Търси

Разрешително за строителство и още нещо

 ОСИГУРЯВАНЕ НА ГРАДО/УСТРОЙСТВЕНА ОСНОВА  ОСНОВЕН И ТЕКУЩ РЕМОНТ НА СГРАДИ 

 ПРОМЯНА ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕTO НА ОБЕКТИТЕ И ДРУГИ ВЪПРОСИ  ЗАКОННО И НЕЗАКОННО СТРОИТЕЛСТВО

арх. Антон Каравелов, експерт по ТСУ и устройство на територията

 

ОБЩИ ПОЛОЖЕНИЯ

Въпросите, свързани с осигуряването на градо/устройствена основа, провеждането на задължителни процедури на общите и подробни устройствени планове – ОУП и ПУП/ПРЗ, проблемите свързани с основния и текущия ремонт на сградите, промяната на предназначението на строежите, изработването, съобщаването, съгласуването и одобряването на инвестиционните проекти, издаването на разрешение за строеж, откриване на строителна площадка и самото изпълнение на строителството, както и финализирането на строежите и въвеждането им в редовна експлоатация, всичко това е предмет на основния закон – Закона за устройството на територията – ЗУТ/1. Застъпени са и случаите, при които се допускат отклонения от строителните книжа и се регистрира допускане на незаконно строителство, с всички отрицателни последици от това, административно-наказателна дейност, засягаща направените нарушения по разпоредбите на ЗУТ и подзаконовите разпоредби. На законодателите не са убягнали и някои въпроси по собствеността и съсобствеността на недвижими имоти, свързани със застрояването в урегулираните поземлени имоти - УПИ. Накратко, всички въпроси на проектирането и строителството са включени за решаване от Закона, макар че имаше на времето далновидни предложения, с отменянето на Закона за териториално и селищно устройство/2 (1973 г. - 2001 г.), да се приемат два закона. Първият - а) да третира изключително и по-подробно пространственото планиране и устройство на територията, а вторият - б) самото изпълнение на строителството и строително-инвестиционния процес. Тези и други разумни предложения, се обсъждаха дълго време, в резултат на което беше приет само един закон – ЗУТ. За разлика от предходните закони – Закона за благоустройството на населените места и Закона за териториално и селищна устройство, ЗУТ няма правилник, а ролята за детайлизиране и допълнителни обяснения по него се изпълняват от публикуваните десетки наредби.

 

ОСИГУРЯВАНЕТО НА ГРАДО/УСТРОЙСТВЕНА ОСНОВА НА СТРОЕЖИТЕ - ВЪПРОСИ, СВЪРЗАНИ С ТОВА 

За изпълнението и регламентирането на законно строителство е необходимо да се направи първата крачка – да се изработят, съгласуват и одобрят: общи и подробни градо/устройствени планове. Ако теренът е в урбанизирана територия, проблеми няма да има. Действащи Общи и Подробни устройствени планове (ОУП и ПУП), има в по-голямата част на населените места у нас. Ако обаче не сте съгласни с предвижданията на ПУП /план за регулация и застрояване/ и вашите инвестиционни намерения са съвсем други, е необходимо да се подаде заявление до кмета на общината (района), и на основание чл. 135, ал. 1 от ЗУТ да се иска промяна на ПУП или изработване на нов ПУП. За целта към заявлението трябва да се приложи скица – предложение за инвестиционната инициатива на възложителя (собственик), която може да се разгледа и приеме от Експертния съвет по устройство на територията към общината – ЕС на УТ. В последното изменение и допълнение на ЗУТ (ДВ, бр. 17 от 06.03.2009 г.), СЕ ИЗИСКВА ПРЕДСТАВЯНЕ И НА ЗАДАНИЕ ЗА ПРОЕКТИРАНЕ, одобрено от органи на общината и за разлика от преди, вместо разрешение за промяна на ПУП/ПРЗ, на кмета на общината, понастоящем се изисква издаване на заповед, подписана от:

- главния архитект на общината – когато актът се издава от кмета на общината и се отнася конкретно само за територията на съответната община;

- кмета на общината - когато актът се издава от съответния областен управител и се касае за обхват на територия на две или повече общини от страната;

- кмета на общината и областния управител – когато актът се издава от министъра на регионалното развитие и благоустройство, за повече от една област от територията на страната.

Изработеният проект за План на регулация и застрояване - ПРЗ от проектанти с пълна проектантска правоспособност (в последното изменение на ЗУТ се добавя), че същият се подлага на обществено обсъждане, преди внасянето му в ЕС по УТ (ДВ, бр. 17 от 2009 г.). ПУП/ПРЗ или работния устройствен план - РУП могат да бъдат съобщени на заинтересованите лица  преди разглеждането и приемането им, за да се установи, какви са исканията и предложенията на тези собственици на УПИ, по смисъла на разпоредбата на чл. 149, ал. 2 от Закона за устройството на територията.

