Търси

Проектиране и изграждане на гаражи за MПС

ГОЛЯМ И СЕРИОЗЕН ПРОБЛЕМ СТАНА ПРЕЗ ПОСЛЕДНИТЕ ГОДИНИ ВЪПРОСЪТ ЗА ПРЕДВИЖДАНЕ, ПРОЕКТИРАНЕ И ИЗГРАЖДАНЕ НА ГАРАЖИ В УРЕГУЛИРАНИТЕ ПОЗЕМЛЕНИ ИМОТИ (УПИ) И В ЖИЛИЩНИТЕ КОМПЛЕКСИ

В настоящия момент гарирането и/или паркирането е действително голям проблем на управниците, особено в големите градове. Най-безобразно и безотговорно се паркират МПС по озеленените площи на паркове и градини, по тротоарите (така че човек не може спокойно да премине, между колите и сградите или оградите), по уличните платна и къде ли не. Какво остава за преминаване на хора с увреждания, с инвалидни колички, бастуни и патерици, майки с детски колички, слепи, глухи и други.

Трудности много, но проблемът не е от днес. Спомням си през изминалите години - средата на миналия век какви грандиозни и нереалистични планове се крояха за подземни и многоетажни гаражи, които щяха да се изграждат в София и не само в столицата. „Стратезите“ чертаеха примамливи и уж сериозни програми, от което нищо не излезе. За облекчаване на движението в центъра на София се замисляше в края на трамвайните и автобусни линии да се изградят големи, м ногоетажни гаражи, така че идващите хора от провинцията да оставят колите си в тях и да се предвижат към центъра с обществения превоз. С тези практически идеи, щеше значително да се облекчи гарирането и/или паркирането на МПС в централната градска част, но уви... това не стана...

Друга идея беше да се изградят подземни гаражи под училищните дворове и площадите, но преди да се реализират те отпаднаха. Имаше и други рационални решения, но не бяха осъществени - положението остава същото, макар че броят на МПС неимоверно се увеличи през последните няколко години... по последни данни в София има над 900 хиляди МПС. И ще се увеличават в бъдеще!

За изграждането на гаражи в урегулираните поземлени имот (УПИ) се изисква първо, осигуряването на градо/устройствена основа, с влизането в сила на план за регулация и застрояване (ПРЗ), или виза за проучване и проектиране (когато гаражите не са предвидени по ПУП). Това са изисквания в съответствие с разпоредбите на чл. 41 - чл. 43 от Закона за устройство на територията - ЗУТ, и чл. 51 - чл. 55 от Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони – накратко Наредба № 7/2004 г. (ДВ, бр. 3 от 13.01.2004 г., изм. и доп., бр. 10, 11, 51 и 63 от 2005 г.).

Законодателят разрешава да се проектират и изграждат гаражи в отделни УПИ, за отдаване под наем или за продажба, при спазване на техническите, противопожарните и санитарно-хигиенните изисквания. Тези условия са дадени в Приложение № 1 към чл. 4 и чл. 6 на Наредба № 7 от 1992 г. за хигиенните изисквания за здравна защита на селищната среда, издадена от Министерството на здравеопазването (ДВ, бр. 46 от 1992 г., последно изм. ДВ, бр. 20 от 1999 г.).

Третират се въпросите за изграждане на гаражи и паркинги в жилищните територии на населените места. Редица имоти бяха реституирани и бившите собственици започнаха да изграждат най-различни сгради, включително и гаражи, открити паркинги, автомивки, бензиностанции, газостанции и други. По този начин се „уплътняваха“ съществуващите жилищни комплекси, без да се съобразяват специалистите с определените по одобрени в проектите устройствени технико-икономически показатели.

