Търси

Предвиждане и изграждане на балкони, лоджии и тераси в жилищата и жилищните сгради

Арх. Антон Каравелов,
експерт по ТСУ и устройство на територията

За жилищните сгради и жилищата са от съществено значение издатините като балкони и лоджии. Заедно с терасите те се назовават „отворени пространства“, съгласно чл. 108, ал. 2, т. 4 от Наредба №7 от 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони. По този начин се наричат в техническата литература по устройство на територията балконите, лоджиите и терасите. Бих добавил и верандите, които никъде не се споменават и третират в нормативната уредба, но се предвиждат и изграждат на практика. Тези издатини дават „живот“ на фасадите на жилищните сгради и са едни от елементите, които разнообразяват и разкрасяват плоскостите на ограждащите стени, особено на сивите и безлични фасади на панелните сгради в изградените „жилищни комплекси“ (преименувани в чл. 32, ал. 6, т. 1 от Закона да устройство на територията (ЗУТ/2) в „Държавен вестник”, бр. 61 от 17.07.2007 г. на „квартали с комплексно застрояване“). Така ще трябва да ги наричаме в бъдеще.

Какво представляват в настоящия момент изградените балкони и лоджии, особено в „кварталите с комплексно застрояване“? Направо грозна картина. Положението им е плачевно... като добавим и „народните откровения по фасадите“ – графитите. Те обикновено са оградени със стъклени стени, тъй нареченото „остъкляване“, и от най-различни материали като: стъкло, тухлени зидове, етернитови плочи, ламарини, шперплат, дъски, газобетонни елементи от типа на „Итонг“ и какво ли още не. Цветовата им гама е също най-разнообразна – пълен хаос! Лошото е, че ние търпим това положение. Търпят го специалистите от общините, районите, областите; търпят го отговорни по устройство на територията господа и госпожи. Даже ние свикнахме с тези безобразия и не ни правят дори някакво впечатление. Никои органи и инстанции не можаха да се справят с нарушителите. И как ще се справят, когато по разпоредбата на чл. 147, ал. 1, т. 12 от ЗУТ „остъкляванията на балкони и лоджии“ могат да се допускат само с разрешение за строеж, без съответното одобряване на инвестиционни проекти! Те са ярък пример, когато липсват проекти. Не се съобразяваме и с разпоредбата на чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС/3), тъй като ограждащите стени (фасадите) са общи части на сградата, а остъкляването се разрешава, без да се иска и получи съгласието на останалите собственици на жилища (изискване и на чл. 183 от ЗУТ). Те нормативно са забранени да се изграждат само към първостепенната улична мрежа, а само към второстепенните улици. Така ли е? След като ги виждаме навсякъде по всички сгради, особено в големите и много големи градове. Спомням си, че „остъкляването“ беше абсолютно забранено при действието на Закона за планово изграждане на населените места (ЗПИНМ/4). Главните изтъквани мотиви навремето бяха следните: а) Балконите и лоджиите са единствените отворени пространства на жилищата; б) Те осигуряват връзката на помещенията за обитаване с природата, с външната околна среда и в тях могат да се организират малки градински кътове; в) С остъкляването на дневни и кухни се възпрепятства проветрението на помещенията на жилищата, особено на кухните и кухните столови; г) Те биха били допустими компромисно, с одобряването на цялостен инвестиционен проект за изграждането им и при едновременно по време и вид на извършване на остъкляването, с оглед да се получат единни и хармонични фасади на сградите; д) Остъкляванията могат да се разрешават още с одобряването на първоначалния архитектурен инвестиционен проект, за да няма впоследствие бракоделстване по фасадите на сградите; е) С остъкляването на балконите допълнително се натоварва конструкцията на конзолата и може да се стигне до аварии и нежелателни резултати и т.н.

