на жилища в сгради в режим на етажна собственост, които желаят заедно да обновят жилищния си блок.
 
Всеки един от участниците (държавата - МРРБ съвместно с ПРООН;  общината-респективно районът;  и собствениците на жилища) бе ангажиран в програмата по съответен начин:
 
ДЪРЖАВАТА (МРРБ съвместно с ПРООН) бе натоварена да създава необходимите нормативно-правни, финансово-икономически и институционални условия за изпълнение на програмата, да координира дейността и указва методическа помощ на другите участници в процеса на обновяване на жилищните сгради.
 
Ето защо като първа стъпка към реализирането на тази програма бе разработването на “Ръководство за управление на демонстрационен проект за обновяване на жилищни едропанелни сгради”, което бе възложено на авторски колектив – проф. д-р инж. Д. Назърски, арх. Росен Савов, проф. д.ик.н. инж. Цв. Даковски, инж. Г. Романов.
 
Ръководството бе разработено в две части.
Първата част включи дефинирането на понятия като:
1. “Обновителни дейности” при прилагане на програмата;
2. Минимално допустимия (стандартен) обем от дейности подлежащи на финансова подкрепа на програмата;
3. Обхват на техническото и енергийното обследване на сградите и на проектантската намеса при прилагане на програма;
4. Изисквания на техническите стандарти, които следва да се постигнат след изпълнение на минималния изискуем обем от дейности;
5. Изработване на типови (повтаряеми) технически и технологични решения за по-рационалното изпълнение на програмата;
6. Сравнителен анализ на цените на имотите относно повишаване на пазарната стойност на едропанелните жилищни сгради след саниране;
 
И така в  ръководството бе възприета дефиницията на понятието “основно обновяване” от ЗУТ: ”Основно обновяване” (саниране) на строеж е комплекс от строителни и монтажни работи, свързани с удовлетворяването на съществените изисквания на чл. 169, ал. 1 и 2, които се извършват по време на експлоатацията и засягат конструктивните елементи на строежа, в т.ч. ограждащите конструкции и елементи на сгради, съоръженията, елементите на техническата инфраструктура и инсталациите (отоплителни, вентилационни, климатични, електрически, водоснабдителни и канализационни и др.)”.
 
Важен въпрос в ръководството бе да се дефинира минималният допустим (стандартен) обем от дейности, подлежащи на финансова подкрепа по програмата. Възприети бяха следните мероприятия:
1. Мерки за конструктивно рехабилитиране на сградата, ако това е необходимо,  на база конструктивна експертиза.
2. Изпълнение на топлоизолационна система по ограждащите елементи на сграда (фасадни стени, покрив и подове над неотопляеми сутеренни помещения и др.)
3. Подмяна на съществуващата дограма по фасадите с нова, притежаваща топлотехнически показатели в съответствие с действащите нормативни документи.
 
След прецизни анализи на топлотехническата характеристика на ограждащите елементи на ЕПЖС в страната се направениха следните изводи:
1) Постигането на стойностите на нормативния коефициент U е възможно чрез полагане от външната страна на фасадните стени и фасадни калканни стени, независимо от номенклатурата на панелната сграда, на топлоизолационен слой както следва:
- с дебелина 5 см при коефициент на топлопроводност 0,03W/mK;
 
2) Постигането на стойностите на нормативния коефициент U е възможно чрез полагане върху покривната плоча на панелната сграда на топлоизолационен слой както следва:
- за системите -“Толстой”- 4 етажа, “Кр. поляна” – 4 етажа, Бс-2-64 ”Земляне”, Бс-2-69 ”Земляне”,  с дебелина 6см при коефициент на топлопроводност 0,03W/mK ;
- за системите- Бс-VIII-Сф, Б-V-Гл-  4-6 етажа, Бс-2-63- обединена, Ос-68-Гл, Бс-69-Сф, Ос-68-Гл- за ОДЗ, Бс-69-Сф-Уд, Бс-69-Сф-Уд’83, Ос-68-Гл- новобрачни семейства, Бс-69-Сф-Уд’85, Бс-69-Сф-БП’87, с дебелина 9см при коефициент на топлопроводност 0,03W/mK ;
 
