Търси

За незаконното строителство и узаконяването му

Арх. Антон Каравелов


В Република България могат да се изграждат всички видове строителство, ако са разрешени по съответния ред, съгласно изискванията на Закона за устройство на територията - ЗУТ/1, и другите подзаконови разпоредби по проектирането и строителството, както и във връзка с параграф 20, ал. 2 от ЗР на ЗУТ. В параграф 20, ал. 2 се посочва, че подзаконовите нормативни актове, издадени въз основа на Закона за териториално и селищно устройство - ЗТСУ/2, се прилагат до издаването на съответните подзаконови нормативни актове, които не противоречат на този закон - ЗУТ. ВСЯКО ДРУГО СТРОИТЕЛСТВО, КОЕТО НЕ Е В СЪОТВЕТСТВИЕ С ЦИТИРАНИТЕ ПО-ГОРЕ РАЗПОРЕДБИ, Е НЕЗАКОННО И НЕ СЕ ЗАКРИЛЯ ОТ ДЪРЖАВАТА И ЗАКОНА. Много са отрицателните последици от това незаконно строителство, но ми се иска да спомена някои по-важни от тях:
–    с него се нарушават общественият ред и дисциплината в държавата;
–    губи се вярата в законността в нашата страна;
–    създават се неугледни и грозящи сгради и постройки, с което се пречи на плановото и законосъобразното застрояване на урбанизираните и извън селищни територии;
–    създават се строежи в пълно противоречие с правилата и нормативите за строително майсторство, но и в пълен разрез с изискванията на чл. 169, ал. 1 и ал. 2 от ЗУТ по отношение на стабилност, дълготрайност на строителните конструкции и земната основа, при експлоатационни и земетръсни (сеизмични) натоварвания, санитарно-хигиенни и противопожарни изисквания, безопасност за ползването на строежите, опазването на живота и здравето на хората, тяхното имущество, защитата от шум, икономия на топлинна енергия и достъпност за всички, включително и за хората с увреждания и т.н.;
–    развалят се междусъседски, роднински и съсобственически отношения и интереси по месторабота и местоживеене на хората;
–    похабяват се ценни строителни материали, работна ръка, енергия и др. (особено когато незаконните строежи подлежат на премахване);
–    губи се време по различни инстанции, хабят се нерви и средства, понякога това е безсмислено и остава без реални резултати;
–    понякога се загубва здравето или живота на хората от съдебни разправии, губене на значителни средства и много време.

Много често ще чуете думите: „Тъкмо завърши незаконния си строеж, и се помина човечецът!” Много често причина за това са конфликтите с общинските органи и контролните специалисти, със специализираните контролни органи (СКО) и Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК), както и експлоатационните дружества (защото за незаконно строителство те прекъсват по заповед на ДНСК снабдяването на строежа с електрическа енергия (ток), вода, топлинна енергия и др.). При всички случаи предприемането на незаконно строителство има само негативни и плачевни резултати, в ущърб на физическите лица и държавните интереси.

С оглед на всичко това по-лесно се строи законно, отколкото незаконно, стига да отпаднат бюрократичните и корупционните практики.

Веднага след това идва на дневен ред въпросът: „Какво представлява по същество незаконното строителство и какви са неговите най-съществени характеристики?” Как да разберем случаите, когато се строи незаконно и да вземем съответно адекватни мерки?