Съгласно разпоредбата на чл. 86 от Наредба №7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройството на отделните видове територии и устройствени зони, части от сградите, които излизат пред фасадните плоскости, изградени по линиите на застрояването, и над покривните плоскости на сградите, са издатини (балкони, еркери, стрехи, козирки, капандури, корнизи и други архитектурни елементи). Техните широчини, разположение и разстояния до регулационните линии се проектират и изграждат, съгласно приложената таблица. Легална дефиниция „Що е балкон?“ дава разпоредбата на § 5, т. 57 от ДР на ЗУТ, а именно „Балкон е откритата използваема площ върху конзолна конструкция, издадена пред фасадата на сградата“ (вжт. приложените схеми). Характерно за тях е изискването да се ограждат с парапети с най-малка височина от готов под от вътрешна страна:

  • минимум  1,05 м до горната част на парапета за  сгради с височина до 15,00 м (за ниско и средно застрояване – по чл. 23, ал. 1, т. 1 и 2 от ЗУТ);
  • най-малко 1,20 м от готов под до най-високата част на парапета  за сгради с височина над 15,00 м – чл. 89 от Наредба №7 от 2003 г. (високо застрояване);
  • забранени са хоризонтални елементи на парапетите (чл. 89 от Наредба №7 от 2003 г.) поради причини за безопасност на децата, оставени без контрол от родителите;
  • при случаите на остъклени балкони те се третират като еркери като обеми – чл.  87, ал. 4 от Наредба №7 от 2003 г.;
  • балконите и еркерите не могат да се разполагат в еднометровата ивица в края на дължината на ограждащите стени на сградите към страничната регулация (чл. 87, ал. 4 от Наредба №7 от 2003 г.). Това се предписва с оглед да се запази интимността на жилищата;
  • балконите и еркерите трябва да са разположени на най-малко 3,20 м от тротоарното ниво към улицата и на 2,30 м от нивото на двора – към вътрешните строителни линии.

Вместо да остъкляват балкони и лоджии, французите монтират декоративни решетки (KLOSTRA) по балконите и лоджиите с оглед да не са на показ пред обществото прострените дрехи и бельо на обитателите. У нас по отменени нормативни документи се предвиждаха общи сушилни в подпокривните пространства, което беше несполучлив опит да се реши проблемът със сушенето на изпраното бельо.
Към застроената площ на жилищата и други подобни се прибавя цялата площ на балконите и лоджиите, измерена по външните им конструктивни очертания (§ 2, ал. 1, изречение второ от ДР на Наредба №7 от 2003 г.). Имаше периоди по отменените ЗПИНМ и Закон за териториално и селищно устройство (ЗТСУ/5), когато площта на балконите и лоджиите се прибавяше към площта на жилищата само 40 на сто, а не 100 на сто, както е сега по Наредба №7 от 2003 г.
Можем да направим по-обстойни определения на различните издатини, като започнем с балконите:
БАЛКОН е от френската дума BALKON, представляващ издатина пред фасадните плоскости на сградите. За съжаление нямаме друго българско название. Не можем да считаме, че това е паразитна дума, защото по една стара наредба от миналия век, след като понятието е влязло в нормативните документи, ние ще можем спокойно и без притеснение да го използваме. Понятието има и по-широко приложение освен употребата му за жилищата. Балкони се наричат второ или трето и по-горно ниво (втори или трети балкон на залите за спектакли), като театри, кина, опери, оперети и т.н. В началото балконът е бил подпрян с колони и греди и оттам идва названието му balken – балкон.
ЛОДЖИЯ – дума от италиански език (LODGGIA), която означава открита галерия покрай стена на здание. Характерно за лоджиите е, че те се намират цялостно или частично в обема на сградата. И за нея важи правилото, че трябва да бъде на разстояние най-малко от 1,00 (един) метър от страничните линии на застрояване. Терминът има няколко значения, като например:

  • остъклен балкон;
  • покрита пристройка към къща;
  • голяма градинска беседка в парк или градина.