3) Постигането на стойностите на нормативния коефициент U е възможно чрез полагане под подовата плоча на панелната сграда на топлоизолационен слой както следва:
- За системите - Бс-69-Сф, Бс-69-Сф-Уд, Бс-69-Сф-Уд’83, Бс-69-Сф-Уд’85, Бс-69-Сф-БП`87, с дебелина 2см при коефициент на  топлопроводност 0,03W/mK;
-  За системите- Бс-VIII-Сф, Тип “Толстой”- 4 етажа, Тип “Кр. поляна”- 4 етажа, Б-V-Гл-  4-6 етажа, Бс-2-63- обединена, Бс-2-64 ”Земляне”, Ос-68-Гл, Бс-2-69 ”Земляне”, Ос-68-Гл- за ОДЗ, Ос-68-Гл- новобрачни семейства, с дебелина 6см при коефициент на топлопроводност 0,03W/mK;
 
4) Постигането на стойностите на нормативния коефициент U е възможно чрез полагане под плоча на еркера на панелната сграда на топлоизолационен слой както следва:
- За системите - Бс-69-Сф, Бс-69-Сф-БП’87, с дебелина 8 см при коефициент на топлопроводност 0,03W/mK;
5) При смяната на дограмата да се спазват изискванията на наредба №7  на МРРБ при реконструкцията, основното обновяване, основния ремонт или преустройството на съществуващи сгради
 
Втората част наблегна на техническата и норматива основа за реализирането на програмата.
 
ОБЩИНА-РАЙОН
В отговор на поканата на МРРБ и ПРООН  Столичната община заяви готовността си да участва с двата района “Изгрев” и “Оборище” в проекта “Демонстрационно обновяване на многофамилни жилищни сгради”, като декларира осигуряването на финансиране, покриващо разходите по благоустрояването на публичните междублокови пространства, попадащи в избраните проектни участъци.
 
Първият етап от проекта приключи с одобряването на 18-те общини (София, Враца, Перник, Дупница, Благоевград, Сандански, Смолян, Пловдив, Кърджали, Пазарджик, Габрово, Сливен, Велико Търново, Русе, Разград, Бургас, Варна и Добрич), които ще продължат участието си в програмата.
 
Тежестта на работата във втория етап се пое напълно от администрацията на СО район “Изгрев”. Районът като домакин съвместно със сдружение “Обществен форум Изгрев-София” организира и проведе няколко общи срещи със собствениците на жилища по номенклатурата ЕПЖС в ж.к. “Дианабад”, на които представителите на МРРБ и ПРООН дадоха обяснения с образователна и информационна насоченост по проблемите на енергийното саниране и в частност с условията, целта и задачите на проекта “Демонстрационно обновяване на многофамилни жилищни сгради”.
 
За да продължи участието си в проекта, СО район “Изгрев” трябваше отново да потвърди желанието си да кандидатства, но този път с декларация, подписана от всички собственици за тяхното съгласие за санирането на блока им,  както и с конкретния размер на инвестициите, необходими на района да финансира благоустрояването на прилежащия терен. С решение  на СОС тези средства са осигурени.
 
Въпреки краткия срок и проведените допълнителни срещи само със собствениците на блок № 8 от ж.к. ”Дианабад”, идеята бе приета и район “Изгрев” участва с тази многофамилна сграда в проекта за интегрирано обновяване.
От участвалите във втора фаза 30 проекта от общо 8 общини, експертна група с представители от МРРБ, НСОРБ, ПРООН и Националния офис на проекта одобриха 14 жилищни сгради, сред които бе Столичната община  с район “Изгрев”, ж.к. “Дианабад”, бл. 8.
През август се  подписаха споразумения между МРРБ, ПРООН и район “Изгрев” и между МРРБ, ПРООН и сдружилите се етажни собственици.
 
СДРУЖЕНИТЕ СОБСТВЕНИЦИ
Сдружените собственици са най-важният елемент в този процес.
 
Първият важен момент е те да са реалните собственици (или упълномощени за тази дейност) на жилища в едропанелни блокове, единични  или многофамилни жилищни сгради, строени по индустриален способ, или други многофамилни жилищни сгради, построени преди повече от 15 години.
 
Вторият момент е наличието на доброволното им сдружаване с постигнато 100% съгласие за обновяване на съответния блок и  с поет ангажимент за финансиране на своя дял от обновяването. В случай че има общински жилища в блока, съгласието на общината се счита за даденост и се включва в кворума със съответния брой жилища в блока.
 