Отговор на въпроса дава разпоредбата на чл.225 от ЗУТ (редакцията в ДВ, бр. 65 от 2003 г. и бр. 103 от 2005 г.), а именно:
•    в несъответствие с предвижданията на действащия подробен устройствен план (ПУП), като например ПРЗ, ПЗ, ПП, РУП със силуети и други устройствени планове;
•    без одобрени инвестиционни проекти и/или без разрешение за строеж;
•    при съществени отклонения от одобрения инвестиционен проект, като се нарушават предвижданията на действащия ПУП или се нарушават изискванията за строителство в територии с особена териториално-устройствена защита или в територии с режим на превантивна устройствена защита, или строежите са несъвместими с предназначението на територията или се нарушават строителните правила и нормативи, техническите, технологичните, санитарно-хигиенните, екологичните и противопожарните изисквания;
•    със строителни продукти, несъответстващи на съществените изисквания към строежите, или в нарушение на правилата за изпълнение на строително-монтажните работи, ако това се отразява на конструктивната сигурност и безопасното ползване на строежа и е невъзможно привеждането на строежа в съответствие с изискванията на ЗУТ.
След издаването на разрешение за строеж, изменение в инвестиционните проекти в обхвата на съществените отклонения, като се променя строителната конструкция и видът на конструктивните елементи и/или натоварванията или се нарушават предвижданията на проекта, като се променя предназначението на обекти, отнемат се или се изменят съществено общи части на строежа или се променят видът и местоположението на общи инсталации и уредби в сгради и съоръжения, както и при промяна на вида, нивото, местоположението и трасето на преносни и довеждащи проводи и съоръжения до урбанизираните територии и на общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура в урбанизираните територии, както и на комуникационно-транспортните мрежи и съоръжения и на съоръженията и инсталациите за третиране на отпадъци се допускат по искане на възложителя. Искането следва да е придружено от нотариално заверено съгласие на заинтересуваните страни, изброени в чл. 149, ал. 2 от ЗУТ, а това са: възложителят, собствениците и лицата, носители на ограничени вещни права в поземлените имоти, лицата, които имат право да строят по силата на специален закон; при съсобствени имоти - със съгласието на съсобствениците или етажните собственици (чл. 185, ал. 1 и ал. 2 от ЗУТ). Когато се променя предназначението на заварен строеж - заинтересувани са лицата, посочени в чл.38, ал.3 и ал. 4, както и лицата по чл. 39, ал. 2 от ЗУТ.

Преди 2003 година законодателят е имал предвид, че почти няма двор или сграда, които да са изпълнени съгласно всички изисквания на ЗУТ и подзаконовите разпоредби, както и отменените Закон за планово изграждане на населените места ЗПИНМ/3 и Закон за териториално селищно устройство. От личен опит знам, че при провежданите тематични проверки по откриване и ликвидиране на незаконните строежи от името на Главната инспекция за държавен строителен контрол - ГИДСК при Министерството на архитектурата и благоустройството в страната, масово се натъквахме на незаконно започвани и завършени строежи. Така например в Банкя (Столична община) от проверените почти всички строежи - няколко стотици имота, намерихме само една вила законно построена и правилно финализирана с приемане и въвеждане в експлоатация, със собственик един известен столичен съдия...

А другите строежи на вили, жилища, постройки, инсталации и други - просто не питайте...

Имайки предвид народопсихологията на българите, а не само на тях, че първо строят, а след това със законни и незаконни средства се мъчат да „узаконят” изграденото (разбира се, под „зоркото око на общинските служители” и контролни органи), извършването на това незаконно строителство беше разделено на отделни периоди на изграждане, както следва:

1. По параграф 16, ал.1 от преходните разпоредби на ЗУТ (изм. ДВ, бр. 65 от 2003 г.) незаконните строежи изградени до 07.04.1987 г., за които няма строителни книжа, но са допустими по действащите подробни устройствени планове (ПУП) и по правилата и нормите, действали по време на изграждането им, или съгласно ЗУТ, СА ТЪРПИМИ СТРОЕЖИ И НЕ ПОДЛЕЖАТ НА ПРЕМАХВАНЕ И ЗАБРАНА ЗА ПОЛЗВАНЕ. Те могат да бъдат предмет на прехвърлителни сделки след представяне на удостоверение от общината, че строежите са търпими.

Това удостоверение не е индивидуален административен акт, по смисъла на чл. 214 от ЗУТ (Раздел V - Контрол върху устройството на територията). То не засяга ничии интереси и не подлежи на обжалване в съда.

