Търси

Разрешително за строителство и още нещо

 ОСИГУРЯВАНЕ НА ГРАДО/УСТРОЙСТВЕНА ОСНОВА  ОСНОВЕН И ТЕКУЩ РЕМОНТ НА СГРАДИ 
 ПРОМЯНА ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕTO НА ОБЕКТИТЕ И ДРУГИ ВЪПРОСИ  ЗАКОННО И НЕЗАКОННО СТРОИТЕЛСТВО

 

арх. Антон Каравелов, експерт по ТСУ  и устройство на територията

(Продължение от брой 4)
След като са осигурени строителни книжа по смисъла и изискванията на чл. 36 от Заключителните разпоредби (ЗР) на Закона за устройство на територията - ЗУТ/1, които книжа обхващат:
1) всички необходими съгласувани и одобрени инвестиционни проекти за извършване на строежа и на строително-монтажните работи – СМР;
2) разрешението за строеж, или актът за узаконяване (когато беше възможно да се строи незаконно преди 2003 г., а след това да се търсят законни и „незаконни“ начини да се узаконяват строежи);
3) протоколите за определяне на строителна линия и ниво.

Следващата стъпка е да се открие строителна площадка и да започне самият строеж (строително – монтажни работи), по смисъла на чл. 157 от ЗУТ. Тази процедура обхваща следните действия:
а) Съставяне на протокол за откриване на строителна площадка, като това се счита за дата за започване на строителството;
б) Определяне на строителна линия и ниво;
в) Означаване на регулационния и нивелетен репер;
г) В протокола се определят мерки за осигуряване на безопасни и здравословни условия на труд, както и безопасност на движението и опазване на съседни сгради;
д) Представя се от възложителя договор за изпълнение на строежа от строител, който е вписан в Централния професионален регистър, освен ако строежът е от такава категория, за която не се изисква вписване на строителя в регистъра (чл. 157, ал. 2 от ЗУТ - допълнен в ДВ, бр. 108 от 29.12.2006 г.).

КАКВО ПРЕДСТАВЛЯВА СТРОИТЕЛНАТА ПЛОЩАДКА?
По изискванията на § 5, т. 37 от ДР на ЗУТ, тя представлява теренът, необходим за извършване на строежа и определен с инвестиционния проект, или с границите на поземления имот, в който се извършва строителството (ДВ, бр. 76 от 20.09.2005 г.). Тя се огражда с временна ограда, като при нужда може да се заеме част от тротоара или уличното платно (което се вписва в разрешението за строеж), за което се дължи наем от възложителя на общината, определен от Наредба на съответната общинска администрация). На площадката задължително се поставя табела, с наименованието на строежа, номера и датата на разрешението за строеж, трите имена на техническия ръководител и лицето, упражняващо строителен надзор и други данни. Строителните книжа се съхраняват на самия строеж, с оглед да са налице, при извършване на проверки от централните и местни контролни органи.

КАКВО ОЗНАЧАВАТ СТРОИТЕЛНИ И МОНТАЖНИ РАБОТИ (СМР)?
СМР означава работите, чрез които строежите се изграждат, ремонтират, реконструират, преустройват или възстановяват (§ 5, т. 40 от ДР на ЗУТ). Необходимо е да се спрем по-подробно на тези действия на строителите, като обясним смисъла и съдържанието им, защото се допускат много пропуски и грешки, което предизвиква спорове и съдебни дела, между участниците в строително-инвестиционния процес. Ремонтите на сградите могат да бъдат два вида: основен ремонт и текущ ремонт. ОСНОВЕН РЕМОНТ на строежа е частично възстановяване и/или частична замяна на конструктивни елементи, основни части, съоръжения и инсталации на строежа, както и строително-монтажните работи, с които първоначално вложени, но износени материали, конструкции и конструктивни елементи, се заменят с други видове, или се извършват нови видове работи, с които се възстановява експлоатационната им годност. ТЕКУЩ РЕМОНТ на строежа е подобряването и поддържането в изправност на сградите, постройките, съоръженията и инсталациите, както и вътрешни преустройства, при които не се засяга конструкцията на сградата, извършват се действия, като премахване, преместване на съществуващи, неносещи зидове и направа на отвори в тях, когато засягат конструкцията на сградата и промяната на предназначението на помещенията и натоварванията в тях (§ 5 т. 42 и т. 43 от ДР на ЗУТ от 2003 г.).
Задължително следва да се извършва обследване от инженер-конструктор на сграда, при интервенция по нея. НЕРАЗБИРАНЕ ИМА и при ПРОМЯНА НА ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕТО НА СГРАДИ И ПОМЕЩЕНИЯ, както и на части от тях. Това означава промяна на начина на ползване, при което не се извършват строителни и монтажни работи, съгласно съответстващите им кодове, представляващи основни кадастрални данни и определени, съгласно Закона за кадастъра и имотния регистър - ЗКИР/2, и нормативните актове за неговото прилагане. Има се предвид Наредба № 3 от 2005 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри/3 и други наредби.

РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СГРАДА е възстановяване, замяна на конструктивни елементи, основни части, съоръжения и инсталации и изпълнението на нови такива, с които се увеличават носимоспособността, устойчивостта и трайността на строежите. Това напълно се покрива с разпоредбата на чл. 169, ал. 1, т. 1, в която е добавено още „ и на земната основа при експлоатационни и сеизмични натоварвания“. Такива са и условията за проектирането, изпълнението и поддържането на строежите, по изискванията на ЗУТ и подзаконовите разпоредби.
По време на строителството задължително, както и своевременно се съставят актове и протоколи по Наредба № 3 от 2003 г. със същото название/4. Образците дадени в нея са от № 1 до № 15. Протокол обр. 16 се съставя от държавна приемателна комисия (ДПК), назначена от началника на ДНСК, за обектите от 1-ва до 3-та категория включително. Тя работи по изискванията на Наредба № 2 от 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Р. България и минималните гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти/5. По разпоредбата на чл. 178, ал. 1 от ЗУТ, НЕ СЕ РАЗРЕШАВА ДА СЕ ОБИТАВАТ И/ИЛИ ПОЛЗВАТ СТРОЕЖИТЕ, ПРЕДИ ДА БЪДАТ ПРИЕТИ ПО СЪОТВЕТНИЯ РЕД. Строежите от 4-та и 5-та категория само се регистрират в общината, съгласно разпоредбата на чл. 177, ал. 3 от ЗУТ. Документацията не се одобрява, а само се регистрира с подпис и печат от органи на общината и се издава удостоверение за въвеждане в експлоатация. Строежите от 6-та категория не подлежат на приемане или въвеждане в експлоатация, съгласно разпоредбата на чл. 178, ал. 2 от ЗУТ. Строежите не се въвеждат в експлоатация когато има съществени причини. КАТО НАПРИМЕР:
1. не са изпълнени мероприятията предвидени в част „Вертикална планировка“ по одобрения инвестиционен проект;
2. не са премахнати съществуващи сгради и постройки, които не са включени в режима на застрояване, и са посочени във визата за проучване и проектиране за премахване;
3. не са завършени фасадите на сградите и постройките, съобразно одобрения инвестиционен проект;
4. в ДВ, бр. 103 от 23.12.2005 г. бе добавен в ЗУТ следния текст: „не са изпълнени мероприятията по изграждане на улици, пътища или алеи, съгласно чл. 69 от ЗУТ, за курортните, ваканционните селища, голф селищата, аквапарковете и в другите територии на рекреационни дейности, свързващи обекти с уличната или пътна мрежа и осигуряване до съответния поземлен имот“.
Специално за въведените у нас ТЕХНИЧЕСКИ ПАСПОРТИ НА СТРОЕЖИТЕ/6, бяха допълнени разпоредбите на чл. 176-а, чл. 176-б, чл. 176-в от ЗУТ в ДВ, бр. 76 от 15.09.2006 г. Определени са различни срокове за съставяне на технически паспорти на строежите, в случаите когато се завършват нови строежи, след реконструкция, основен ремонт, или преустройство на съществуващи строежи. Възложителят предоставя заверено копие от техническия паспорт на Агенцията по геодезия кадастър и картография, а в общините задължително се води регистър за техническите паспорти на основание чл. 5, ал. 5 и 7 от ЗУТ.
Много често заварени жилища или други обекти (по § 21 от ЗР на ЗУТ - законно изградени), не задоволяват нуждите на собствениците и те са принудени да ги пристрояват и надстрояват. Обикновено те не желаят да строят на друг терен по различни причини и тогава говорим за разрешаване на ПРИСТРОЙКИ И НАДСТРОЙКИ НА ЗАВАРЕНИ СГРАДИ. За тях важат всички други изисквания по отношение на създаването на устройствена основа, съгласуване и одобряване на инвестиционни проекти, издаване на разрешение за строеж, откриване на строителна площадка и въвеждане на строежите в редовна експлоатация. Изключение правят надстройките, за които не се определя строителна линия и ниво, а за начална дата за започване на строежа се счита, заверяването на заповедната книга на строежа.
От възложителите и проектантите следва да се има предвид разпоредбата на чл. 134, ал. 6 от ЗУТ, по смисъла на която: Когато при приложението на действащите ПУП/ПРЗ (РУП), се променя само разположението и конфигурацията на предвидените сгради, без да се изменят начинът (свободно и свързано) и характерът на застрояване (ниско, средно и високо строителство), както и правилата и нормативите за съответната устройствена зона, НЕ Е НЕОБХОДИМО ДА СЕ ИЗМЕНЯТ ТЕЗИ ПЛАНОВЕ. Конкретното застрояване в тези случаи се определя с виза за проучване и проектиране по чл. 140 от ЗУТ, издадена от главния архитект на общината. Това се отнася и за пристройките и надстройките на заварени строежи, с което се печели време.