Проектопланът са съобщава на заинтересованите лица, като съобщението се прави по Административно процесуалния кодекс (с разписен лист с дата и подпис), освен това се поставя в сградата на общината и се обнародва в поне един местен вестник. Случаите се отнасят, когато обхватът на територията е до три квартала, а в Държавен вестник – при повече от три квартала. С поредното изменение на ЗУТ, обхватът до три квартала остава само за столицата и градовете с районно деление, и един квартал за другите населени места в страната. В 14-дневен срок заинтересованите страни могат да подават до кмета на общината предложения, възражения, жалби и други. Проектопланът, заедно с възраженията се разглеждат и приемат (или се отхвърлят) от ЕС по УТ. Последният не одобрява нищо, а е държавно-обществен орган, който има съвещателни функции. При условие че всичко в проекта е законосъобразно Експертният съвет предлага да се издаде заповед от кмета на общината за одобряването му. Когато обхватът е над три квартала, приемането се извършва с решение от общинския съвет. За втори път заинтересованите лица могат да подават жалби, чрез общината до областните административни съдилища, по чл. 215 от ЗУТ и след решението на съда планът влиза в сила. Съдът не може да предлага изменения или допълнения на проектоплана, а само го приема по законосъобразност или го отхвърля. За УПИ, по които няма постъпили жалби или възражения, влизането им в сила се счита след изтичане на срока от 14 дни (възможността за подаване на възражение, жалби и предложения).

ИЗДАВАНЕ НА ВИЗА ЗА ПРОУЧВАНЕ И ПРОЕКТИРАНЕ

Тази виза представлява копие-извадка от ПУП/ПРЗ, като се издава на основание чл. 140 от ЗУТ от главния архитект на общината и съдържа следните данни:

а) въпросния поземлен имот, предмет на проектоплана;

б) съседните поземлени имоти, заедно със застрояването в тях (което много често се забравя);

в) допустимата височина на сградите; „П“ - плътност на застрояване; Кинт - коефициента на интензивност на застрояване, процента на озеленяването в УПИ, и други данни, отнасящи се до конкретното застрояване в урегулирания поземлен имот - УПИ;

г) евентуални допустими отклонения, по смисъла на чл. 36 ал. 1 до ал. 5 включително от ЗУТ (Раздел V - Отклонения от правилата и нормативите на застрояване).

В територии на населени места предвидени за ниско застрояване, строителството може да започне с издаването само на виза за проучване и проектиране, ако по ПУП/ПРЗ се предвижда свободно и свързано застрояване само на два имота.

 

ИЗРАБОТВАНЕ И ПРОЦЕДУРИ ПРИ ИВЕСТИЦИОННИ ПРОЕКТИ

Визата е един вид разрешение за поръчка и изработване от проектанти с пълна проектантска правоспособност (ППП), комплект от инвестиционни проекти. На основание чл. 229, ал. 1 от ЗУТ, физическите лица могат да извършват проучвателни и проектантски дейности, ако притежават ППП, съобразно придобитата им специалност и образователно-квалификационната степен. Подробности по правата и задълженията на архитектите и инженерите могат да се намерят в Закона за камарата на архитектите и инженерите в инвестиционното проектиране – ЗКАИИП/3. Специалистите трябва да са редовни и отчетени членове на съответните камари, а сключените от тях договори с възложителите - да са регистрирани в тези камари. Изработените проекти следва да отговарят на изискванията на Наредба № 8 от 2001 г. за обема и съдържанието на инвестиционните проекти/4 и Наредба № 7 от 2003 г. за правила и нормативи за устройството на отделните видове територии и устройствени зони/5. По-нататък възложителят представя със заявление в деловодството на общината (района) следните проекти и документи:

1. Документ за собственост (или отстъпено право на строеж за изграждане на обект върху чужд терен - получилият у нас гражданственост термин „суперфиция“);

2. За сгради на жилищностроителни кооперации – ЖСК, се изисква влязло в сила решение на общото събрание за приемане на проекта, съгласно изискванията на чл. 28 от Закона за ЖСК/6;

3. Виза за проучване и проектиране в случаите по чл. 12, ал. 3, чл. 41, ал. 2, чл. 50, 51, 59, чл. 133, ал. 6 и чл. 134, ал. 6 от ЗУТ (ДВ, бр. 77 от 27.09.2005 г.);

4. Три копия от инвестиционните проекти, определени по чл. 139, ал. 1 от ЗУТ: архитектурна и конструктивна част на проектите, както и за инсталации, без които обектът не може да функционира нормално;

5. Решение за оценка на въздействие върху околната среда по реда на ЗООС (при необходимост);

6. Оценка за съответствие със съществените изисквания към строежите, по чл. 142, ал. 6, т. 1 от ЗУТ - с приемане от Експертния съвет на общинската администрация, или по чл. 142, ал. 6, т. 2 – с комплексен доклад, съставен от лицензирано лице – фирма, несвързана с проектанта - който доклад е задължителен за обектите от 1-ва, 2-ра и 3-та категория, съгласно Наредба № 9 за лицензиране на лицата, упражняващи строителен надзор/7. Всички планове и документи са описани в чл. 144 от ЗУТ.

