Търси

Издаване на визи по чл.140 от ЗУТ (определяне начина на застрояване) и някои други въпроси по утройство на територията

След като има влязъл в сила план за регулация и застрояване (ПРЗ) или застроителен и регулационен план (ЗРП), по отменените ЗТСУ и ППЗТСУ или частичен или цялостен РУП със силуети (кварталнозастроителен и силуетен план – КЗСП по отменените ЗТСУ и ППЗТСУ), възложителят следва да се снабди с виза („определен начин на застрояване“), предвид на обстоятелството, че застрояването в УПИ се допуска само ако е предвидено с ПУП/ПГП (чл.12, ал.2 от Закон за устройство на територията – ЗУТ – ДВ, бр.1 от 2001г.).

Посочено е, че виза („определения начин на застрояване“) може да се поиска при проектирането, но тя е необходима, защото, без да е определен начинът на застрояване с точни мерки и котировки, не може практически да се поръча и изработи проект в проектантско бюро, или от архитект с пълна проектантска правоспособности (ППП) и член на Камарата на архитектите в България (КАБ).

Съгласно изискването на чл.140, ал.3 от ЗУТ, задължителна е визата за посочените строежи в чл.12, ал.3, чл.41, ал.2, чл.50, 51, 59, чл.133, ал.6 и чл.134, ал.6 от ЗУТ, а именно: обекти, чиито функции са съвместими с предназначението на имотите в земеделски територии, в горски територии и в защитени територии; строежи и обекти от допълващото застрояване (когато не са предвидени с ПУП); временни строежи в поземлени имоти, за които с ПУП е предвидено изграждане на обекти - публична собственост на държавата и общините.

Ето и конкретно отделните случаи, при които е задължително да се издава виза за проучване и проектиране по чл.140 от ЗУТ:
- чл.12, ал.3 от ЗУТ - когато без промяна предназначението на поземлените имоти по чл.8, т. т. 2, 3 и 4 от ЗУТ, се допуска застрояване на обекти, въз основа на ПУП или виза за проучване и проектиране;
-     чл.41, ал.2 от ЗУТ - за допълващо застрояване, огради и др.; това са постройки към сградите на основното застрояване, като например: спомагателни, обслужващи, стопански, второстепенни и др. и се разрешават в съответствие с влязъл в сила ПУП;
-     чл.50 от ЗУТ - временни строежи при застроени вече поземлени имоти с точно определена площ;
-     чл.51 от ЗУТ - временни строежи, които се разрешават еднократно в един поземлен имот (ПИ), въз основа на виза за проектиране;
-     чл.59 от ЗУТ – строежи, разрешени извън границите на урбанизираните територии, снабдени с действащ план за застрояване на ПИ или на група поземлени имоти, както и парцеларен план (ПП) на елементите на техническата инфраструктура (чл.62-а и чл.62-б от Наредба №8 от 14.06.2001г. за обема и съдържанието на устройствените планове (ДВ, бр.57 от 2001г., последно изм., бр.68 от 2004 г.);
-     чл.133, ал.6 от ЗУТ - когато изработеният проект за ПУП не променя предвиждането на действащия ПУП; в този случай задължително се издава виза за проектиране, която се съгласува с проектанта на новия устройствен план;
-     чл.134, ал.6 от ЗУТ - когато по действащия ПУП се променя само разположението и конфигурацията на предвидените сгради, в това число е допустимо да не се процедира частично изменение на ПУП, след като не се променя начинът и характерът на застрояване и правилата и нормативите за съответната устройствена зона; конкретното застрояване се определя с виза за проучване и проектиране, издадена от главния архитект по чл.140 от ЗУТ.

В нормативната уредба подробно е указано какви данни следва да съдържа визата (чл.140 от ЗУТ). За да бъде редовна и законосъобразна, тя трябва да е дадена ясно графично и със съответен обяснителен текст, а именно:
а) да са нанесени минималните разстояния на новия строеж до регулационните линии, респективно до сградите и постройките в съседните урегулирани поземлени имоти (УПИ);
б) да се дадат максималните размери на застрояване със средна височина на сградата в абсолютни коти, измерена от средното ниво на прилежащия терен на всяка ограждаща стена, до пресечната линия на фасадата с горната плоскост на покрива, ако сградата е със стреха, или до горната част на корниза - за сгради с главен корниз и за съответната ограждаща стена (чл.24, ал.1 от ЗУТ);

Височината на сградата се определя с работен устройствен план със силуети (РУП) или с архитектурен проект в абсолютни коти. Обикновена практика е, да се дават само броя на етажите на сградите, но не и абсолютните размери за височина на същите, което е погрешно и недопустимо...