Съгласно чл. 56 от Наредба № 7/2003 г. - 2005 г., необходимите площадки за паркиране и/или гариране се определят, съгласно следните необходими площи по нормативи и показатели:
1. за леки коли (МПС), са необходими от 22 до 25 кв.м за 1 МПС;
2. за автобуси, са необходими 50 кв.м за 1 автобус;
3. за съчленени автобуси – 65 кв.м за 1 автобус;
4. за товарни автомобили с дължина до 12 м - по 40 кв.м;
5. за товарни автомобили с дължина над 12 м - по 50 кв.м;
6. за мотоциклети са необходими 4 кв.м за един мотоциклет;
7. за велосипеди – 2 кв.м за един велосипед.

За нови сгради необходимите места за паркиране и/или гариране в един УПИ са по едно място за всяко жилище; това е изискване на чл. 24, ал. 1, Таблица № 2, т. 2 от Наредба № 2 от 2004 г. за планиране и проектиране на комуникационно-транспортни системи на урбанизираните територии (ДВ, бр. 86 от 2004 г., доп. бр. 93 от 2004 г.). Предвижда се допълнително и 10 на сто места за посетители и гости в жилищната сграда. За еднофамилните сгради се предвиждат по нормативи 1-2 места за паркиране и/или гариране. Всички елементи на гаражите - рампи, шахти, подпорни зидове при наклон на терена и други, задължително следва да се предвиждат и изграждат в пределите на съответните УПИ. В практиката се срещат случаи, при които рампите неправилно и незаконосъобразно са изградени по тротоарите, макар че е недопустимо - това е публична общинска собственост.

В приетия нов Закон за устройството и застрояването на Столичната община (ДВ, бр. 106 от 27.12.2006 г.), е посочено, че след като не могат да се намерят подземно или надз емно необходимият брой паркоместа в УПИ, следва да се намалят броя на жилищата и застроената площ на жилищните и други сгради.

Гаражите като допълващо застрояване са привилегировани. Те могат да се предвиждат и строят навсякъде, в устройствените жилищни, обществени и вилни зони, с различно по височина застрояване – с ниско (с височина до 10 м), със средно (от 10 м до 15 м) и с високо (над 15 м). Те могат да се строят навсякъде в УПИ, включително и на уличната регулационна линия. С тази привилегия да се изграждат на уличната регулационна линия се ползват още магазините и работилниците, но не и останалите постройки на допълващото застрояване (летни кухни, селскостопански постройки, изгребни ями за отпадни води, временни тоалетни и други).

Гаражите, като допълващо застрояване, когато не са предвидени в подробните градо/устройствени планове (ПГП/ПУП), могат да се допускат с виза за проучване и проектиране по чл. 140 от ЗУТ от главния архитект на общината, при условие че те се изграждат свободно (на три метра от вътрешните регулационни линии) или свързано, с постройки на допълващото застрояване само между два урегулирани поземлени имота (УПИ) или да покриват плътна ограда. Допуснатото застрояване на гаражи се отбелязва служебно в действащия ПУП (чл. 41, ал. 2, изречение второ от ЗУТ).

Максималните размери на гаражите не са нормативно определени. Те се проектират и изграждат съобразно нуждите, които ще задоволяват. Гаражите като допълващо застрояване могат да имат височина до 2,50 м над прилежащия терен и до три метра до най-високата част на покрива. Допуска се към гаражите да се изграждат малки работилници или складове за резервни части и инструменти. Когато постройките се разполагат на вътрешните регулационни линии на УПИ, най-високата част на покрива при калканната стена може да бъде висока до 3,60 м при условие, че покриват калканна стена на също такава постройка от допълващото застояване в съседния УПИ.

Освен строително-технически изисквания, при разрешаването и изграждането на гаражите следва да се спазят и редица правни (юридически) изисквания. Например в съсобствени УПИ е задължително да се иска и да се получи съгласието на всички съсобственици, без изключение, с нотариално заверени подписи (изискване на чл. 183 от ЗУТ). Съгласно указанието на Министерството на регионалното развитие и благоустройство № V8-62 от 27.06.2000 г., съгласие на съсобствениците и на етажните собственици (при сгради под режим на етажна собственост) се изисква винаги, при прехвърлянето на право на собственост (по отменения чл. 56, ал. 3 от Закона за териториално и селищно устройство – ЗТСУ) и понастоящем по чл. 183 от ЗУТ.