2. Не се премахват и незаконните строежи, изградени в периода от 08.04.1987 г. до 30.06.1998 г. (параграф 16, ал. 2 от ПР на ЗУТ) при следните условия:
а) строежите да са осъществени в посочения период;
б) да не са узаконени до влизането в сила на ЗУТ (02.01.2001 г., а цялостно от 31.03.2001 г.);
в) да са допустими по действащите ПУП по време на изграждането им или съгласно ЗУТ;
г) да са били декларирани от собствениците пред одобряващата инстанция до 31.12.1998 г. (ДВ, бр. 79 от 1998 г.)
Част от нарушителите успяха да подадат декларации и получиха възможността за узаконяване на незаконните си строежи.
Липсата на която и да било от тези постановки, води до неприложимост на параграф 16, ал. 2 от ПР на ЗУТ. В такъв случай незаконният строеж подлежи на премахване, а не на узаконяване. В това отношение има практика на Върховния административен съд (ВАС), като например Решение №10496 от 20.11.2003 г. по ах. дело № 6019 от 2003 г. и др.).

3. Третият период на незаконно изградени строежи е след 30.06.1998 г. Те също не се премахват, ако са били допустими по действащите ПУП и правилата и нормите, действали по време на изграждането им, или съгласно ЗУТ и ако бъдат декларирани от собствениците им пред одобряващите органи в 6-месечен срок от обнародването на ЗУТ. Този срок 26.01.2004 г. изтече съгласно параграф 184, ал. 2 от ПЗР на Закона за изменение и допълнение на ЗУТ (ЗИД на ЗУТ - ДВ, бр. 65 от 22.07.2003 г.);
В параграф 184, ал. 12 от ПЗР на ЗИД на ЗУТ императивно се посочва, че строежите, които не са заявени за узаконяване в срока по ал. 2 или за които производството по узаконяване е приключило с влязъл в сила отказ за издаване на акт за узаконяване, СЕ ПРЕМАХВАТ ПО РЕДА НА чл. 225 ОТ ЗУТ, като незаконни и неузаконяеми.

Не може да бъде узаконен незаконен строеж, за който има влязла в сила заповед за премахване. В това отношение има утвърдена практика на ВАС с Решение №383 от 20.11.2004 г. по ах. дело № 9604 от 2003 г. на II отделение.

През 2003 г. бе извършена съществена промяна на ЗУТ. Узаконяването като процедура, предвидена в Закона, отпадна с отмяната на чл. 226 и чл. 227 от ЗУТ. Не е зле да цитираме тези отпаднали текстове - а/ в чл. 226, ал.1 от ЗУТ се посочваше, че незаконни строежи по смисъла на чл. 224, ал.1 (редакцията преди изм. ДВ, бр. 65/2003 г.) не се премахват, ако са допустими по действащите ПУП, актовете за неговото прилагане и други правила и нормативи по проектирането и строителството. С Работен устройствен план, придружен със силуети (РУП), не могат да се допускат като предпоставка за узаконяване на намалени разстояния от незаконен строеж до имотни граници и заварени сгради в съседни поземлени имоти (ПИ).

Вторият чл. 227 от ЗУТ (ДВ, бр. 26 от 2003 г.) гласеше, че при спиране на строеж, допустим за узаконяване, органите на ДНСК могат да подписват строителни работи за предпазване на строежа от разрушение и повреди, до извършване на действията по узаконяване.

КАКВИ ДОКУМЕНТИ СА НЕОБХОДИМИ ЗА УЗАКОНЯВАНЕТО
НА СТРОЕЖИ, УПОМЕНАТИ В §16, ал. 2 и ал. 3
от ПРЗ на ЗУТ и 184 от ЗИД на ЗУТ?
 Документите и плановете са следните:
 1)     Писмено искане от собственика на недвижимия имот или на лицето, на което е учредено право на строеж;
 2)     Документ за собственост или право на строеж;
 3)     Виза за проучване и проектиране от главния архитект на общината по чл. 140 от ЗУТ;
 4)    Три екземпляра от проекта – заснемане, който съдържа най-малко част архитектурна и конструктивна експертиза (становище); по преценка на главния архитект и инсталационни планове;
 5)    Ако имотът е съсобствен или е под режим на етажна собственост, задължително се представя нотариално заверено заявление за съгласие. Такова се изисква, когато се извършва нов строеж, при пристрояване и надстрояване на заварена сграда, съгласно чл. 56, ал.3 от Закона за териториално и селищно устройство - ЗТСУ, и 182 и §183 от ЗУТ. В този смисъл са Указание № V8-62 от 03.01.2001г. на МРРБ, Указание №309-00-018 от 03.21.2001 г. на МРРБ и други.

