Търси

Какво означава груб строеж на сграда?

Легалната дефиниция какво представлява груб строеж е дадена в § 5, т. 46 от Допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията – ЗУТ/1. Това означава сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени, включително и покривът, без или със различна степен на извършени довършителни работи. Какво значение има това за специалистите и за възложителите на строежа? Отговорът на този въпрос може да се разглежда в няколко аспекта.
Когато говорим за „Право на строеж“ на сграда или част от нея, това може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от времето на учредяването му, до завършването на сградата в груб строеж (чл. 181, ал. 1 от ЗУТ). Фазата на завършеност се установява с протокол от органи на общината, или от органи на районната администрация, относно предмета и съдържанието на прехвърлителната сделка. Допуска се това да бъде сграда или самостоятелна част от нея, съгласно разпоредбата на чл. 181, ал. 2 от ЗУТ. Веднага можем да се запитаме в каква фаза и в какъв процент от завършената сграда се извършва това. Практически отговор на този въпрос е даден в Закона за местните данъци и такси - ЗМДТ/2 (ДВ, в редакцията му на бр. 100 от 10.12.2005 г.), по приложената по-долу таблица:

Степен на завършеност    за 2005 г.    за 2006 г.
До кота цокъл на сградата    15%    37%
В груб строеж на обекта      50%    63%
Със завършени дограма и външни и вътрешни мазилки    75%    100%

Както се вижда, за една година – от 2005 г. до началото на 2006 г., показателите по нормативи са се увеличили значително, дори повече от два пъти (за фазата на строежа достигнал до кота цокъл) и са стигнали дори до 100%, макар че с изпълнението на основите, ограждащите стени, покрива, дограмата и мазилките, обектът не може да се експлоатира (съответно жилището не може да се обитава). Според ЗМДТ незавършеното строителство не може да се счита за незаконно, защото не отговаря на дадените в чл. 224 и чл. 225 от ЗУТ условия и обстоятелства, характерни за нерегламентираното и незаконно строителство. Прехвърлянето на сграда в незавършен вид изисква и съответно прехвърляне и правото на строеж – те са непосредствено свързани. Естествено е, че при завършването на сградите във фаза „груб строеж“ не могат да се приемат и въвеждат в експлоатация, защото не ще отговарят на изискванията на чл. 177 (за сградите от четвърта и пета категория), или по чл. 178 от ЗУТ (за сградите от първа до трета категория включително). Строежите от шеста категория въобще не се приемат и не подлежат на въвеждане в експлоатация (чл. 178, ал. 2 от ЗУТ).

През последните години строители и предприемачи често продават обектите си в незавършен вид, понякога в груб строеж. Същественото е, че купувачите дават съгласието си за това. Претекстът е, собствениците сами да завършат довършителните работи на обектите по свой вкус и свое виждане. В настоящия момент пазарът изобилства от качествени и сравнително евтини материали за довършителните строително-монтажни работи (СМР).

Следва да отбележим, че „грубият строеж“ съдържа СМР, които в по-голямата си част са общи части на сградите - това са всички стоманобетонни елементи, като основи, плочи, греди, колони и други конструктивни елементи, стълбищата на сградите с режим на етажна собственост, покривът, общите клонове на вътрешните инсталации, улуци и водосточни тръби и други части, които по своя характер и предназначение служат за общо ползване, по смисъла на чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността-ЗС/3. Тези части и елементи следва да отговарят на изискванията на чл. 169 от ЗУТ - за носимоспособност, устойчивост и дълготрайност (при експлоатационни и сеизмични условия), за безопасно ползване, на пожарна безопасност, на опазване живота и здравето на хората, за опазване на околната среда и на достъпност, включително и за хора с увреждания. Освен това трябва да отговарят на икономия на топлинна енергия  и топлосъхранение на обекта, съгласно Наредба № 7 за енергийна ефективност, топлосъхранение и икономия на енергия/4. Общите части на сградите не могат да се делят по доброволен или съдебен ред, да се продават от отделните етажни собственици на други и трети лица, да се отдават под какъвто и да е претекст под наем, да се надстрояват или пристрояват и т. н., без съгласието на общото събрание на всички етажни собственици (чл. 183 от ЗУТ и дадено Указание № V8-62 от 27.06.2000 г. на Министерството на регионалното развитие и благоустройство - МРРБ).

Изпълнението на сградите в груб строеж, включително и покривът, е от съществено значение и при етапното строителство, разрешено по чл. 152, ал. 2 от ЗУТ. Такова разрешение за строеж (наричано в миналото “Позволителен билет“), се издава за отделни етапи на изграждане, при условие, че всеки един етап може да се изгражда и въвежда в действие (експлоатация) самостоятелно. Другото условие е, че обектът следва да бъде завършен в цялостно архитектурно-пространствено отношение. За жилищни сгради се разрешава и изпълнението, като отделни етапи могат да представляват етажи или части от етажи от строежа. Тези условия следва да се вписват в разрешението за строеж, като в графичната част на инвестиционния проект (архитектурната и конструктивната част) се отразяват отделните етапи на строителството. Това не бива да се забравя.
Голямо значение има „грубият строеж“ и с процедурите, свързани с времето на валидност (дълготрайност) на разрешението за строеж - един от съществените документи за доказване на законността на обектите. По разпоредбата на чл. 153, ал. 2 от ЗУТ, разрешението за строеж губи правно действие, когато в срок от три години от издаването му строежът не е започнат, и ако са изминали пет и повече години и не е изпълнен грубият строеж, включително и покривът на сградата. Ако са изтекли тези срокове от три или от пет години, разрешението за строеж задължително трябва да се презавери от инстанцията, която го е издала, или да се издаде ново разрешение за строеж, ако условията, при които то е било издадено, са се променили. В практиката често се случва това.

Преди да започнат „довършителните строително-монтажни работи“, като например настилки, мазилки, шпакловки и други, задължително трябва да се съставят актове за строително-монтажни работи, подлежащи на закриване, чиито количества и качество не може да се установи след завършването им (а не „скрити работи“, както казват неправилно някои лица), съгласно акт образец 12 от приложение към Наредба № 3 от 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството/5.



На сайта на ka6tata.com

затвори