При наличието на единомислие и единодействие от страна на сдружените собственици те кандидатстват с документи по образец (предоставяни от проекта) пред съответната община респективно район, който от своя страна с проект за интегрирано обновяване и  в партньорство с идентифицираните етажни собствености на територията му кандидатства пред ПРООН и МРРБ.
 
Следвайки тази процедура,  до 12 март 2007 г. в МРРБ бяха подадени заявления за участие от 8 общини (от общо 18 участвали в предварителната подготовка) - Благоевград, Бургас, Велико Търново, Габрово, Добрич, Дупница, Сандански, София (райони “Изток” и “Оборище”) - с интегрирани проекти за обновяване на общо 30 многофамилни жилищни сгради. В съответствие с публично обявените критерии, конкурсната комисия класира за изпълнение в I фаза на проекта следните 14 жилищни сгради: Благоевград, ж.к.“Запад”, бл.17; Благоевград, ж.к. “Запад”, бл. 18;  Добрич, ж.к. “Балик”, бл. 32; Бургас, ж.к. “Братя Миладинови”, бл.27, вх.А; Бургас, ж.к. “Лазур”, бл. 28;  София - Изгрев, ж.к. “Дианабад”,бл.8; Бургас, ж.к. “Изгрев 4, бл.51, вх.5;  Бургас, ж.к. “Лазур”, бл. 8; Бургас, ж.к. “Лазур”, бл. 2;  Габрово, ул. “Боровска” 21, ЖСК “Шипка” 2;  Габрово, ул. “Осми март” 33;  Добрич, ул. “Райко Даскалов” №10 ; Сандански, ул. “Башлийца” № 20 ; София - Оборище, ж.к. “Геометрия  4, ул. ”Проф. Джовани Горини” № 2.
 
Тези сгради бяха групирани в четири лота, за чийто техническо и енергийно обследване бе обявена процедура за възлагане на поръчка и бяха одобрени следните фирми:
Лот 1 – Благоевград: Консорциум “Е+М” (“ЕНА-ОПТИМА” ЕООД,
          “ЕНЕРГОЕФЕКТ” ЕООД, “ТЕТИДА” ЕООД, “ЕКО-САН” ООД)
Лот 2 – Бургас  ВТП - ТУВ ЕООД - Варна
Лот 3 – Добрич   БИЛДКОНТРОЛ ЕООД – Добрич
Лот 4 – София и Габрово:  ЕКОТЕХПРОДУКТС ЕООД - София
 
Очаква се към средата на септември документацията по техническо и енергийно обследване да бъде предоставена на избрания проектантски колектив да разработи проектната документация и подготви тръжните книжа за избор на строителна фирма за извършване на строителната дейност.
В цялата тази процедура финансовите задължения за собствениците са:
-   гаранция от 300 лв. за всеки собственик, внесени в обща банкова сметка (целева) в избрана от тях банка, в която да внасят своето финансово участие;
-   80% от сумата, необходима за обновяването на собствения апартамент (без приспадащата се идеална собственост от общите части), внесени в същата сметка.
 
Индивидуалната стойност за всеки собственик/имот ще се формира от стойността на конкретните за всеки апартамент количества СМР за топлоизолация на външни стени, дограма, щрангове на ВиК и отоплителна система; Стойността на вече извършени подобрения от собствениците, които отговарят на техническите изисквания, ще се приспаднат.
Изразходването на средствата за обновяване на сградите по проекта ще се извършва с двоен контрол от управомощени от страна на собствениците и на проекта лица;
 
Финансовите  задължения за МРРБ и ПРООН са:
-   Проектът ще осигури 100% от средствата, необходими за изготвяне на техническата експертиза, енергийния одит и проектната документация по части както и стойността на строително-монтажните работи за хидроизолация и топлоизолация на покрива, ремонт на стълбищна клетка, топлоизолация на първа плоча, подмяна/ремонт на входна врата, ремонт на входна площадка.
-   Ще поеме остатъка от 20% от сумата, необходима за обновяването на жилищата в блока
 
С изпълнението на задължителния пакет от тези дейности ще се удължи физическият живот на сградата и жилището, ще се повишат потребителските му качества, ще се намалят  реалните е ксплоатационните разходи, необходими  за поддържането на нормативния жизнен комфорт и ще увеличи пазарната стойност на имота.
 

Автор: РОСЕН САВОВ

Изпрати на E-mail
 

За да оцените и/или коментирате е необходимо да сте регистриран потребите!

Влез в Профила си Регистрация


На сайта на ka6tata.com

затвори