Търси

Условията, на които трябва да отговарят ателиетата, офисите, стаите-кабинети, стаите за научна, творческа и стопанска дейност, кабинети за лекарски и зъболекарски нужди в жилищни сгради

Въпросите са много и от най-различно естество и се решават по същество различно. Ще ги разгледаме последователно, някои от тях по-подробно и в по-големи детайли.
Позовавайки се на разпоредбите на чл. 98, ал.2 от Наредба №7 за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, накратко Наредба №7 от 2004 г./1, в многофункционалните жилищни сгради освен жилища могат да се проектират и изграждат:

1. Помещения за общо ползване на всички собственици за битови културни, стопански и други обслужващи дейности;
2. Ателиета, офиси, стаи-кабинети, стаи за научна, творческа и стопанска дейност или други помещения и обекти с обществена или обслужваща дейност, допустими съгласно изискванията на чл. 38 от Закона за устройство на територията - ЗУТ/2.


В тези помещения и обекти не се допускат дейности, които произвеждат шум, вибрации, електромагнитни полета и отделяне на вредни вещества и неприятни миризми и не отговарят на санитарно-хигиенните изисквания за здравна защита на селищната и околна среда.
Проблемите, които могат да изникнат при проектирането и изграждането им, условно можем да разделим на две групи: архитектурно-строителни и юридически (правни). Във всяка част от тях има специфични условия и изисквания, които следва да се познават в практиката.

А. АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛНИ ВЪПРОСИ

Първият въпрос е къде в жилищната сграда могат да се разполагат ателиета, офиси, стаи-кабинети и други нежилищни помещения и обекти. Те могат да се проектират и изграждат по всички надземни етажи на жилищните сгради, включително и в подпокривното пространство на сгради със скатен покрив.
Архитектурно–строителните им параметри – застроена и нето площ, височина на помещенията и другите елементи за ателиетата, офисите, стаите – кабинети, стаите за научна, творческа и стопанска дейност, не са точно нормативно определени. Изборът им се извършва от възложителя (собственика) и проектантите. За ателиетата, лекарски и зъболекарски кабинети и офисите изискванията са да имат самостоятелен санитарен възел, така че да се използват като отделни, независими един от друг обекти. За стаите за научна и творческа дейност не е задължително да притежават санитарно помещение (тоалетна и баня), защото се ползват от собствениците на другите жилищни етажи. Много често се поставят въпросите каква застроена площ и височина следва да имат те, за да бъдат законни.
Когато ателиетата, офисите и стаите–кабинети се намират на жилищните етажи, те ще имат същата височина като жилищата – светло 2,60 м. Когато обаче са разположени в подпокривното пространство на жилищни сгради със скатен покрив, още от първите наши нормативни актове от средата на миналия век изискванията са били за най-малката им височина (включително и за жилищата) да бъде 2,30 м светло, за 50 на сто от площта им, а минималната височина да е 1,50 м в най-ниската им част. За осветлението не се дават никакви данни в нормативната уредба, но се разбира, че осветлението от прозорците и остъклените врати, за едно нормално обитаване и извършване на дейности ще трябва да бъде от 1/7 до 1/6 от площта на помещенията, каквито са за дневните, стаите и кухните. Специално за художествените ателиета е необходимо по-обилна светлина и може да бъде от 1/5 до 1/4 от пода на помещенията.

Данните можем да проследим още от първите нормативни изисквания, като: Строителни правила и норми за изграждане на населените места (Изв., бр. 75 от 18.09.1959 г.); Наредба за елементите и площите на жилищата (ДВ, бр.101 от 1973 г.); Наредба № 5 за правила и норми по териториално и селищно устройство – ТСУ (ДВ, бр. 69 и бр. 70 от 1977 г.); Наредба № 5 за правила и норми по ТСУ(ДВ, бр. 48 от 28.05.1995 г.); Наредба № 5 за правила и норми за устройство на територията (ДВ, бр. 51 от 05.06.2001 г.), и достигаме до се га действащата Наредба № 7 от 22.12.2003 г. (ДВ, бр. 3 от 2004 г.).
За промяна на предназначението на помещенията например от жилища и мезонети (жилища на две нива) и складови тавански помещения, в ателиета, офиси или други нежилищни помещения и обекти е необходимо да знаем какво означава „промяна на предназначението на обект или на част от него”. Легалното определение и цитирано понятие е залегнало в разпоредбата на  § 5, т. 41 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ, съгласно която „на обект или на част от него е промяната от един начин на ползване в друг съгласно съответстващите им кодове, представляващи основни кадастрални данни и определени съгласно Закона за кадастъра и имотния регистър и нормативните актове за неговото прилагане”. Както е известно, сградите и самостоятелните обекти са недвижими имоти и съгласно чл. 23 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР)/3, са обекти на кадастъра, а определението на предназначението им представлява част от основните кадастрални данни по чл. 27, ал.1, т. 2 и 3 от ЗКИР.

Основните типове и конкретните видове предназначение на сградите и на самостоятелните обекти в тях са определени с Класификатор в таблица 2 на Приложение №2 към чл.15, ал.4 от отменената Наредба №14/2001 г., сега таблица 2, Приложение №2 към чл.13, ал.2, чл.14, ал.4 и чл.16, ал.2 от Наредба №3 от 28.04.2005 г. (Обн., ДВ, бр.41 от 13.05.2005 г.).