Във височината не се включва тавански или терасовиден етаж, ако остава зад равнината, проведена под 45о спрямо хоризонта от линията на пресичането на фасадната плоскост с горния край на корниза или стрехата. При ползването на тази възможност, котата на билото на покрива, не може да превишава с повече от 4,50 м от котата на корниза или стрехата (чл.74, ал.2 и ал.3 от Наредба №7 от 22.12.2003г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони (ДВ, бр.3 от 13.01.2004г., изм. и доп., бр. бр.10, 11, 51 и 63 от 2005г. (накратко Наредба №7/2004г.); За вилните сгради тази височина от главния корниз до билото на покрива е най-много 3,00 м, или общо 7,00 м плюс 3,00 м или равно на 10,00 м.

Ако наклонът е по-голям от 45о, то известният у нас под названието „мансарден етаж“ или „мансарден покрив“ се счита за редовен етаж (пръв го е открил и приложил френския архитект Франсоа Мансард – 1598г.-1666г.). Към височината на сградата, обозначена с Н, се добавя и височината на надвишението над равнината, проведена под 45о (чл.74, ал.3 от Наредба №7/2004г.).
Съгласно 5, т.51 и т.55 от „ДР“ на ЗУТ, когато надзидът на сградата е по-голям от 1,50 м, таванският етаж се брои за редовен етаж, като измерването се извършва по фасадната плоскост, от нивото на последната плоча (ниво), до пресичането на ограждащата стена с наклона на покрива до 45о.

Ако нивото на полуподземния етаж, измерено от нивото на средното прилежащо ниво на прилежащия терен, е с височина над 1,50 м той също се брои за редовен етаж.

В никакъв случай не следва да има някаква разлика между предвидената височина в ПУП и архитектурния проект, каквито случаи се срещат често в практиката.
в) вписва се и обяснителен текст: характерът и видът на строежа; предвиждат ли се полуподземни или надземни гаражи; ще има ли терасовиден или „мансарден етаж“; допускат ли се отклонения от правилата и нормативите за застрояване, на основание изработен и одобрен РУП, придружен със силуети и други данни. Това се отнася не само за жилищните сгради, а и за вилни сгради, селскостопански, второстепенни и временни постройки и други. Вписването на текст само: „за жилище“, „за гараж“, „за вила“ и т. н., каквито примери се срещат в практиката, не са достатъчни. Това половинчато записване води до непълноценност на визата, за неточно проектиране и липса на възможност за контрол.

Подробните устройствени планове до 3 квартала се одобряват от кмета на общината, на основание чл.129, ал.2 от ЗУТ, а за повече от 3 квартала – с решение от общинския съвет (ОбС).

Съгласно чл.21, т.11 от Закона за местното самоуправление и местната администрация (ДВ, бр.77 от 17.09.1991г.) Общинският съвет на съответната община приема решения за създаване и одобряване на общи и подробни устройствени планове, за цялото населено място или за част от него. Съгласно чл.129, ал.1 от ЗУТ, ПУП за повече от 3 квартала се одобрява с решение на ОбС, след приемането му от Експертния съвет по устройство на територията на съответната община, по доклад на кмета на общината. Решението се изпраща в 7-дневен срок за обнародване в Държавен вестник.

С влизането в сила от денят на обнародването на Наредба №7/2004г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони се измениха технико-икономическите показатели, които се считат за атестат за законосъобразност на ПУП. Отпадна също и „П“ - подземно застрояване, защото то не влияе на архитектурния образ на сградите. За „смесените централни зони“, те са различни, видно от таблицата 1 по-долу:

Както се вижда от горната таблица, вече не съществуват препоръчителни стойности на показателите за застрояване, но не могат да се предвиждат стойности над съответно пределно-допустимите показатели.

За частично изменение на плановете за регулация и застрояване (ПРЗ) и по взаимно съгласие на пряко заинтересованите собственици на недвижими имоти, се прилага чл.15, ал.1 и ал.3 от ЗУТ и чл.134, ал.2, т.6 от ЗУТ. Към писменото искане на гражданите се прилагат копия от документи за собственост и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи. Съгласно указателно писмо №08-00-1 от 2000г. на МРРБ, указание №V-8-62 от 27.06.2000г. на ДНСК и други, съгласие от съсобствениците или етажните собственици се изисква, при надстрояване и пристрояване на заварени сгради и при всички случаи, когато се прехвърля собственост (чл.56, ал.3 от ЗТСУ - отменен от 30.03.2001г. и чл.182 и чл.183 от ЗУТ).
С ПУП се определят конкретно предназначението на всеки отделен поземлен имот (ПИ). То може да бъде, съгласно чл.4, ал.7 от Наредба №7/2004г. за следните нужди:

1)    За жилищни нужди;
2)    За производствени и складови нужди;
3)    За рекреационни дейности;
4)    За озеленени площи;
5)    За спорт и атракции;
6)    За културно-историческо наследство;
7)    За обществено и делово обслужване;
8)    За движение и транспорт;
9)    За инженерно-техническа инфраструктура;
10)    За комунално обслужване;
11)    За земеделска дейност (селскостопански нужди);
12)    За горски насаждения;
13)    За водни площи (езера, реки, блата и др.);
14)    За природна защита по ЗЗТ;
15)    За превантивна защита;
16)    За възстановяване и рекултивация (по Наредба №26 от 1996 г.);
17)    За специално предназначение;
18)    За смесено предназначение;
19)    За друго предназначение.