Инвестиционните проекти се одобряват, след представяне в общината на положителни становища на експлоатационните дружества. Проектите се обявяват на заинтересованите страни по реда на чл. 149, ал. 2 от ЗУТ и се одобряват от главния архитект на основание чл. 145 от ЗУТ. Едновременно с това, ако възложителят е пожелал в заявлението си, може да се издаде и разрешение за строеж Недоволните страни могат да подадат жалби и възражения по инвестиционните проекти и разрешението за строеж по реда на чл. 216 от ЗУТ до началника на съответната регионална Дирекция за национален строителен контрол (РДНСК). Жалбите и протестите срещу тези актове спират изпълнението им. От друга страна решенията и заповедите на началниците на РДНСК могат да се обжалват по чл. 215 от ЗУТ - пред окръжните административни съдилища (като неоценяеми индивидуални административни актове по чл. 214 от ЗУТ).

По влезлите в сила инвестиционни проекти се издава разрешение за строеж, за което в 7-дневен срок се уведомява РДНСК (чл. 149, ал. 5 от ЗУТ). Разрешението за строеж следва да съдържа всички фактически и правни основания за издаването му, условията за изпълнение на строежа. В него се вписват и премахването на сгради и постройки, които са без режим на застрояване, или запазването им за определен срок до завършване на новия строеж. Разрешението за строеж се издава за целият строеж. По изключение, то може да бъде издадено за отделен етап, етаж или секция, ако те могат да се изпълняват и въвеждат в експлоатация самостоятелно (чл. 152, ал. 2 от ЗУТ). Одобрените инвестиционни проекти и разрешението за строеж са взаимно свързани. Ако възложителят не направи необходимото след одобряването на инвестиционните проекти в срок от една година, да получи разрешение за строеж, последните губят действието си по право. Интересно е да се отбележи, че в недвижим имот, в който съществува незаконен строеж, разрешение за строеж не се издава, докато той не се узакони или бъде премахнат. За сведение, в бъдеще незаконни строежи не могат да се узаконяват, тъй като от 2003 г. разпоредбите на чл. 226 и чл. 227 от ЗУТ са отменени, като процедури за узаконяване, както е в повечето страни, членки на Европейския съюз – случаите са когато се строи законно, обектът се закриля от закона и държавата, или ако се строи незаконно строителство се премахва.

В следващият брой на списанието ще разгледаме подробно останалите въпроси, във връзка откриването на строителна площадка, проблемите със самото изпълнение на строителство, за ремонтите, промяната на предназначението на сгради и помещения, за незаконното строителство и узаконяването му и други въпроси, вълнуващи читателите - специалисти и граждани.

 

ПРИЛОЖЕНИ НОРМАТИВНИ ДОКУМЕНТИ:

1. Закон за устройство на територията – ЗУТ, ДВ, бр. 1 от 02.01.2001 г., влязъл цялостно в сила от 31.03.2001 г., изменян над 30 пъти, последно в ДВ, бр. 17 от 06.03.2009 г.;

2. Закон за териториално и селищно устройство - ЗТСУ, ДВ, бр. 29 от 10.04.1973 г. - отменен;

3. Закон за камарата на архитектите и инженерите в инвестиционното проектиране - ЗКАИИП, ДВ, бр. 20 от 04.03.2003 г., посл. изм., ДВ, бр. 59 от 20.07.2007 г. и бр.13 от 08.02.2008 г.;

4. Наредба № 4 от 2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти, ДВ, бр. 51 от 05.06.2001 г., БСА, кн. 5 от 2001 г., бр. 68 от 2004 г. и бр. 51 от 21.06.2005 г.;

5. Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, ДВ, бр. 3 от 13.01.2004 г., изменена и допълнена в бр. 10, 11, 51 и 63 от 2005 г., бр. 41 от 22.04.2008 г.;

6. Закон за жилищностроителните кооперации - ЗЖСК, ДВ, бр. 55 от 14.07.1978 г., бр. 59 от 26.05.1998 г.;

7. Наредба № 9 от 2001 г. за лицензиране на лицата, упражняващи строителен надзор, ДВ, бр. 58 от 29.06.2001 г.

(Следва продължение)



На сайта на ka6tata.com

затвори