За лоджиите трябва да се спазват същите изискания по отношение на предвиждането им като за балконите. По чл. 147, ал. 1, т. 12 от ЗУТ и при тях може да се предвиждат стъклени стени, т.е. същите безобразия, както и при балконите – да се остъкляват, с изключение на лоджиите, разположени към първостепенната улична мрежа. За балконите и лоджиите следва да се представят становища от инженери-конструктори, с указание за изпълнението им (чл. 147, ал. 2 от ЗУТ).
ТЕРАСА - от френски език TERRASSE, която се употребява със следното значение:

  • издигната площадка над терена;
  • издигната покрита пристройка към къща;
  • равен покрив на къща, а не скатен; оттам и терасовиден етаж;

lхоризонтална или леко наклонена равнина, отгоре и отдолу на която са разположени във вид на стъпала други такива равнини.
Много често понятията балкони и тераси се смесват като понятия от българите. Независимо от това и те се подсигуряват с парапети, както и балконите. За тях е в сила разпоредбата на чл. 118, ал. 4, т. 1 от Наредба №7 от 2003 г., според която следва да се вземат необходимите мерки за избягване на падане от височина над 1,50 м от прилежащия терен.
ВЕРАНДА – понятие, произлязло от английски език (VERANDA), пренесено от санскритския език (литературен език от Индия). Има няколко значения:

  • стъклен балкон;
  • покрита постройка към къща;
  • голяма градинска беседка в парк.

В законовите и подзаконовите разпоредби по устройство на територията въобще нищо не се споменава за веранда. Не са известни и при какви условия се разрешава и изгражда. Практически можем да я причислим към балконите и да се спазват изискванията към нея както при тях.
ЕРКЕР - произлиза от немската дума ERKER и буквално означава балконче. Издаден е като конзола извън основната част на сградата. Означава още и ЗАКРИТ БАЛКОН, затворен с ограждащи стени. Затова условията за разположението му е като на остъклените балкони (чл. 88, ал. 6 от Наредба №7 от 2003 г.).
У нас често се използва и понятието ЧАРДАК, което считаме за български термин. Много често се е предвиждал и изграждал в сградите на възрожденската архитектура. За съжаление при един преглед из речниците се оказва, че терминът е турски, произлязъл от персийския език. Той има няколко значения, като:

  • покрит балкон, трем, пруст;
  • креват, поставен на високи колове, за ползване от полски пазач и прочие.

В заключение можем да отбележим, че по Закона за благоустройството на населените места в Царство България/6 и по-късно действащите закони като Закона за планово изграждане на населените места (ЗПИНМ), Закона за териториално и селищно устройство (ЗТСУ) и накрая Закона за устройство на територията (ЗУТ) (който е в сила и днес) понятията за издатините и откритите пространства се объркват, а и много често ги употребяваме неправилно. Много често виждаме „паразитите“ и в изработените инвестиционни проекти. Това се допуска дори в специалната техническа литература. Би следвало МРРБ съвместно с БАН да ги уточнят веднъж завинаги. Няма да бъде сложна и невъзможна задача за тях. Защото употребата на понятия паразити нито е желателно, нито е еднозначно, а объркващо. Всички сме съгласни, че трябва да изчистим българския език от чуждиците паразити, като например партер (първи етаж), сутерен, изба, мазе, зимник (подземен етаж), петна (застрояване, застройка), мецанин (полуетаж – втори по-нисък етаж), маркиза (навес пред главен вход на сграда) и прочие.

ПРИЛОЖЕНИ НОРМАТИВНИ ДОКУМЕНТИ:
1 - Наредба №7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони – накратко Наредба №7 от 2003 г. – ДВ, бр. 3 от 13.01.2004 г., изм. и доп., бр. 10, бр. 11, бр. 51, бр. 63 от 2005 г., бр. 41 от 22.04.2008 г.;
2 - Закон за устройство на територията – ЗУТ, ДВ, бр. 1 от 02.01.2001 г., влязъл цялостно в сила от 31.03.2001 г., изменян много, последно в ДВ, бр. 19, бр. 80, бр. 92, бр. 93 от 2009 г.;
3 - Закон за собствеността – ЗС, Известия, бр. 82 от 16.11.1951 г., изменян много, последно в ДВ, бр. 6 от 23.01.2009 г. в сила от 01.05.2009 г.;
4 - Закон за планово изграждане на населените места – ЗПИНМ, ДВ, бр. 237 от 01.10.1949 г. (отменен от ЗТСУ);
5 - Закон за териториално и селищно устройство – ЗТСУ, ДВ, бр. 29 от 10.04.1973 г. (отменен от ЗУТ);
6 - Закон за благоустройството на населените места в Царство България, ДВ, от 30.11.1897 г. (отменен).



На сайта на ka6tata.com

затвори