Винаги следва да се съобразяваме със следните по-специални разпоредби:
а) когато недвижимия имот е съсобствен, на основание чл. 183 от ЗУТ, следва при разрешаването на нов строеж, пристрояване или надстрояване да се иска писмено съгласие, с нотариално заверени подписи от останалите съсобственици или собственици от етажната собственост. Съгласно множество Указания на Министерството на регионалното развитие и благоустройство, съгласие с нотариално заверени подписи се изисква винаги, когато това води до промяна на собственост, по чл. 182 и чл. 183 от ЗУТ. В съсобствен недвижим имот, когато се строи, надстроява или пристроява заварен строеж, се изисква 100 на сто съгласие на етажните собственици, както и по наскоро публикувания Закон за етажната собственост – ЗЕС/7, отменил дълго прилагания Правилник за управлението, реда и надзора на етажната собственост – ПУРНЕС/ 8.
б) Не се изисква одобряване на инвестиционен проект за строежите при издаването на разрешение за строеж по чл. 147, ал. 1 от ЗУТ. Това обхващат следните строежи:
1. СТОПАНСКИ ПОСТРОЙКИ със селскостопанско значение и строежите от допълващото застрояване, ако с решение на общинския съвет не е предвидено друго.
2. Монтаж на вътрешни инсталации, с изключение на съоръженията и уредбите с повишена степен на опасност.
3. Оранжерии със застроена площ до 200 кв. метра.
4. Басейни (открити и закрити) с обем до 100 куб. метра.
5. Подпорни стени с височина до 2,00 м над прилежащия терен, ако не са елемент на транспортно-комуникационни обекти.
6. Огради, паркови и градински елементи с височина до 1,00 м.
7. Изкопи и насипи с дълбочина или височина до 1,00 м и с площ до 30 кв. метра.
8. Надуваеми (пневматични) складове с покрита площ до 100 кв. м.
9. Строежите по чл. 55 от ЗУТ - временни открити паркинги, пазари за сергийна търговия, детски и спортни площадки и други подобни.
10. Преграждане със стъклени стени (остъкляване) на балкони и лоджии, с изключение на разположените към първостепенна улична мрежа, дефинирана в чл. 77, ал. 1, т. 1 от ЗУТ – І-ви клас - скоростни градски магистрали; ІІ-ри клас - градски магистрали; ІІІ-ти клас - районни артерии и ІV-ти клас - главни улици.
По така изброените обекти по т. 1, 3, 5, 6 и 10 се изисква да се представи становище от инженер-конструктор със съответните указания за изпълнението на строежите (чл. 147, ал. 2 от ЗУТ).
В ДВ, бр. 61 от 2007 г., беше отменена т. 11 на чл. 147 от ЗУТ, отнасяща се до консервационно - реставрационни работи на паметници на културата. При извършване на дейности по тях след тази дата, се изисква одобряване на инвестиционни проекти, при издаване на разрешението за строеж.
в) Не се иска съгласие от останалите съсобственици или етажни собственици при извършване на следните СМР, посочени в чл. 185 от ЗУТ, когато:
-     не се променя предназначението на помещенията;
-     не се отнемат общи части или помещения, и не се променя предназначението им;
-     не се променят общи части на сградата;
-     свързват се вътрешни инсталации с общи мрежи на електрическите, водопроводните и канализационни инсталации;
-     прекарват се нови инсталации през общи помещения, които не засягат отделни интереси или собственост на граждани;
-     в т. 6 на чл. 185, ал. 1 от ЗУТ, в ДВ, бр. 65 от 22.07.2003 г. се добави следния текст: „променя се предназначението на обекти, разположени в нежилищни сгради“; следователно съгласие на останалите съсобственици и/или етажни собственици се изисква при условията посочени по-горе само за жилищните сгради;
-     друга промяна се изразява в чл. 185, ал. 1, като се добавя т. 7 от ЗУТ в публикувания ДВ, бр. 103 от 23.12.2005 г. със следния текст: „ преустройството се извършва при условията на чл. 38, ал. 5, т. 6 от ЗУТ“. Това се отнася за нежилищни сгради, когато при промяна на предназначението не се допуска наднормено и шумово или друго замърсяване (Указание № 90-04-1177 от 20.11.2001 г. на МРРБ).
ИЗВОДИТЕ ОТ КАЗАНОТО ПО-ГОРЕ ЗА СПЕЦИАЛИСТИТЕ и ГРАЖДАНИТЕ Е, ЧЕ КОГАТО ТРЯБВА ДА СЕ ПОСТАВЯТ НЯКОИ КАЗУСИ ПО УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА, ТОВА ИЗИСКВА КОМПЛЕКСНО РАЗГЛЕЖДАНЕ И РЕШАВАНЕ, Т. Е. ПОЗНАВАНЕ В ДЪЛБОЧИНА НОРМАТИВНАТА УРЕДБА ПО ПРОЕКТИРАНЕТО И СТРОИТЕЛСТВОТО, КАКТО И ПРАВНИ ВЪПРОСИ, СЪОТВЕТНО И ПРОСЛЕДЯВАНЕТО НА ВСИЧКИ ИЗМЕНЕНИЯ И ДОПЪЛНЕНИЯ В ТЯХ (промени).

