Търси

Общи изисквания към проектите за жилищни сгради и жилища (Част 2)

Дипл. арх. Антон Каравелов
преподавател СУ “Кл. Охридски”, Философски факултет, катедра “Публична администрация”

При свързано (сключено) застрояване – по чл. 21, ал. 2 от ЗУТ, когато застрояването е по цялото лице на урегулирания поземлен имот (УПИ - парцел) и на квартала, от улица до улица, задължително се предвиждат ПЕШЕХОДНИ ПРОХОДИ за достъп до дворната част на поземления имот и проветрение на вътрешнокварталното пространство чл. 71, ал. 4 от Наредба №7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони (накратко Наредба №7/2004 г., ДВ, бр. 3 от 13.01.2004 г., доп. и изм., бр. 10, 11, 51, 63 от 2005г.). Преди се прилагаше старата Наредба №5 за ПНТСУ от 1977 г. (чл. 8, ал. 4, с който се предписваше проходите да имат размери 3,20 м на 3,20 м). Впоследствие чл. 49, ал. 5 от Наредба №5/1998 г., по-късно след 31.03.2001 г., чл. 80, ал. 4 от Наредба №5/2001 г. Когато се предвиждаха гаражи, ателиета, магазини и др. въз основа на старата наредба, никога в приземния етаж не се осигуряваше височина от 3,20 м. През тези проходи 3,20/3,20 м обаче не може да влезе кола на НСПАБ (противопожарната охрана), защото техническите изисквания са за най-малка височина от 4,50 м (по заповед на министрите на ТРС и на МВР). Понастоящем по чл. 71, ал. 4 от Наредба №7/2004 г. пешеходните проходи са вече с широчина 3,20 м и височина – 2,30 м.
Когато строителните линии съвпадат с улично-регулационните линии (при ъглови УПИ - парцели), задължително е линията на застрояването да отстъпи най-малко на 2,00 м от пресечната точка на улично-регулационните линии по ъглополовящата (схема № 1). Това изискване от 31.03.2001 г., е на чл. 27, ал. 2 от ЗУТ. Често се поставя въпросът как се измерват тези два метра. Възприето е двата метра да бъдат височината на получения равнобедрен триъгълник, чийто връх е пресечната точка на двете улично-регулационни линии. Оформяне на отстъпа се извършва с архитектурния инвестиционен проект.
При свързано застрояване между две УПИ задължително следва да се предвижда цялостно покриване на калканната стена в хоризонтално и вертикално отношение (схема № 2).
Съгласно чл. 22, ал. 1, във връзка с § 5, т. 23 от „ДР” на ЗУТ при КОМПЛЕКСНО ЗАСТРОЯВАНЕ се изграждат групи от жилищни и обществени сгради като смесена форма на свободно и свързано застрояване. Разстоянията между сградите на основното застрояване се определят съобразно схематичните положения от Наредба №7/2004 г. в Приложение №2, към чл. 81 - положения от 1 до 15 от Наредба №7/2004 г., а при свързано застрояване по чл. 21 от ЗУТ и чл. 31, ал. 5 от ЗУТ (до 14,00 м дълбочина, като при сгради с по-голяма дълбочина разстоянията се увеличават с 30/100 (30%) за надвишаването на дълбочината на застрояване над 14 м - чл. 31, ал. 5 от ЗУТ (СХЕМА №1). Допуска се изграждане на две сгради в един УПИ (парцел) при спазване на принципите за комплексно застрояване.
С публикуването на ЗУТ и Наредба №7/2004 г. се дават следните постановки, касаещи жилищните сгради и жилищата:
Правилата и нормативите на наредбата се отнасят и се прилагат при проектиране на жилищни сгради и жилища, както и при надстрояване, пристрояване и разделяне на заварени сгради (законно изградени, съгласно  21 от „ЗР” на ЗУТ). Те не се отнасят за жилищни сгради за временно обитаване – хотели, мотели, общежития, пансионати, казарми, почивни станции и др. сгради, които не са предназначени за постоянно обитаване.
Жилищните сгради и жилища се проектират за настоящите и бъдещите нужди. Жилищни са сградите, когато най-малко 60 на сто от тяхната разгъната застроена площ (РЗП) се заема от жилища
(5, т. 29 от „ДР” ЗУТ ).
По-рано квалификацията по чл. 81, ал. 2 на Наредба №5/1998 г. беше: къщи, жилищни блокове и вили. След 31.03.2001 г. по Наредба №7/2004 г. по чл. 97, ал. 2 жилищните сгради са:
1) Еднофамилни – с едно жилище;
2) Многофамилни – с повече от едно жилище.
За многофамилните жилища се осигуряват: комуникация за общо ползване; достъп до всяко жилище; помещения за общо ползване (обслужващи дейности, детски занимални, стая за велосипеди и детски колички, зали за събрания, перални, сушилни, гаражи и др.) чл. 98, ал. 2, т. 1 от Наредба №7/2004 г.). Външни обезопасени стълби могат да се предвидят за еднофамилните жилищни сгради и вилите (чл. 99, ал. 2 от Наредба №7 от 2004 г.). Осветлението на вътрешните стълби е 1/10 от площта на стълбището за всеки етаж, а при горно осветление следва да се предвиди „стълбищно огледало” с площ 1/10 от площта на стълбищното помещение. Жилищните сгради се разделят на етажи: подземни, полуподземни, приземни (1 етаж) и т. н. ( 5, т. т. 48, 49, 50 и 51 от „ДР” ЗУТ).
В подпокривното пространство могат да се предвидят жилища, ателиета, стаи-кабинети за творческа и др. дейност. За ателиетата се изисква санитарен възел (тоалетна и мивка). За стаите-кабинети за творческа и научна дейност не е задължително да се предвижда санитарен възел (чл. 102, ал. 3, от Наредба №7/2004 г.).
В подземните и полуподземни етажи, могат да се предвиждат: складови помещения, гаражи, помещения за твърди отпадъци и вторични суровини (чл. 103 от Наредба №7/2004 г.). Задължително се предвиждат асансьори за жилищни сгради на 5 и повече етажа, а е препоръчително за тези с 4 етажа. При жилища за обитаване от инвалиди (хора с увреждания) асансьорите са задължителни, независимо от височината (етажността) на сградата (чл. 107, ал. 1 от Наредба №7 от 2004 г.).

