Търси

Слово за мезонета

Терминът „мезонет“ не бихте могли да намерите в нашата нормативна уредба по устройство на територията. Обаче в практиката думата масово се използва, без да се вникне по-задълбочено в съдържанието й. Тя произлиза от „maison“ - къща, а „maisonnette“, означава малка къщичка на френски език. Терминът е добил гражданственост у нас и се употребява в следния смисъл – жилище, разположено на две нива, второто от които е в подпокривното пространство, при сгради със скатен покрив. Тези нива са свързани с вътрешна стълба, независимо от главното стълбище за останалите жилища.
 
Изразът „малка къщичка“ ще го намерите и в речниците на „Ларус“, „Роберт“ и други френски издания, като няма нищо общо със съдържанието, което ние му влагаме на български. Напоследък стана много престижно гражданите да притежават мезонет. На първото ниво се разполагат: дневната, кухнята или кухненската ниша, столовата, санитарно помещение, килер или шкаф за хранителни продукти, дрешник за обувки и дрехи, евентуално домашен кабинет, стая за музика, зимна градина, стая за хоби - занимания и др., а на второто ниво намират място спалните и към тях съответните санитарни помещения (бани, тоалетни, джакузи, сауни и други).
 
Правила и нормативи за проектирането и изграждането, специално за мезонетите – жилища на две нива, никъде няма да намерите. В практиката се прилагат правилата и нормативите за жилища от Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони - накратко Наредба № 7 от 2004 г./1 (ДВ, бр. 3 от 13.01.2004 г., последно изменение в бр. 63 от 18.07.2005 г.).
 
Обикновено светлата височина на жилищата, съобразно изискванията на чл. 72, ал. 2, изречение първо от Наредба № 7 от 2004 г. е 2,60м. Като компромис в същия член на ал. 3, изречение второ от Наредба № 7 от 2004 г. се допуска жилищата в подпокривните пространства да бъдат със светла височина най-малко 1,50 м в най-ниската им част. Светлата височина за мезонетите трябва да бъде най-малко 2,30 м за 50 на сто от площта на помещенията, вместо обикновената височина от 2,60 м. Отпадна възможността светлата височина на жилищните помещения да се намалява въз основа на нотариално заверена декларация за съгласие на възложителя (отм. ДВ, бр. 51 от 21.06.2005 г.).
 
Мезонетите като термин често се смесват с апартамент (appartament), което на френски език означава „жилище, състоящо се от няколко стаи“. И този термин „апартамент“ няма да срещнете в нормативната уредба по устройство на територията. Терминът е паразитен, некоректен. С други думи, нямаме право да го употребяваме, защото не е влязъл в законови и подзаконови разпоредби. У нас апартамент се използва обикновено, когато той се намира в жилищна многофамилна сграда (чл. 97, ал. 2, т. 2 от Наредба № 7 от 2004 г.), за разлика от индивидуалната къща, построена обикновено на един или на два етажа, ползвана от едно семейство – еднофамилно жилище. От този вид са болшинството от жилищата в по-малките градове и селата. За разлика от многофамилните сгради (а не „жилищни блокове“), в тях липсват в по-голямата им част обикновено инсталации за топла и студена вода и канализационна инсталация за отвеждане на отпадните води в улична канализация. Това са основни изисквания на чл. 119, т. 1 и т. 2 от Наредба № 7 от 2004 г., заедно с електрическата инсталация, изискваща се по т. 3 на същата разпоредба.

Обикновено се ползва геран (кладенец) или помпа за източване на подпочвена студена вода, разположени в двора на урегулирания поземлен имот (УПИ), а за отпадните води се използват остарели и негодни септични, попивни ями. Поради неспазване на най-елементарните санитарно-хигиенни изисквания, в изменението на чл. 87, ал. 1 от Закона за устройство на територията - ЗУТ/2, се изисква (ДВ, бр. 65 от 2003 г. и бр. 65 от 2006 г.), при липса на улична канализация в дадено населено място или квартал, да се изграждат „водоплътни изгребни ями“, които отговарят на техническите и санитарно-хигиенни изисквания. Това се отнася както за ново строителство, така и за съществуващите попивни ями в дворната част на урегулираните поземлени имоти (УПИ). Съгласно чл. 46, ал. 1 от ЗУТ, кладенците, чешмите, септичните (попивни) ями и временните тоалетни са „допълващо застрояване“ и могат да се изграждат в УПИ за ниско жилищно строителство (по смисъла на чл. 23, ал. 1, т. 1 от ЗУТ) и вилно застрояване.
 