ПРИЛОЖЕНИ НОРМАТИВНИ ДОКУМЕНТИ:
1.     Закон за устройство на територията - ЗУТ, ДВ, бр. 1 от 02.01.2001 г., влязъл цялостно в сила от 31.03.2001 г., изменян повече от тридесет пъти, поредно в ДВ, бр. 17 от 06.03.2009 г.;
2.     Закон за кадастъра и имотния регистър - ЗКИР, ДВ, бр. 34 от 25.04.2000 г., в сила от 01.01.2001 г., посл., бр. 59 от 20.07.2007 г., бр. 36  от 04.04.2008 г.;
3.     Наредба № 3 за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри, ДВ, бр. 41 от 13.05.2005 г., БСА, кн. 7 от 2005 г., ДВ, бр. 16 от 21.02.2006 г.;
4.     Наредба № 3 от 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството, ДВ, бр. 72 от 15.08.2003 г., БСА, кн. 5 от 2003 г., ДВ, бр. 37 от 2004 г., БСА, кн. 7 от 2005 г., ДВ, бр. 29 от 2006 г.;
5.     Наредба № 2 от 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Р. България и минималните гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти, ДВ, бр. 72 от 15.08.2003 г., бр. 49 от 14.05.2005 г., БСА, кн. 5 от 2003 г.;
6.     Наредба № 6 от 2007 г. за техническите паспорти на строежите, ДВ, бр. 7 от 2007 г., бр. 38 от 2008 г.;
7.     Закон за етажната собственост - ЗЕС, ДВ, бр. 6 от 29.01.2009 г. в сила четири месеца по-късно, от 01.05.2009 г.;
8. Правилник за управление, реда и надзора на етажната собственост - ПУРНЕС, Известия, бр. 101 от 18.12.1951 г., посл., ДВ, бр. 21 от 1991 г., бр. 87 от 13.09.2008 г., отменен от Закона за етажната собственост - ЗЕС от 2009 година.



На сайта на ka6tata.com

затвори