В чл.15, ал.3 от ЗУТ още веднъж се напомня, че промяна на предназначението на територии и поземлени имоти с цел застрояване, в това число и на линейни обекти по Наредба №1 „За определяне, съгласуване и утвърждаване трасета и терени за линейни обекти, съгласно изискванията на Закона за опазване на земеделските земи - ЗОЗЗ (Наредба №1 - ДВ, бр.83/1974г. и ЗОЗЗ - ДВ, бр.35/1996г.), се извършва само с влязъл в сила ПУП или пърцеларен план (ПП).

С подробните устройствени планове (ПУП) се определят границите на зоните или извън тях – терените и площите (само въз основа на план за регулация – ПР).

Промени на предназначението на териториите се извършва винаги само чрез изменение на действащия подробен устройствен план (ПУП).

За териториите, за които няма изработени и одобрени ОУП и ПУП, за предназначение се счита наличното ползване, ако не противоречи на забрани. Кои могат да бъдат тези забрани, установени със закон или друг нормативен акт (чл.9, ал.4 от ЗУТ)?

Ето някои от тях:
1. Постановление №44 на МС от 1981г., с което се изисква най-малко разстояние от 450 м от ОХРАНЯЕМИ ОБЕКТИ на МО и МВР до жилищни сгради (непубликувано);
2. Постановление №38 на МС от 1977г. (ДВ, бр.47 от 1977г., изм. и доп. от 1979г. и 1995г.) за опазване на газопроводната система в Р. България; изискващите се разстояния са от 100 м до 700 м в зависимост от диаметъра на тръбите или инсталационните уредби и съоръжения;
3. Наредба №21 за хигиенните изисквания за изграждане и поддържане на гробищни паркове (гробища) и погребване и пренасяне на покойници (ДВ, бр.92 от 1984г., изм. бр.63 от 1993г. и бр.28 от 2002г.); изискващото се разстояние до жилищни сгради е най-малко 300 м (до населени места);
4. Зона „А“ на централното водохващане въобще не е разрешено каквото и да било строителство, съгласно Наредба №9 за опазване на водопроводните и канализационни системи у нас (ДВ, бр.77 от 1994г., бр.70 и бр.100 от 2000г.);
5. Устройствената зона по ОУП и ПУП не може да бъде на по-малко разстояние от 300 м от защитени природни уникални обекти, ако не са определени специални буферни зони (Наредба №4, ДВ, бр.77/1980г.);

По чл.48-б от Наредба №7/2004г., се дават по-големи изисквания за строежите по морския бряг; така например „П“ - плътност на застрояване е до 20 на сто; Кинт-коефициента на интензивност на застрояване е до 0,5; П-озеленяване най-малко 70 на сто, а височината на сградите - до 7,50 м.; новите технико-икономически показатели нямат нищо общо с изгражданите до сега хотели и заведения за хранене и развлечение по морския бряг, които често са построени на самата плажна ивица и така „наблъскани“ един до друг, че представляват напълно урбанизирана, градска територия, а почиващите търсят усамотение, тишина и спокойствие.
6. За спазване на санитарно-хигиенните и противопожарните строително-технически норми, разрешаването и изграждането на бензиностанции и газостанции се предвижда на 50 м от жилищни сгради (Наредба №2 за противопожарните строително-технически норми - ДВ, бр.58 от 1987г., изм. бр.33 от 1994г.); в същия дух е и разпоредбата на чл.391 от Наредба №7 за здравна защита на селищната среда в населените места на МЗ (ДВ, бр.46 от 04.07.1992г., посл. изм. бр. 20 от 1999г.; контрол провеждат бившите ХЕИ (понастоящем РИОКОЗ);

Съгласно разпоредбата на чл.19, ал.1 от Наредба №7/2004г. в урегулираните поземлени имоти за жилищно застрояване, в жилищните територии се устройват и застрояват по нормативи, установени с подробните устройствени планове (ПУП) и съобразени със следните технико-икономически и пределно допустими стойности таблицата 2.

Забележка: За експертизи, съдебно-технически становища и др. нужди, техническите специалисти ще имат нужда от технико-икономически показатели, които са били в сила от 20.01.1998 г. до 04.06.2001 г., а са отменени от Наредба № 5/2001 г. са правила и нормативи за устройство на територията (Наредба № 5 – обн. ДВ, бр. 51 от 21.05.2001 г., кн. 6 от 2001 г. на бюлетин „Строителство и архитектура” (БСА);

С оглед класa на улиците и магистралите, интензивността на движение на моторни превозни средства (МПС), външните линии за застрояване на сгради към улиците от I до III клас, сградите се разполагат както е посочено в схема №2. Целта е между движещите се МПС до сградите да се осъществи зелена площ (екран) за предпазване от шум, вибрации, изгорели газове и други вредни вещества.



На сайта на ka6tata.com

затвори