Ето някои особености на жилищните сгради:
1.) В съществуваща жилищна сграда - етажна собственост, не се допуска преустройството и промяна предназначението на жилищните помещения за обществени дейности, свързани с посещение на външни лица, освен ако са на подземния, полуподземния и първия (приземния) етаж. Те трябва да имат отделен вход от този за жилищата. Изключение се допуска и могат да се преустройват жилища в обекти за обществени дейности (лекарски и зъболекарски кабинети, офиси и др.), ако са дали съгласието си етажните собственици на общо събрание, а непосредствените собственици – съседи на обекта, изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища - непосредствени съседи на обекта (чл. 38, ал. 3 и 4 от ЗУТ).
Това показва, че въпросът не се решава от ОБЩО СЪБРАНИЕ на етажната собственост (ЕС), когато на събранието трябва да присъстват най-малко 2/3 от собствениците. Ако няма кворум, след един час се насрочва ново събрание със същия дневен ред и на същото място; достатъчно е да дадат съгласието за преустройството и промяната на предназначението на помещения 50% плюс един от присъстващите, т. е. с обикновено мнозинство. Чл. 43 и чл. 44 от Закона за собствеността нямат в случая приложение, а чл. 4, чл. 7 и чл. 11 от Правилник за управлението, реда и надзора в етажната собственост (ПУРНЕС).
2. В Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) са постъпвали множество запитвания относно прилагането на разпоредбата на чл. 38, ал. 5 от Закона за устройство на територията (преди изменението в ДВ, бр. 65/2003 г.).
С писмо изх. №90-04-1177 от 20.11.2001 г. (публикувано в специализираните издания по проектиране и строителство) МРРБ изрази принципно становище в следния смисъл:
Съгласно разпоредбата на чл. 38, ал. 5 ЗУТ, съществуващи законно изградени помещения и обекти за нежилищни нужди в жилищни сгради, заварени по смисъла на § 21 от ЗР на ЗУТ, могат да бъдат преустроявани по общия ред, без да се иска съгласие на съседите и/или на етажната собственост. За изграждане на самостоятелни помещения и обекти за нежилищни нужди по смисъла на чл. 98, ал. 2 на Наредба №7/2004 г. в заварени сгради вече е искано определено съгласие на етажната собственост и/или съсобствениците и др. по реда на отменена нормативна уредба или по сега действащата, или същото е заложено при самото проектиране на сградата. Съответно при последващо преустройство на помещения и обекти за нежилищни нужди (със или без промяна на предназначението) в жилищни сгради не е необходимо повторно да се иска съгласие по реда на чл. 185, ал. 2 от ЗУТ. В тези случай следва да се прилага редът за разрешаване на строителство, предвиден от законодателя с разпоредбата на чл. 38, ал. 5 ЗУТ и общия ред при разрешаване на строителството.
С изменението, направено от законодателя на чл. 38, ал. 5 ЗУТ (ДВ, бр. 65/2003г.), помещенията и обектите за нежилищни нужди, изградени в заварена жилищна сграда, могат да се преустройват по общия ред, без да се изисква съгласието на собствениците в ЕС, в случай че не се допуска наднормено шумово и друго замърсяване.
В чл. 38, ал. 1 от ЗУТ се посочва какви помещения могат да се предвиждат в подземните и полуподземните етажи като: гаражи, по изключение – трансформаторни постове и др. на техническата инфраструктура.
3. Следва да се вземе предвид, че с Решение №4140 от 01.08.1998 г. Върховният административен съд (ВАС) обезсили чл. 174, ал. 1, изр. 2 и ал. 2 от ППЗТСУ (ДВ, бр. 95 от 1998 г. - отм., ППЗТСУ - отм., ДВ, бр. 1/2001 г.). В решението се посочва, че трафопостове не могат да се предвиждат и изграждат в частни сгради и УПИ на граждани, защото се ограничават правата им. Това противоречи и на чл. 17, ал. 3 от Конституцията на Р. България, в която е посочено, че частната собственост е неприкосновена. С други думи, трафопостове не могат да се предвиждат и изграждат в частни сгради и дворове без съгласието на собствениците им (чл. 91, ал. 2 от ЗУТ). Трансформаторни постове се изграждат в свободни пространства или в сгради, които не са предназначени за живеене. В градовете те могат да се изграждат и в незастроената част на урегулиран поземлен имот - собственост на физически и юридически лица, с тяхно съгласие и при спазване на изискванията за допълващо застрояване.