При новопроектирано строителство за изграждане на мезонети проблеми няма. Тяхното изграждане и предназначение се определя в архитектурните инвестиционни проекти. По-сложно е, когато те се изискват допълнително от възложителите при условието, че складовото им таванско помещение се намира над собственото им жилище и желанието им е да преустроят това складовото помещение в стаи за обитаване, като го ремонтират и да изградят една вътрешна стълба за връзка между двете нива. При тези случаи следва да се намери място за новото санитарно помещение над подобно такова в завареното жилище под него (законно изградено, съгласно § 21 от ЗР на ЗУТ). Знаете, че не се допуска мокро върху сухо помещение, освен за жилището, което то обслужва. Мокри помещения са баните, тоалетните, пералните, джакузите, сауните и др. В тези случаи може и да не се иска съгласие на съсобствениците или етажните собственици за сгради под режим на етажна собственост, когато при преустройствата се спазват изискванията на чл. 185, ал. 1, т. от 1 до т. 6 от ЗУТ при следните условия:
 
а) да не се променя предназначението им (преустроеното помещение в жилищната сграда да остава жилищно);
б) да не се отнемат общи помещения за ползване и площи или части от тях и да не се променя предназначението им;
в) да не се изменят съществено общи части на сградата (знаем че общите части са посочени дословно в чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността – ЗС/3);
г) когато се свързват вътрешни инсталации с общи мрежи, преминаващи през или до делителна стена или през обслужващи помещения по една вертикална ос на сградата;
д) когато се прокарва нова инсталация през обща част, която не засяга помещения на отделни собственици;
е) когато преустройството се извършва при условията на чл. 38, ал. 5 и ал. 6 от ЗУТ (ДВ, бр. 103 от 23.12.2005 г.).

На общо основание за мезонетите важат изискванията на:
1. Чл. 110, ал. 2 и 3 от Наредба № 7 от 2004 г., относно разполагането на санитарните помещения в сградата;
2. Чл. 113 от Наредба № 7 от 2004 г., относно осветлението на помещенията и височината на подпрозоречните височини;
3. Чл. 114 от Наредба № 7 от 2004 г., да не се допуска жилището да бъде разположено цялостно на север, североизток и северозапад;
4. Чл. 116 от Наредба № 7 от 2004 г., относно избягване да се разполагат жилищни помещения непосредствено до асансьорни шахти, сметопроводи и други инсталации, източници на шум, прах, замърсяване и вибрации;
5. Чл. 118, ал. 1 до ал. 4 от Наредба № 7 от 2004 г., относно:
- сигурността и здравината на конструкциите; - избягване падането на хора от височина по-голяма от 1,50 м; - падане от необезопасени шахти или балкони, тераси и лоджии; - поставяне необмислено хоризонтални прагове на необичайни места; - получаване на удари от ниско разположени корнизи, греди, врати и др.; - падане на хората от прекалено хлъзгави или не
подходящи подови настилки и други.
 
За мезонетите може да има два изхода (достъпа) от общото стълбище за всяко отделно ниво (независимо от вътрешната стълба) и за второто ниво. В този случаи ще се улесни по-късно разделянето му при необходимост на две самостоятелни жилища, както се изисква при доброволна делба (по чл. 202 от ЗУТ) или при съдебна делба по чл. 203 от ЗУТ - да се спазят стриктно строителните правила и норми, да не се допускат значителни преустройства и без да търпят собствениците неудобства, по-големи от обикновените. Естествено, че двете жилища няма да бъдат равностойни, но могат да се изравнят дяловете им по стойности чрез заплащане на разликата на една от страните. Добре ще бъде и ако вътрешните инсталации и измервателни уреди и уредби също са разделени, с оглед да могат да действат самостоятелно, за двете бъдещи самостоятелни жилища. Но делбата на сгради и жилища е друга тема, на която бихме се спрели да изясним допълнително в следващите броеве, както и задължителните процедури, които следва да се изпълнят.
 
В заключение следва да посочим, че в нашата законова уредба - няма специални правила и нормативи за мезонетите, но на практика те ще продължават да се проектират, изграждат и стопанисват у нас.
 
ИЗПОЛЗВАНИ НОРМАТИВНИ АКТОВЕ:
1 - Наредба № 7 от 22.12.2003 г., публ. в ДВ, бр. 3 от 13.01.2004 г., изменена в бр. 10, 11, 51 и 63 от 2005 г.;
2 - Закон за устройство на територията - ЗУТ, ДВ, бр. 1 от 02.01.2001 г., влязъл цялостно в сила от 31.03.2001 г., посл. изм. бр. 41 от 22.05.2007 г. и бр. 61 от 27.07.2007 г.; Бюлетин за строителство и архитектура , БСА, кн. 9 от 2007 г.;
3 - Закон за собствеността - ЗС, Известия бр. 92 от 16.11.1951 г., посл. изменение ДВ, бр. 24 и бр. 59 от 2007 г.


Автор: арх. Антон КАРАВЕЛОВ, експерт по ТСУ и устройство на територията



На сайта на ka6tata.com

затвори