Търси

Какво означава прилежащ терен на жилищна сграда?

арх. Антон Каравелов, експерт по ТСУ и устройство на територията

ОЩЕ В НАЧАЛОТО следва да отбележим, че се налага уеднаквяване на понятието „прилежащ терен“ за една сграда, тъй като има разлика в издадената Наредба от Министерството на регионалното развитие и благоустройство - Наредба № 7 от 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони - Наредба № 7 от 2003 г./1, от една страна и друг един документ – Закона за данък на добавена стройност/2. В какво се изразява разликата?
В разпоредбата на Приложение № 1 към чл. 21 от Наредба № 7 от 2003 г. са дадени практически указания как се изчислява прилежащата площ на една сграда при реконструкция, преобразуване и създаване на нови урегулирани поземлени имоти (УПИ) в квартали за комплексно жилищно строителство. Това са така наречените жилищни комплекси - ЖК, срещани в почти всички средни, големи и много големи градове у нас. Обяснението за характера на тези ЖК е следното „В квартали и в големи урегулирани поземлени имоти, застрояването може да бъде комплексно с разполагане на групи от сгради с различно предназначение, свободно стоящи или свързани“. За отбелязване е, че в ДВ, бр. 61 от 21.01.2009 г. понятието „жилищни комплекси“ беше заменено с израза „квартали с комплексно застрояване“, а „жилищни блокове“ - със „сгради“. Действително въпросите за „прилежащ терен“, или „прилежаща площ“ станаха актуални, когато се заговори и започнаха да се реституират свободните пространства около сградите и започна реконструкцията на „кварталите с комплексно застрояване“. По принцип нормативната уредба е ясна - съгласно чл. 22, ал. 1 и ал. 2 от Закона за устройство на територията – ЗУТ/3, „Площите между сградите при комплексно застрояване се устройват като паркове и градини“, а в ДВ, бр. 6 от 21.01.2009 г. беше добавено и „места за паркиране на МПС и площадки за игра на децата“. Но апетитите на бившите собственици диктуваха други, лични себични интереси, макар че мероприятията бяха изпълнени – различните сгради - жилищни и обществено-обслужващи, за които бяха извършени отчуждаванията и обезщетяванията бяха приключени и същите бяха въведени в редовна експлоатация. Макар и в нарушение на Закона за възстановяване собствеността на някои недвижими имоти, отчуждени по Закона за собствеността, Закона за планово изграждане на населените места, Закона за териториално и селищно устройство, Наредбата за държавните имоти и други/4, започна едно поголовно „възстановяване“ на недвижими имоти на бившите им собственици (които между другото бяха своевременно обезщетени). Ако кметовете отказваха възстановяването по законови и обективни причини например, че мероприятието е изпълнено и не могат да се възстановят имотите, различните съдилища ги възстановяваха. Даже се получаваха не един и два абсурда. В един случай, който си спомням, беше „възстановен“ недвижим имот, намиращ се по средата на игрално поле на един изграден и завършен вече стадион за футбол! Нещо повече – абсурди имаше и в нормативната уредба! Дори в изменението и допълнението на чл. 22, ал. 4 от ЗУТ, за един кратък период в нормативната уредба се допусна в ДВ, бр. 106 от 27.12.2006 г. едно беззаконие, изразяващо се в следното: „При урегулиране на поземлени имоти в съществуващи жилищни комплекси - ЖК, отстоянията между новопредвидените сгради и съществуващите жилищни блокове се определят по правилата за комплексно застрояване, БЕЗ ДА СЕ СПАЗВАТ ИЗИСКВАНИЯТА ЗА РАЗСТОЯНИЯ НА СГРАДИ ДО СТРАНИЧНАТА ГРАНИЦА И ДО ГРАНИЦАТА КЪМ ДЪНОТО НА УРЕГУЛИРАНИЯ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ. ПЛЪТНОСТТА И ИНТЕНЗИВНОСТТА НА ЗАСТРОЯВАНЕ В ТАКИВА ИМОТИ НЕ МОЖЕ ДА НАДВИШАВА ОПРЕДЕЛЕНИТЕ В ПЛАНА ПАРАМЕТРИ ЗА СЪОТВЕТНАТА УСТРОЙСТВЕНА ЗОНА ПРИ СПАЗВАНЕ НА ПОКАЗАТЕЛИТЕ ЗА ОТДЕЛНИТЕ КВАРТАЛИ ЗА ЗОНАТА“. Не се спазваше и новата алинея 5 към чл. 22 на ЗУТ, със следното многозначително съдържание: „При преструктуриране на жилищни комплекси и урегулиране на нови поземлени имоти в тях, ако не може да се предвиди застрояване по правилата на ал. 4 (абсурдна алинея), площите между сградите се урегулират като озеленени площи за широко обществено ползване“. Това означава, че новите УПИ са предназначени за застрояване (уплътняване), и в краен случай (ако не може да се обособи терен за застрояване), ТОГАВА СЕ ПРЕДВИЖДАТ ОЗЕЛЕНЕНИ ПЛОЩИ. В такъв случай, повелява Законът, не се спазват изискванията на чл. 14, ал. 4 от ЗУТ (без необходимото нормативно лице, изискващо се по чл. 19 от ЗУТ към улица или алея) и членове 15 и 17 (без съгласие на заинтересуваните страни (!) и за имоти, отнасящи се до собствеността на държавата и общините). Тези скандални разпоредби бяха отменени в ДВ, бр. 61 от 27.07.2007 г. С други думи те действаха само за един период от седем месеца, за да „оправят“ някои заинтересувани лица собствените си имоти.