ПРИ ПРЕУСТРОЙСТВА ЗАДЪЛЖИТЕЛНО се представя мотивирано становище на инженер-конструктор с пълна проектантска правоспособност или се изработва конструктивна част към проекта, такова е изискването на чл. 38, ал. 7 от Закона за устройство на територията.
4. Важен момент е посочен в чл. 27, ал. 3 от ЗУТ - плътността и интензивността на застрояване („П” и „Кинт”) в ЪГЛОВИТЕ УПИ (парцели), със свързано застрояване на основните сгради, не се ограничават от нормата на чл. 19 и чл. 38 от Наредба №7/2004 г. при свързано застрояване (Схема № 1), а съгласно чл. 18, ал. 2 от ЗУТ, в някои ПУП може да не съдържат част от технико-икономическите показатели.
5. Съгласно новата разпоредба на чл. 38, ал. 6 ЗУТ (ДВ, бр. 65/2003 г.) не следва да се иска съгласието на етажната собственост (ЕС) при възстановяване на жилищното предназначение на преустроени самостоятелни помещения и обекти (от нежилищни в жилищни).
6. При преструктуриране на съществуващи комплекси могат да се образуват УПИ за съществуващи жилищни блокове, за нови жилищни сгради, за нежилищни обекти и озеленени площи, като се изработва и прилага план за регулация и режим на застрояване (ПРЗ), при спазване на правилата и нормативите, посочени в чл. 22, ал. 4, чл. 110, ал. 4 от ЗУТ, § 5, т. 24 от „ДР”  на ЗУТ.
7. Разстоянията на основното строителство през улицата и към регулационната линия, намираща се към дъното на УПИ са следните (схема № 1):
а)     През дъното е равно на 11/2 от височината на сградата, намираща се към по-благоприятната за огряване от слънцето страна;
б)     Височината на сградата през улицата е най-малко или равна на разстоянието между тези строителни линии (L=Н), чл. 32, ал. 1 и ал. 3 от ЗУТ. Взема се предвид по-високата сграда.
Известно е, че така определените разстояния се отнасят за равен терен (чл. 32, ал. 2 от ЗУТ). При определяне разстоянието между сградите височината на сградата откъм неблагоприятната посока се намалява с височината на приземния и следващия етаж на засенчената сграда. При наклонен терен в зависимост от посоката на наклона към височината на сградата (Н) се прибавя или изважда разликата между котите на средното ниво на прилежащите терени на съответните сгради.
В чл. 35, ал. 1 от ЗУТ се третират разстоянията между обществените, производствени и др. нежилищни сгради спрямо жилищни сгради. Те се определят от ПУП, както между жилищните сгради, но не могат да бъдат по-малки от 3 метра.
8. При изграждане на съоръжения на мобилни оператори (“М-Тел”, “ГлоБул”, “ВиваТел“ и други) трябва да се спазват минималните разстояния до жилищни сгради и до границите на УПИ, съобразено със санитарно-хигиенните, противопожарни и технологически изисквания, както и с Наредба № 9 от 14.03.1991 г. „За пределно допустими нива на електромагнитни полета в населените територии и определените хигиенно-защитни зони около излъчващи обекти” (ДВ, бр. 35 от 1991 г., попр. бр. 38/1991 г., изм. и доп. бр. 8/2000 г.).
9. При свободно застрояване в производствените зони разстоянието до вътрешните регулационни линии е най-малко 1/3 от височината на сградата, но не по-малко от 3 м.
Отпаднаха задължителните най-малки размери на помещенията в жилищата по чл. 132 от Наредба № 5 за правила и нормативи по ТСУ. Въпросът се отнасяше за: дневни-най-малко 15 кв.м; спалня за едно лице - 7,50 кв.м; спалня за две лица - 12,50 кв.м; кухня-бокс- 4,50 кв.м; кухня с кът за хранене - 7,00 кв.м.
Отклонения от ПУП по смисъла на чл. 134, ал. 5 от ЗУТ не могат да се допускат при следните задължителни условия: за срок от пет години от влизането им в сила; за ПУП, приет от Националния ЕС по УТ и РП на МРРБ, трябва да се приеме от ЕС по УТ от общината със съгласието на министъра на РРБ (с издадена заповед от него);промени да се извършват по изключение.
Тези задължителни изисквания са посочени в 10 от ПЗР на Наредба №7 от 2004 г.



На сайта на ka6tata.com

затвори