За узаконяването се събират такси, съгласно Инструкция №3, Раздел IV (Такси, които се събират в системата на МРРБ и областните управители) За издаване на акт за узаконяване се събират таксите в троен размер от одобряването на проекти и издаване на разрешение за строеж, но не по-малко от 250 лева и не повече от 1500 лева. При редовно разрешаване на строежи за одобряването на инвестиционните проекти се събират 0,05 на сто от стойността на строежа и за разрешението за строеж - също 0,05 на сто от стойността на строежа.

Актът за узаконяване няма обратна сила, съгласно чл. 14, ал.3 от Закона за нормативните актове - ЗНА/5, а от датата на издаването му, ако това не е посочено изрично в самия нормативен документ.

Това обаче не е достатъчно за финализиране на процедурите. Ако узаконяването е извършено до 09.04.2003 г. (ДВ, бр.28 от 1993 г., изм. бр. 73 и бр.100 от 1993 г.), би следвало да е издадено от общинската администрация „Разрешение за ползване” по искане на собствениците. Преди тази дата беше достатъчно издаването само на акт образец 16 по Наредба № 6 за държавно приемане на строежите по капитално строителство (ПКС) в България. След 1998 г. до 2003 г., се издава разрешение за ползване от ДНСК, а  понастоящем (в зависимост от категорията на строежа) „Разрешение за ползване” от началника на ДНСК/РДНСК за строеж, попадащ в I, II и III  категория, или „Удостоверение за въвеждане в експлоатация” от главния архитект - за строеж, попадащ в IV и V категория.

Когато строежите са не само незаконни, но и неузаконяеми, се предприемат процедури по премахването им. Заповедта за премахване се издава от началника на ДНСК или от негов заместник, въз основа на съставен Констативен акт от органите на общината или на органите от ДНСК (чл. 225, ал. 1 и следващите от ЗУТ). Ако заповедта не се изпълни доброволно в определения в нея срок, тя се изпълнява принудително от органите на ДНСК, съгласно Наредба №13 от 2001г. за принудително изпълнение на заповедите за премахване на незаконни строежи или части от тях от органите на ДНСК/6.

Принудителното премахване е за сметка на нарушителите, като отговорността се носи солидарно от:
а/     лицето, упражняващо строителен надзор;
б/     строителя - в случаите, когато ДНСК е издала заповед за спиране на строителството, а то е продължило незаконно;
в/     строителя - в случаите на чл. 225, ал. 2, точки 2, 3 и 4 от ЗУТ, като т.2 - без одобрени инвестиционни проекти или без разрешение за строеж; т.3 - при съществени отклонения от инвестиционните проекти и от разрешението за строеж; т.4 - с несъответстващо на съществените изисквания за строежите строителни материали;
г/     проектанта и лицето, оценило съответствието на инвестиционния проект, по който се изпълнява строежът, с изискванията на чл. 169, ал.1 и ал. 2 от ЗУТ, или с изменението на земята (земната основа).
По въпросите, които не са уредени по глава 19, 20 от ЗУТ и глава 21 от ЗУТ (Недопускане и отстраняване на незаконно строителство) се прилагат разпоредбите на Закона за административното производство - ЗАП/7 и Закона за Върховния административен съд (ЗВАС)/8.
В заключение следва да отбележим, че с отмяната на чл.226 и чл.227 от ЗУТ, отнасящи се процедурите за узаконяване, нашата нормативна уредба по устройство на територията се доближава до тези в страните на Европейския съюз. След като е отнета възможността да се изграждат обектите, а после да се „узаконяват” не остава нищо друго, освен да се строи законно, в унисон със ЗУТ и подзаконовите разпореди.







На сайта на ka6tata.com

затвори