КАКВО ТОЧНО СЕ ПРЕДВИЖДА В НАРЕДБА №7 от 2003 г.?
В нея се дават практически правила за образуването на УПИ. При едносекционни жилищни сгради (с едно стълбище) или сгради с дължина до 20,00 метра, линиите, определящи необходимата за функционирането им площ, се предвижда да е на разстояние от всички ограждащи стени на най-малко 1/3 от височината им (Н), но не по-малко от 3,00 (три) метра. Височините на сградите е число, равно на броя на етажите, умножено по три метра (схематично положение 1 от Приложение № 1, към чл. 21 от Наредба № 7/2003 г.). Когато към някои от ограждащите страни не е възможно до се осигури изискващото се разстояние от 1/3 от Н (например съществуваща калканна стена, или друго препятствие), към срещуположната ограждаща страна, се осигурява по-голямо разстояние, така че сборът от двете разстояния да е равно на 2/3 Н (схематично положение 1 и 2 от Приложение № 1 към чл. 21 от ЗУТ). Постановките са ясни и разбираеми и се прилагат нормално в практиката.
Неразбиране и смущения се получиха при публикуването на Закона за данък добавена стройност - ЗДДС от 04.08.2006 г., влязъл в сила от 01.01.2007 г., през периода, когато станахме и членове на Европейския съюз.
Съгласно § 1, т. 6 на Допълнителните разпоредби от него се измени разбирането за прилежащ терен на една сграда, с разлика от разпоредбите на Наредба № 7 от 2003 г. По ЗДДС прилежащ терен е сумата от застроената площ, по смисъла на ЗУТ, определена на база разстояние 3,00 м от външните очертания на всяка от ограждащите страни на първия или полуподземния етаж на сградата, в рамките на урегулирания поземлен имот. В ЗДДС не се прави разлика по отношение дължината на сградите - винаги разстоянието е 3,00 метра. Хипотезите залегнали в ЗДДС са следните:
а) по чл. 45, ал. 3 - обособената доставка е доставката на прилежащите територии, или на частта от тях, които „не са нови“, както и учредяването на други вещни права;
б) по чл. 45, ал. 5, т. 1 от ЗДДС - облагаема доставка е прехвърлянето на правото на собственост, към прилежащи терени на нови сгради, и прехвърлянето на други вещни права върху терена. Съгласно тези разпоредби „не нови сгради“ са сградите, които към датата на доставянето им (придобиването) са на „възраст“ повече от 60 месеца, или пет години след издаденото разрешение за ползване, или придобиването им и въвеждането на сградите в редовна експлоатация. В ЗДДС при определение на прилежащата площ не се прави разлика между сградите с дължина до 20,00 м (при едносекционни сгради – по 1/3 Н от всички страни) и над 20,00 м (повече от една секция), по късите страни разстояние до границите да бъде по 1/3 Н, а по дългите страни - по 1/2 Н. Именно в това се състои и разликата.
По Наредба № 7 от 2003 г. на МРРБ, ДВ, бр. 3/2004 г., бр. 41/2008 г.:
А + В = 2/3 Н (1/3 Н + 1/3 Н = 2/3 Н) и С + Д = (1/2 Н + 1/2 Н = 3/3 Н = Н, или (С + Д = Н), схеми от 1 до 4 включително от Приложение № 1 към чл. 21 от Наредба № 7 от 2003 г.
С публикуването на Закона за управление на етажната собственост – ЗУЕС/5, се явиха някои въпроси, които практически бяха изчистени с новата наскоро публикувана Наредба № 6 от 18.09.2009 г. за определяне на прилежащата площ към сгради в режим на етажна собственост в квартали с комплексно застрояване/6. Закона за управление на етажната собственост и Наредба № 6 от 2009 г. замениха действащия от 1951 г. ПУРНЕС - Правилник за управление, реда и надзора на етажната собственост/7.
Новата Наредба № 6 от т. г. дава задължителните процедури, които трябва да се изпълняват при реконструкцията и преустройствата на кварталите с комплексно застрояване, и желанието на етажните собственици да получат „прилежаща площ за жилищните си сгради“. ЗА СВЕДЕНИЕ РЕДЪТ ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ Е СЛЕДНИЯТ:
- заинтересуваните страни (при тяхно желание) подават до кмета на общината (района) заявление, с което изразяват желанието си да се обособи УПИ за своята сграда с режим на етажната собственост;
- инициативата може да бъде и от страна на общинската администрация;
- заедно със заявлението заинтересуваните страни представят: Решение на общото събрание на етажната собственост, заверено от Управителния съвет или управителя; информация за броя на жилищните секции и етажността на сградата; копие от кадастралната карта, или кадастралния план за въпросния обект;
- общинската (районната) администрация проверява верността на данните и ако всичко е коректно, кметът на общината (кмета на района) издава заповед, с която се определят границите и предназначението на прилежащата към сградата площ, по метода на Приложение № 1 към чл. 21 от Наредба № 7 от 2003 г. на МРРБ;
- заповедта се връчва на заинтересуваните лица по реда на Административнопроцесуалния кодекс - АПК/8;
- заповедта може да се обжалва в 14-дневен срок от недоволните лица пред административния съд, по местонахождение на етажната собственост.
Предоставянето на определената прилежаща площ не може да бъде предмет на разпоредителни действия от страна на съответната етажна собственост, на която тя е предоставена. Общинския съвет трябва да издаде наредба, в която да се определи и изясни начинът и контролът по поддържането и използването на предоставената прилежаща площ към сградата на етажната собственост. Тази Наредба № 6 от 2009 г. е издадена на основание чл. 4, ал. 2 и чл. 232 от Закона за управление на етажната собственост. Указания по нея дава Министерството на регионалното развитие и благоустройство.
В настоящият момент въпросите свързани с „прилежащ терен към сгради с режим на етажна собственост“, в квартали за комплексно застрояване, с отстъпено право на строеж върху държавна или общинска земя са ясни и прозрачни. Те само следва да се прилагат правилно и законосъобразно.