Следва да отбележим, че съгласно сега действащия ЗУТ, промяна на предназначението на един обект, НЕЗАВИСИМО ДАЛИ СЕ ИЗВЪРШВАТ СТРОИТЕЛНО-МОНТАЖНИ РАБОТИ ИЛИ НЕ, ПРЕДСТАВЛЯВА СТРОЕЖ ПО СМИСЪЛА НА § 5, т. 38 от ДР на ЗУТ и подлежи на разрешителен режим.
В контекста на гореказаното собственик на самостоятелен обект в сграда, в режим на етажна собственост, може да го преустройва, както и да променя неговото предназначение, съгласно действащото законодателство – със съгласувани и одобрени проекти, с разрешение за строеж и други строителни книжа. С това опряхме до другите важни въпроси, отнасящи се до вещното право.
 
Б. ЮРИДИЧЕСКИ (ПРАВНИ) ВЪПРОСИ ЗА РАЗРЕШАВАНЕТО И ПРЕУСТРОЙСТВОТО НА ОБЕКТИТЕ

Съгласно чл. 2 от Правилника за управлението, реда и надзора на етажната собственост (ПУРНЕС)/4, собственикът може да извършва преустройства на своите части от сградата, когато не се изменят или завземат помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване и да не се вреди на носимоспособността и устойчивостта на строителната конструкция, на пожарната безопасност и безопасното ползване на сградата.
Не се изисква съгласието на останалите собственици на етажната собственост при преустройства на собствени обекти, помещения или на части от тях при няколко случая, а именно:

а) да не се променя предназначението им;
б) да не се отнемат общи помещения и площи, както и на части от тях;
в) да не се изменят съществено общите части на сградата;
г) да се свързват вътрешни инсталации с общите мрежи на техническата инфраструктура;
д) да се прокарват нови инсталации през общи части, които не засягат помещения на отделни собственици.

Заварена сграда (законно изградена по смисъла на § 21 от ЗР на ЗУТ), или самостоятелно жилище на първия етаж на жилищна сграда под режим на етажна собственост може да се преустрои в кабинет за здравни нужди, за офис или ателие за индивидуална творческа дейност, свързана с достъп на външни лица в сградата, при спазване на санитарно-хигиенните изисквания, въз основа на изрично нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища, непосредствени съседи на обекта. Условието е да не се допуска нежилищни помещения и обекти над жилищни обекти. За всеки обект следва да има самостоятелен вход, независим от този на собствениците на жилища; и второ да не се допуска наднормено шумово или друго замърсяване. Напоследък масово в страната се разбиват съществуващи конструктивни елементи в първите (приземни) етажи, без да се държи сметка за изискванията на чл. 169, ал. 1 и 2 от Закона за устройство на територията. Тези условия се отнасят за носимоспособността, устойчивостта и дълготрайността на строителните конструкции, пожарната безопасност, безопасността за ползване на обектите, опазването на живота и здравето на хората и тяхното имущество, както и околната среда. В подобни случаи следва да се изготвят според случая, конструктивни проекти, а в други по-незначителни случаи, само конструктивна експертиза от инженер–конструктор (за предпочитане от УАСГ или НИСИ). Много е важно да се осигури противоземетръсната сигурност на сградите по действащите нормативни актове.

Свикването на Общото събрание на етажната собственост и даването на съгласие от собствениците на жилища от етажната собственост са важни разпоредби, които не могат да се пренебрегват.
Те са императивни и визират един сложен фактически състав, който изисква: а) решение на общото събрание на собствениците по установения ред (чл. 42 - чл. 44 от Закона за собствеността/ 5) и б) изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища - непосредствени съседи на обекта.
По изключение ателиетата, офисите, здравните и зъболекарски кабинети могат да се изграждат в заварени сгради и по етажите при няколко условия: да е взето положително решение от общото събрание за съгласие на всички собственици на жилища - непосредствени съседи, и второ, да не се създаде допълнително шумово или друго замърсяване и натоварване. Спазването на хигиенните изисквания, шума и др. се контролира от ХЕИ, понастоящем РИОКОЗ. Съгласието се дава със заявление до общината с нотариално заверени подписи на собствениците.

Помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварени сгради, могат да се преустройват по общия ред, без да се иска съгласието на собствениците в етажната собственост. И тук следва да се спазват санитарно–хигиенните изисквания и да не се допуска наднормено шумово и друго замърсяване. Какво означава това? Има се предвид, че съгласието е дадено още при одобряването на първоначалния инвестиционен проект за сградата или след това. Не бива да се изисква, два пъти да се дава съгласие от собствениците на жилища. В този дух е дадено указание с писмо № 90-04-1177 от 02.11.2001 г. на Министерството на регионалното развитие и благоустройство (МРРБ), залегнало в изменението на чл. 38, ал. 5 от ЗУТ (ДВ, бр. 65/2003 г.).

От описаното по-горе става ясно, че както преустройството на заварени сгради и обекти, така и изисквания за съгласие не е съвсем лесна работа. Особено когато живущите по входовете на сградите са изпокарани и някои дори не си говорят помежду си. В много случаи, ако един собственик не даде съгласието си, инвестиционната инициатива пропада и не може да се осъществи. В тези случаи се допускат много пропуски, грешки и закононарушения и проектите с целите преписки стигат за окончателно решаване в съда, а страните се скарват завинаги.


Автор: дипл. арх. Антон Каравелов - експерт по ТСУ и устройство на територията



На сайта на ka6tata.com

затвори