В изпълнение на изискванията на Наредба № 2 за противопожарните строително–технически норми, издадена от МВР и Министерството на териториалното и селищно устройство (МТРС), гаражите следва да бъдат изградени от негорими материали, а също така в тях е забранено да се складират и съхраняват т ечни и други лесно запалителни материали.

За предвиждане на гаражи в заварени жилищни комплекси, въз основа на преработени и изменен ПУП, при реконструкцията и обновяването им, следва да се запазват всички ценни дървесни насаждения и да се спазват изискванията на чл. 62 и 63 от ЗУТ. Над подземните гаражи, могат да се предвижда озеленяване, както и детски и спортни площадки.

За разрешаване на гаражите се изискват следните документи и планове (по чл. 144 от ЗУТ):
а) документ за собственост или учредено право на строеж върху държавна, общинска или частна земя;
б) осигурена и влязла в сила градо/устройствена основа;
в) виза за проучване и проектиране по чл. 140 от ЗУТ, издадена от главния архитект на общината;
г) конструктивни чертежи, когато гаражите са предвидени за изграждане със стоманобетонна конструкция;
д) инсталационни проекти, без които строежът не може да функционира нормално (електроснабдяване и ВиК инсталации, при предвиждане на монтажна шахта, или автомивка);
е) разрешение за строеж, съгласно разпоредбите на чл. 148 и чл. 149 от ЗУТ, издадено на името на собственика, или лицето получило учредено право на строеж върху чужд имот (суперфиция);
ж) определяне на строителна линия и нива, и определяне на основен репер за строежа.

Гаражите са „строежи“ по смисъла на § 5, т. 36 от допълнителните разпоредби на ЗУТ, с оглед на което за тях се изискват горецитираните книжа, документи и проекти.

Временни гаражи могат да се предвиждат и изграждат в няколко случая, при условие че за поземления имот и в квартала има обявена строителна забрана по чл. 198 от ЗУТ; теренът е изключен от регулация; когато има предвидени нов начин и характер на застрояване и други мероприятия по устройство на територията.

Когато имотът е съсобствен, могат да се предвидят гаражи за всеки един от съсобствениците, при спазване на изисквания на чл. 183 от ЗУТ. Общата застроена площ на разрешените постройки по чл. 50, точка „д“ от ЗУТ, не може да превишава 30 на сто от площта на поземления имот и се разрешават само еднократно. За тях има и една особеност - те могат да се изграждат и на по-малко разстояние от три метра до границите на имота, при условие, че се получи писмено съгласие от съседите с нотариално заверено заявление. Освен това временни строежи могат да се разрешават при условие че не се предвижда ново строителство, или реализирането на мероприятия по устройство на територията, през следващата една година. Следва да има и реална (физическа) възможност за изграждането на гаражите и другите допустими временни обекти в имота, от архитектурно-градо/устройствена гледна точка. Временните гаражи по чл. 50, т. „д“ от ЗУТ, както и временните постройки могат да се свързват със съществуващите мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура с временни връзки (чл. 52, ал. 2 от ЗУТ).

Гаражите могат да бъдат и поставяеми обекти, т. е. да не са свързани трайно със земята (от типа на обемни стоманобетонни клетки). В този случай те се разрешават въз основа на наредба, приета от съответния общински съвет (ОбС), а ако теренът е държавен или общински, следва да се одобри схема от главния архитект на общината за разполагането на гаражите (чл. 56, ал. 1 и ал. 2 от ЗУТ). За поставянето следва да се заплаща и право на строеж (суперфиция), или наем на собственика на земята - държавата или общината.

От горното се вижда, че дори за едни елементарни гаражи се поставят изисквания които, първо, трябва да се познават и второ, да се прилагат. Тези, изисквания не могат да се пренебрегват, защото би се допуснало незаконно строителство, с всички неприятни а понякога и тежки последици за нарушителите.


Автор: арх. Антон КАРАВЕЛОВ, експерт по ТСУ и устройство на територията



На сайта на ka6tata.com

затвори