ПРИЛОЖЕНИЕ: Една схема № 1, положения от 1 до 4 включително от Наредба № 7 от 2003 г. на МРРБ.

ПРИЛОЖЕНИ НОРМАТИВНИ ДОКУМЕНТИ:
1 - Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони – Наредба № 7 от 2003 г., ДВ, бр. 3 от 13.01.2004 г., бр. 10, 11, 51 и 63 от 2005 г., бр. 41 от 26.07.2008 г.;
2 - Закон за данък добавена стойност – ЗДДС, ДВ, бр. 63 от 04.08.2006 г., влязъл в сила от 01.01.2007 г.;
3 - Закон за устройство на територията – ЗУТ, ДВ, бр. 1 от 02.01.2001 г., влязъл цялостно в сила от 31.03.2001 г., последни изменения и допълнения в ДВ, бр. 6, 17, 19 и 80 от 2009 г.;
4 - Закон за възстановяване на собствеността на отчуждени имоти по Закона за собствеността - ЗС, Закона за планово изграждане на населените места - ЗПИНМ, Закона за териториално и селищно устройство - ЗТСУ, и Наредбата за държавните имоти - НДИ, ДВ, бр. 15 от 21.02.1992 г., бр. 96 от 05.11.1999 г. - всички отменени, с изключение на Закона за собствеността;
5 - Закон за управление на етажната собственост - ЗУЕС, който замени ПУРНЕС, ДВ, бр. 6 от 23.01.2009 г. (Указ № 12 от 21.01.2009 г.);
6 - Наредба № 6 от 18.09.2009 г. за определяне на прилежащата площ към сгради в режим на етажна собственост в квартали за комплексно застрояване – Наредба № 6 от 2009 г., ДВ, бр. 78 от 02.10.2009 г.;
7 - Правилник за управление, реда и надзора за етажната собственост – ПУРНЕС, Известия, бр. 101 от 18.12.1951 г. - отменен от Закона за управление на етажната собственост - 23.01.2009 г.;
8 - Административнопроцесуален кодекс - АПК, ДВ, бр. 30 от 11.04.2006 г., в сила от 12.07.2006 г., бр. 94 от 01.10.2008 г.



На сайта на ka6tata.com

затвори